Vous envisagez de créer une SCI pour la gestion de votre patrimoine immobilier ? Mais quel régime fiscal faut-il choisir ? IS ou IR, micro foncier ou régime réel, BNC ou BIC,… Nous avons décidé de faire le point dans une série de guides juridiques afin de vous aider à y voir plus clair. Focus ici sur la SCI à l’IS, société civile immobilière soumise à l’impôt sur les sociétés.

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La SCI, une société par principe soumise à l’IR

La société civile immobilière (SCI) est une société de personnes, et non une société de capitaux. A ce titre, elle est par principe soumise à l’IR, l’impôt sur le revenu. En effet, on dit qu’une telle société est semi-transparente. Cela signifie que les résultats de la SCI sont imposés directement entre les mains de ses associés, en fonction de leur quote part, et au titre de leur revenu annuel imposable. Il faut alors choisir entre le régime micro foncier et le régime réel. Mais la société elle-même se voit donc appliquer le régime de la transparence fiscale.

En savoir plus sur la SCI à l’IR, au micro foncier >> ou au régime réel >>

Toutefois, la SCI peut être soumise à l’IS, impôt sur les sociétés. De quoi s’agit-il ? Que choisir ?

SCI à l’IS : le champ d’application

Dans certains cas, la SCI est obligatoirement imposée à l’IS. Dans d’autres situations, il peut être plus avantageux de faire le choix de ce régime fiscal.

Application de plein droit de l’impôt sur les sociétés

La SCI est, comme son nom l’indique, une société civile. Elle doit donc en principe exercer une activité civile. Toutefois, certaines SCI louent des locaux meublés. Or, la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Elle est admise lorsqu’elle reste accessoire, c’est-à-dire tant que l’activité principale de la société reste civile. Lorsque l’activité de location meublée est au contraire exercée à titre habituel, le régime de l’IS est applicable de plein droit, c’est-à-dire de manière automatique.

En effet, le Code général des impôts (CGI) soumet les sociétés civiles exerçant des opérations qui présentent le caractère de bénéfices industriels et commerciaux (BIC) au régime de l’IS. Toutefois, une SCI dont ces activités représentent moins de 10% du chiffre d’affaire peuvent rester à l’IR.

Certaines SCI sont donc obligatoirement soumises à l’IS. Mais il est également possible de choisir volontairement le régime de l’IS.

SCI option IS

Application sur option de l’impôt sur les sociétés

Au moment de créer votre SCI mais aussi en cours de vie sociale, vous pouvez aussi choisir d’opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés.

Lors de la création de la société, cette option s’exerce au moment de remplir le formulaire M0. Ensuite, le changement de régime fiscal doit se faire dans les trois mois suivant la clôture de l’exercice, par déclaration.

Dans tous les cas, cette option pour l’IS est une option irrévocable. S’il est possible de passer de l’IR à l’IS, il est donc impossible de passer de l’IS à l’IR.

Il est dès lors essentiel de bien comprendre les enjeux de la différence de régime pour faire le bon choix fiscal pour sa SCI. En effet, l’intérêt de l’un ou l’autre des régimes possibles doit être déterminé par rapport aux spécificités de votre projet. Aussi, n’hésitez pas à consulter l’un de nos avocats spécialistes pour obtenir des conseils personnalisés.

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SCI à l’IS : fonctionnement, avantages et inconvénients

Taux d’imposition de la SCI à l’IS

Le régime de l’impôt sur les sociétés implique une taxation du résultat à 33,33%. En dessous de 38 120 €, un taux réduit de 15% est appliqué. Autrement dit, le taux réduit est appliqué à la part du résultat inférieure à ce seuil, puis le taux normal de 33% sur la partie du résultat qui dépasse ce montant.

Il existe également un régime spécifique aux entreprises dont les recettes ne dépassent pas 32 900 €. Ce régime micro BIC permet un abattement de 50% avant imposition. Mais ce micro régime n’est pas toujours avantageux, en fonction de la réalité des charges. Il peut ainsi être préférable de garder le régime réel.

Pour bien choisir le régime fiscal de sa SCI, il faut donc prendre en compte le résultat prévu, mais aussi la tranche d’imposition applicable aux associés, pour déterminer quel régime est plus avantageux.

Attention, les associés restent toutefois imposés sur le revenu au titre des dividendes perçus de la SCI, mais un abattement de 40% est alors appliqué. En outre, ils ne sont imposés que sur les sommes qui leur sont distribuées : si le bénéfice annuel est conservé par la SCI au lieu d’être distribué, les associés ne sont pas imposés dessus.

Charges déductibles en SCI à l’IS

Un des avantages de l’IS pour une SCI est qu’elle permet certaines déductions fiscales intéressantes.

Ainsi, la rémunération du gérant est déductible du résultat imposable, de même que certains frais (amortissement et autres charges exposées dans l’intérêt de la société). Par exemple, les frais d’acquisition d’immeubles achetés par la SCI sont fiscalement déductibles de son résultat imposable. En outre, la SCI à l’IS peut effectuer des reports de déficit.

Enfin, la SCI peut être soumise à la TVA, taxe sur la valeur ajoutée. Qu’elle soit applicable de plein droit (location meublée ou aux professionnels) ou sur option, elle peut être avantageuse car elle est également déductible.

Attention toutefois, la plus value est plus lourdement taxée lorsque la SCI relève de l’IS, car elle est alors considérée comme une plus-value professionnelle.

Obligations déclaratives de la SCI à l’IS

La SCI à l’IS doit tenir une comptabilité générale, ce qui signifie des démarches en plus.

En outre, la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés doit déclarer ses revenus en son nom propre. Elle doit donc (en pratique son gérant) remplir une déclaration fiscale “impôt sur les sociétés” (Cerfa n°2065). Elle y déclare ses revenus annuels, et la transmet au centre des impôts.

Chaque associé doit alors déclarer au titre de ses revenus personnels les sommes distribuées après imposition de la société.

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Conclusion : IR ou IS, que choisir pour sa SCI ?

L’optimisation fiscale d’une SCI dépend donc des circonstances. Selon la tranche d’imposition des associés, l’activité prévue, le volume d’activité, il sera plus ou moins avantageux de choir un régime ou l’autre.

Pour résumer, la SCI à l’IS permet ces avantages principaux :

  • De pratiquer la location meublée, mais aussi de conclure des baux commerciaux et des baux professionnels,
  • La déduction d’un grand nombre de charges (notamment frais d’acquisition, droits d’enregistrement, rémunération du gérant, amortissement),
  • Le report du déficit,
  • L’application d’un taux réduit de 15% pour la part du bénéfice inférieure à 38 120 €.

Ensuite, la comparaison entre les avantages et les inconvénients des deux régimes doit se faire entre autres en fonction de la taille de la société. Ainsi, il est généralement plus avantageux pour une petite SCI familiale de rester au régime de l’IR, tandis qu’une SCI constituée pour la gestion d’un patrimoine important, notamment dans le cadre d’une activité professionnelle, aura souvent intérêt à choisir l’IS.

Mais le choix doit également prendre en compte la perspective de revente, au vu du régime d’imposition des plus values applicable.

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Textes de référence

Quel choix fiscal pour la SCI : IS ou IR ?
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A propos de l'auteur

Margaux

Etudiante en droit des affaires à l'Université Paris 1 Panthéon Sorbonne, je suis notamment en charge de la rédaction et de la mise à jour de nos guides juridiques

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