Le vendeur et l’acquéreur qui se sont mis d’accord sur le prix de vente d’un immeuble (appartement ou maison) ne doivent pas négliger la question des frais de l’acte de vente. Ces frais sont appelés dans le langage courant « frais de notaire ». Toutefois, ils ne comprennent pas uniquement la rémunération du notaire professionnel de l’immobilier. Le montant de ces frais augmente sensiblement le prix. Les parties doivent donc en avoir pleinement conscience.

Dans ce guide juridique, nous aborderons ainsi l’ensemble des frais qui découlent de la signature d’un acte de vente chez un notaire.

A côté des frais traditionnels de l’acte de vente que sont les impôts et les honoraires des professionnels notamment du notaire, d’autre frais sont apparus ces dernières années avec le développement des législations encadrant la cession des immeubles. Nous pouvons penser à la loi Carrez du 18 décembre 1996, ou encore aux différents diagnostics techniques immobiliers devenus obligatoires au fil du temps. Amiante, plomb, diagnostic de performance énergétique, gaz, électricité, état des risques naturels et technologiques, état parasitaire et plus récemment la recherche de mérules.

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Les frais de notaire reversés au trésor

Ces frais sont ceux qui représentent la part la plus importante des frais de notaire payés lors d’une transaction immobilière. Nous ne traiterons pas dans ce guide juridique des ventes immobilières soumises à la TVA.

La taxe de publicité foncière concernant la vente d’un bien immobilier ancien

Cette taxe a d’abord pour assiette le prix de vente. Il est ensuite augmenté des éventuelles charges augmentatives du prix (Article 683 du Code général des impôts).

Les parties doivent prendre la valeur vénale du bien si celle-ci est supérieure au prix indiqué dans l’acte. Le taux de droit commun applicable aux ventes d’immeubles anciens se décompose comme suit :

  • Droit départemental de 3,80 % ou 4,5% (selon les départements),
  • Taxe additionnelle communale de 1,20 %,
  • Prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement de 2,37 % calculé sur le montant du droit départemental.

La taxe de publicité foncière concernant la vente d’un bien immobilier neuf

Lors de la vente d’un bien immobilier neuf, le taux de la taxe de publicité foncière est réduit.

En effet, la TFP au taux réduit est composée du droit départemental de 0,70 %, et du prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement de 2,14 % calculé sur le montant du droit départemental.

Donc, le taux de TPF réduit est alors égal à 0,71498 %.

La contribution de sécurité immobilière et les renseignements hypothécaires

La contribution de sécurité immobilière

Taux unique de 0,10 %.

Ainsi, le salaire est de 0,1% sur le prix de vente et le cas échéant sur les charges augmentatives de prix. Le minimum de cette contribution de sécurité immobilière est égal à 15 euros.

Les renseignements hypothécaires

Le notaire doit d’une part demander un renseignement hypothécaire (hors formalité) au cours des deux mois précédent le jour de la signature de l’acte de vente de l’immeuble. D’autre part, il doit formuler une nouvelle demande (sur formalité) lors de la publication au fichier immobilier. Le coût de ces documents dépend du nombre de lots et de personnes renseignés dans la demande faite par le notaire auprès du service de la publicité foncière compétent.

La rémunération des intervenants à la vente immobilière

Lors d’une transaction immobilière interviennent obligatoirement un ou plusieurs notaires. Mais aussi souvent un agent immobilier.

Les émoluments du notaire en droit immobilier

Frais de notaire pour une vente Le notaire peut intervenir d’une part en tant que conseil d’une ou des parties. Et d’autre part en tant qu’intermédiaire entre l’acheteur et le vendeur.

Aux termes de l’article 2 du décret du 8 mars 1978 les émoluments « comprennent forfaitairement (1) la rémunération de tous les travaux relatifs à l’élaboration et à la rédaction de l’acte, ainsi que l’accomplissement des formalités prévues à l’article 30 ci-dessous et (2) le remboursement des tous les frais accessoires, tels que frais de papeterie ou de bureau ».

 

Les émoluments de l’acte de vente

Le principe

Les émoluments des notaires en immobilier (acte de vente), sont proportionnels et dégressifs.

Les émoluments proportionnels sont déterminés par le classement de chaque acte dans une série de base et l’affectation d’un coefficient.

La vente d’immeuble relève de la série 1 (S1), avec application du coefficient 1.

PREMIÈRE SÉRIE (S 1) Pourcentage
De 0 jusqu’à 6 500 € 4
Au-delà de 6 500 € jusqu’à 17 000 € 1,65
Au-delà de 17 000 € jusqu’à 60 000 € 1,10
Au-delà de 60 000 € 0,825

A savoir : Lorsque les émoluments du notaire dépassent 80 000 euros, le notaire et son client peuvent alors convenir d’une remise sur la partie dépassant le seuil.

Les remises qui peuvent être accordées par le notaire

L’article 2 du décret fixant le tarif des notaires prévoit ainsi que « les notaires peuvent faire remise de la totalité des émoluments afférents à un acte déterminé ou aux différents actes reçus à l’occasion d’une même affaire. Sous réserve des dispositions des articles 3, 11 et 12, ils ne peuvent accorder ni remise partielle sur un acte déterminé, ni remise partielle ou totale sur l’un des actes reçus à l’occasion d’une même affaire qu’avec l’autorisation de la chambre dont ils dépendent ».

Les émoluments de formalités liées à l’acte de vente

Les formalités sont définies à l’article 30 du décret comme « les opérations de toute nature préalables ou postérieures à un acte, liées à son accomplissement et rendues nécessaires par la loi et les règlements. Elles ne peuvent donner lieu à l’attribution d’honoraires au titre de l’article 4 ».

Ces formalités comprennent par exemple les demandes de pièces d’état civil, les demandes de certificat d’urbanisme, d’extrait cadastral.

Le tableau II annexé au décret permet de connaître le tarif de la formalité. Le coût est exprimé en unité de valeur (1 UV=3,65€).
Ainsi, la demande d’une pièce d’état civil a un coût de 3 UV soit 10,95€.

Les émoluments de négociation

Les émoluments de négociation du notaire sont prévus à l’article 11 du décret du 8 mars 1978. La perception de cet émolument par le notaire suppose la réunion de trois conditions :

  • Le mandat reçu par le notaire doit être écrit,
  • Le notaire doit rechercher un cocontractant, le découvrir et le mettre en relation avec son mandant,
  • Et le notaire qui a reçu le mandat doit recevoir l’acte ou être notaire participant à l’acte.

Le numéro 58 du tableau I du décret prévoit le montant des émoluments de « Négociation de mutation de propriété » :

De 0 à 45 735 € : 5 % et ;

Au-dessus de 45 735 € : 2,50 %.

Ces émoluments sont assujettis au taux normal de TVA. Le notaire peut accorder une remise sans solliciter l’accord de la chambre dont il dépend.

Les honoraires de l’article 4 du tarif des notaires

« Les notaires sont rémunérés pour les services rendus dans l’exercice des activités non prévues au titre II et compatibles avec la fonction notariale par des honoraires fixés d’un commun accord avec les parties ou, à défaut, par le juge chargé de la taxation. Sont notamment rémunérées les consultations données par les notaires. Dans tous les cas, le client doit être préalablement averti par écrit du caractère onéreux de la prestation de services et du montant estimé ou du mode de calcul de la rémunération à prévoir ».

Par exemple, le notaire peut facturer les recherches qu’il a effectuées à la demande de l’un de ses clients.

Une fois l’acte signé par les parties, lors de tout apurement de compte, les notaires sont tenus de remettre aux parties, même si celles-ci ne le requièrent pas, un compte détaillé. Il fait ressortir distinctement par acte et séparément des autres opérations comptables :

1° Les droits de toute nature payés au Trésor sans préjudice des dispositions de l’article 865 du code général des impôts ;
2° Les déboursés ;
3° Les émoluments, avec référence au tarif ;
4° Les émoluments de négociation ;
5° Les honoraires demandés au titre de l’article 4.

Le deuxième professionnel portant son concours à la transaction immobilière est l’agent immobilier.

La commission de l’agent immobilier

Tout d’abord, la profession d’agent immobilier est réglementée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970.

La rémunération de l’agent immobilier n’est pas réglementée. Elle est donc librement déterminée par l’agent et son client.

Selon l’article L113-3 du Code de la consommation, les honoraires de l’agence immobilière doivent être indiqués dans les locaux. En application d’un arrêté en date du 29 juin 1990, ils doivent être visibles de l’extérieur lorsqu’il existe une vitrine.

En effet, pour avoir droit à une rémunération, il faut :

  • Un mandat écrit et en cours de validité.
  • L’agent doit justifier de la mise en relation les cocontractants.
  • Les démarches de l’agent doivent aboutir à un accord entre les parties.

La loi Hoguet subordonne donc le droit à rémunération ou à commission de l’agent immobilier à un acte écrit contenant l’engagement des parties. Toutefois, ce n’est pas nécessairement un acte authentique.

Si les impôts et les honoraires sont les frais les plus importants de la vente, d’autres frais viennent encore majorer les coûts de la vente.

Les frais se rattachant a des obligations du vendeur

Selon l’article 1603 du Code civil le vendeur a deux obligations principales, « celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend ». La loi prévoit dans certains cas des obligations d’information spécifiques à la charge du vendeur.

Frais de notaire et obligations du vendeur

Les frais liés à l’obligation de délivrance

Pour la doctrine, les frais de la délivrance sont les « dépenses nécessaires pour mettre la chose à la disposition de l’acheteur. Ils englobent, notamment, les frais de mesurage, de pesage et de comptage ».

Les frais qui peuvent être rattachés à l’obligation de délivrance du vendeur sont ainsi les dépenses suivantes :

  • Les frais de prise de possession. Remise des clés, remise des titres de propriété…
  • Ceux de délimitation. Arpentage, bornage, création d’un lotissement, d’une copropriété…
  • Les frais liés à la garantie de contenance. Frais de mesurage…

Les frais liés à l’obligation de garantie

Peuvent être rattachés à l’obligation de garantie du vendeur les frais suivants :

  • Les frais d’apurement de la situation hypothécaire,
  • Les frais relatifs à la situation locative,
  • Ceux afférents aux vices cachés (amiante, plomb, termites…).

Les frais liés à l’obligation d’information

Certaines cessions d’immeubles sont soumises à des obligations d’informations particulières. Le non respect de celles-ci peut alors entrainer des frais importants.

Les installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) et les frais de dépollution

L’article L. 514-20 du Code de l’environnement impose au vendeur du terrain ayant supporté une installation classée soumise à autorisation ou à enregistrement d’informer, par écrit, l’acquéreur, de l’exploitation antérieure à la cession d’une ICPE soumise à autorisation ou à enregistrement sur le terrain, des dangers ou inconvénients importants liés à l’exploitation, pour autant qu’il les connaisse, et si le vendeur est également l’exploitant, de la manipulation ou du stockage de substances chimiques ou radioactives.
Les conséquences du défaut d’information sont particulièrement lourdes. En effet, dans cette hypothèse, outre les sanctions de droit commun (vices du consentement, vices cachés, garantie d’éviction…), l’acheteur a le choix de poursuivre la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix. Il peut aussi demander la remise en état du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente du terrain.

Enfin, une ordonnance n° 2010-1579 du 17 décembre 2010 (parue au JO du 18 décembre) est venue ajouter un nouvel article L. 555-1 du Code de l’environnement sur les sites et sols pollués et le pouvoir de police de l’autorité compétente pour assurer d’office l’exécution des travaux nécessaires aux frais du responsable.

Vente d’un terrain situé au-dessus d’une mine

Tout d’abord, la loi du 15 juillet 1994 a mis à la charge du vendeur d’un terrain sur le tréfonds duquel une mine a été exploitée une obligation d’information. En effet, aux termes de l’article 75-2 du code minier « le vendeur d’un terrain sur le tréfonds duquel une mine a été exploitée est tenu d’en informer par écrit l’acheteur. Il l’informe également, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation.

À défaut de cette information, l’acheteur a le choix de poursuivre la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix. Il peut aussi demander, aux frais du vendeur, la suppression des dangers ou des inconvénients qui compromettent un usage normal du terrain lorsque le coût de cette suppression ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de la vente ».

Les frais de notaire lors de la vente d’un immeuble
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