Dans certains cas, il est précisé dans la promesse ou dans le compromis de vente que la vente sera conclue sous certaines conditions. Et notamment sous la condition suspensive que le droit de préemption urbain ne soit pas exercé. Mais de quoi s’agit-il ?

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Qu’est ce que le droit de préemption urbain ?

Le droit de préemption urbain (DPU) est une prérogative appartenant à une collectivité locale. Elle lui permet d’acquérir en priorité des biens immobiliers situés dans une zone déterminée. Le cas échéant, elle se substitue à l’acquéreur dans une vente portant sur un tel bien aux mêmes conditions.

Le droit de préemption urbain a pour objet de permettre aux collectivités locales d’acquérir certains terrains. Ce de manière à favoriser l’aménagement de leur collectivité. Cela signifie que les terrains doivent être acquis en vue de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat. Mais aussi de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur, de lutter contre l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain. Ou encore de sauvegarder ou mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels.

Quand peut-on être confronté à un droit de préemption urbain ?

Le droit de préemption urbain intervient dans le cadre d’une vente immobilière. Il peut être exercé par des communes dotées d’un plan local d’urbanisme ou d’un plan d’occupation des sols rendu public. Ou par des établissements publics de coopération intercommunale sur tout ou partie des zones urbaines, à urbaniser ou d’urbanisation future.

Si le bien immobilier faisant l’objet de votre compromis de vente fait partie d’une telle zone, sachez qu’il peut donc faire l’objet de l’exercice d’un droit de préemption. Le Code de l’urbanisme prévoit de nombreuses exceptions à l’application du DPU, notamment à l’article L211-4. Le notaire spécialiste du droit immobilier pourra vous informer sur l’application ou non du droit de préemption urbain à la vente de votre bien immobilier.

Quelle est la procédure à suivre en présence d’un droit de préemption urbain ?

Les modalités de purge du droit de préemption urbain après signature du compromis de vente

Droit de préemption urbain (DUP)

Une fois le compromis de vente signé, il appartient au notaire d’effectuer les formalités relatives à la purge du droit de préemption urbain. Après avoir vérifié si le bien était soumis à un droit de préemption, c’est lui qui, le cas échéant, enverra une déclaration d’intention d’aliéner, conformément à un modèle prévu à l’article A213-1 du Code de l’urbanisme, au maire de la commune au sein de laquelle se trouve le bien. Cette déclaration doit comporter le prix et les conditions de la vente. Elle peut être transmise par lettre recommandée avec accusé de réception, ou remise en main propre.

Le délai d’exercice du droit de préemption urbain après signature du compromis de vente

Une fois informé, le titulaire du droit de préemption urbain dispose d’un délai de deux mois pour faire part de sa décision d’exercer ou non son droit de préemption. Plusieurs cas sont alors envisageables :

  • La commune renonce à exercer son droit de préemption. Elle peut alors informer expressément le notaire ou le vendeur de sa décision.
  • La commune ne réagit pas dans le délai de deux mois. Elle renonce alors tacitement à exercer son droit de préemption.
  • La commune décide d’acquérir le bien au prix et aux conditions indiquées dans la déclaration d’intention d’aliéner. La vente pourra donc être définitivement conclue.
  • Elle décide d’acquérir le bien à un autre prix que celui indiqué, et manifeste son intention de saisir le juge de l’expropriation en cas de refus du vendeur. Le vendeur dispose alors d’un délai de deux mois pour répondre. Il peut accepter de conclure la vente à ce prix, renoncer à vendre le bien, ou refuser de vendre le bien à un autre prix que celui fixé dans la déclaration d’intention d’aliéner. Le juge de l’expropriation sera alors saisi dans ce dernier cas.

Les conséquences de l’exercice du droit de préemption urbain après la signature d’un compromis de vente

Lorsque le titulaire du droit de préemption décide de l’exercer, la vente est conclue. Le compromis de vente est donc caduc du fait de la réalisation de la condition suspensive prévue à l’acte. Celle-ci était en effet le non exercice du droit de préemption. Or, ce droit a été exercé.

L’acte de vente doit être réalisé dans les 3 mois. Le paiement du prix est alors effectué dans les 4 mois suivant soit la décision d’acquérir, soit la décision d’expropriation, soit le jugement d’adjudication selon le cas. A défaut, le vendeur redevient alors libre de vendre son bien à un tiers.

Les sanctions et la responsabilité en cas d’irrégularité dans la purge du droit de préemption urbain

A défaut de respect de la procédure, la commune peut demander la nullité de la vente. Cette possibilité lui est ouverte pendant 5 ans à compter de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.

Le notaire n’ayant pas envoyé cette déclaration d’intention d’aliéner au titulaire du droit de préemption urbain ou l’ayant mal rédigée pourra alors voir sa responsabilité civile délictuelle engagée.

Droit de préemption urbain : conseils juridiques

Sources :

Article L213-1 du Code de l’urbanisme

Article L211-4 du Code de l’urbanisme

Le droit de préemption urbain
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