Vous souhaitez vendre un logement loué ? Si la présence d’un locataire complexifie la vente, celle-ci reste toutefois possible. Mais certaines conditions doivent alors être remplies. LegaLife fait le point sur les différentes possibilités qui vous sont ouvertes.

A quelles conditions puis-je vendre un logement loué ?

Il faut en premier lieu déterminer l’état de votre bail. Il s’agit en effet de savoir si vous devrez vendre votre logement loué ou si vous pouvez donner congé à votre locataire.

L’échéance de votre contrat de bail est dans plus de six mois pour une location vide (c’est-à-dire non meublée), plus de trois mois pour une location meublée

Vous êtes dans les délais pour donner congé à votre locataire et mettre fin au bail.

Rédiger une lettre de congé pour vendre en quelques clics

Vous devrez pour cela, dans le cadre de ce délai de préavis, notifier au locataire votre décision de mettre fin au bail pour vendre le bien. Cette notification intervient par divers moyens. Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte d’huissier, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le contrat de location sera alors résilié au terme du bail. Vous pourrez dès lors vendre votre logement libre. Dans ce cas, vous réaliserez une vente immobilière classique.

Notez cependant que lorsque vous vendez votre bien libre de tout occupant, votre locataire s’étant vu notifier son congé dispose en vertu de la loi d’un droit de préemption. C’est-à-dire qu’il est prioritaire pour l’achat du logement. Votre congé pour vente devra donc préciser les conditions de la vente. Mais aussi reproduire les cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire disposera alors d’un droit de priorité pour l’achat du logement. Sauf toutefois si vous entendez le vendre à un membre de votre famille. Sont ici considérés comme membres de votre famille vos parents ou alliés jusqu’au 3e degré inclus.

L’échéance de votre contrat de bail est dans moins de six mois pour une location vide ou moins de trois mois pour une location meublée

Vous avez dépassé le délai de préavis nécessaire pour prendre congé de votre locataire. Le bail ne peut donc plus être résilié dans les temps. Il doit alors être reconduit. Si vous ne pouvez pas attendre la prochaine échéance et souhaitez vendre dès maintenant, vous pouvez néanmoins vendre votre logement occupé. Il est alors vendu assorti du contrat de bail. C’est l’hypothèse qui nous intéresse ici.

Pour cela, il suffit que votre contrat de location, qu’il soit libre ou meublé, ait été valablement conclu. En pratique, pour trouver un acheteur, il faudra également que le locataire remplisse ses obligations (notamment qu’il paie le loyer).

Quelles démarches dois-je effectuer vis-à-vis de mon locataire ?

Il faut tout d’abord déterminer si votre locataire dispose d’un droit de préemption, c’est-à-dire d’un droit de priorité pour l’achat de votre bien.

Outre le droit de préemption du locataire en cas de congé pour vente, il existe deux autres cas où le locataire bénéficie d’un droit de priorité pour acheter le logement, lorsque celui-ci est vendu occupé en cours de bail :

  • Le cas d’une première vente du logement consécutive à la division initiale ou à une subdivision de l’immeuble par lots. C’est-à-dire suite à la première vente d’un immeuble en copropriété ou venant d’être mis en copropriété.
  • La vente « en bloc » d’un immeuble. Il s’agit de la vente en totalité et en une seule fois d’un immeuble à usage d’habitation total ou partiel de plus de cinq logements. Le locataire dispose dans ce cas d’un droit de préemption, sauf si l’acquéreur s’engage à maintenir le contrat de bail pendant six ans, si l’acquéreur est un membre de la famille du vendeur ou si la commune exerce son droit de préemption sur l’immeuble.

Le locataire dispose d’un droit de préemption

Si vous vous trouvez dans l’un de ces cas où le locataire dispose d’un droit de préemption, il faudra alors, préalablement à la vente, lui communiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Ce par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette lettre vaudra alors offre de vente. Pour une vente en bloc de l’immeuble, le locataire aura quatre mois pour accepter l’offre. Dans l’hypothèse d’une première vente du logement consécutive à une mise en copropriété de celui-ci, le locataire disposera d’un délai de deux mois pour accepter l’offre et réaliser la vente. S’il dit vouloir recourir à un emprunt, ce délai sera étendu à quatre mois.

Dans tous les cas, si le locataire accepte l’offre au prix et aux conditions proposées, il devient prioritaire. La vente devra donc être conclue dans les délais énoncés précédemment.

Si le locataire refuse l’offre, ne répond pas à l’offre dans le délai prévu ou propose d’acheter le bien à un prix inférieur, il n’est pas prioritaire. Vous pourrez donc vendre librement votre bien, après avoir vérifié qu’il n’existe pas d’autres droits de préemption à respecter (celui de la commune par exemple).

Cependant, si suite à ce refus de préempter du locataire votre bien est proposé à la vente à un prix inférieur, cette nouvelle proposition devra être notifiée au locataire. Cette nouvelle notification lui permet d’accepter la vente à ces conditions plus favorables.

Le locataire ne dispose pas d’un droit de préemption

Vendre un logement loué

En dehors de ces cas, le locataire ne dispose d’aucun droit de priorité pour l’achat de votre bien. Vous pouvez donc le proposer à la vente librement. Il n’y a alors aucune obligation d’information dans la mesure où son bail sera simplement transféré à un autre propriétaire. Vous pouvez cependant choisir de lui proposer d’acheter le logement à un prix négocié.

Par ailleurs, il sera utile, même si ce n’est pas obligatoire, d’informer votre locataire de votre intention de vendre le logement. Cela vous permettra ainsi de convenir avec lui d’horaires pour faire visiter l’immeuble à de futurs acquéreurs. En effet, votre locataire est tenu de vous laisser visiter le logement jusqu’à deux heures par jour les jours ouvrables.

Aucune autre formalité préalable n’est à respecter vis-à-vis de votre locataire.

Quelles sont les particularités de la vente d’un logement loué ?

Le prix du bien immobilier vendu loué

Votre bien immobilier est assorti d’une contrainte. En effet, vous le transmettez avec un bail en cours. Le prix sera donc moins élevé que dans le cas d’une vente d’un bien libre. Quant à la décote à prévoir, elle sera plus ou moins importante selon les caractéristiques de votre bail.

  • La durée du bail. Plus le temps de bail restant à courir est important, plus la décote sera élevée. Ainsi, les locations meublées, d’une courte durée, subiront une décote moins conséquente. Ce car l’acquéreur pourra récupérer la possession des lieux assez rapidement.
  • Le montant du loyer. Si le loyer est faible par rapport aux prix du marché, la décote sera là encore plus élevée. Ce sera par exemple le cas pour les locations soumises au régime de la loi du 1er septembre 1948.
  • L’âge du locataire. La loi du 6 juillet 1989 accorde une protection particulière aux locataires de logements vides âgés de plus 70 ans disposant de ressources inférieures à une fois et demi le SMIC. Depuis l’intervention de la loi ALUR et de la loi Macron, cette protection s’applique également pour les locations de logements meublés, et pour les locataires à compter de 65 ans et non plus 70.Le plafond de ressources pris en compte n’est plus le SMIC mais le plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté. De plus, ces dispositions ont été étendues au locataire ayant à sa charge une telle personne vivant habituellement dans le logement.

En cas de cotitularité du bail, il suffit que l’un seulement des locataires réponde à ces conditions pour que le régime de protection soit applicable.

Dans ces différents cas, le bailleur ne peut pas donner congé au locataire sauf à lui présenter une proposition de relogement dans des conditions identiques. Le bailleur est toutefois exempt de ces obligations s’il a lui même plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources fixé par arrêté.

Il s’agit donc d’une contrainte supplémentaire pour l’acquéreur, ce qui pourra entraîner une décote de votre bien.

La transmission du contrat de bail et de ses accessoires

Le bail est transmis à l’acquéreur avec le bien immobilier. Il n’est donc pas nécessaire qu’un nouveau contrat de bail soit conclu entre le nouveau propriétaire et le locataire. Le bail se poursuivra alors aux mêmes conditions pour le locataire. Le nouveau propriétaire devra simplement transmettre ses coordonnées au locataire, de lui même ou par l’intermédiaire du notaire.

Concernant le dépôt de garantie versé par le locataire au propriétaire à son entrée dans les lieux, il devra être reversé au locataire par l’acquéreur au moment de sa sortie des lieux, qu’il lui ait été transféré ou non au moment de la vente.

Le contrat de cautionnement solidaire conclu en garantie du bail se transmet également à l’acquéreur. A moins de disposition contraire prévue dans ce contrat. L’acquéreur ne peut donc imposer de nouvelles garanties ou cautions au locataire.

En revanche, le contrat d’assurance de loyers impayés souscrit par le propriétaire n’est pas transmis à l’acquéreur. A l’inverse, le contrat de garantie des risques locatifs est transmis.

L’acquéreur me demande quand il pourra prendre congé de mon locataire : que dois-je lui répondre ?

Le locataire dispose d’une protection renforcée depuis les lois ALUR du 24 mars 2014 et Macron du 6 août 2015.

Ainsi, depuis le 8 août 2015 :

  • L’acquéreur souhaite donner congé au locataire pour vendre le bien. Si l’échéance du bail se situe plus de trois ans après l’acquisition, l’acquéreur pourra résilier le bail au terme du contrat en cours. En revanche, si l’échéance du bail se situe moins de trois ans après l’acquisition, le congé pour vente ne sera autorisé qu’à compter du terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du bail.
  • L’acquéreur souhaite donner congé au locataire pour habiter le logement ou y loger un proche. Si l’échéance du bail se situe moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise ne pourra prendre effet qu’à l’issu d’un délai de deux ans à compter de la date d’acquisition.

Rédiger une lettre de congé pour reprise en quelques clics

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