Congé pour habiter

Cette page est à jour de la loi ALUR du 24 mars 2014 et de la loi Macron du 6 août 2015.

En bail d’habitation meublée comme en bail d’habitation non meublée, la loi encadre strictement la possibilité de donner congé à son locataire. Il est notamment possible de reprendre son bien pour l’habiter, sous réserve de respecter des conditions et démarches spécifiques.

En effet, s’agissant de la résidence principale du locataire, l’idée est d’éviter que des locataires se retrouvent sans logement par la reprise de leur bailleur. D’un autre côté, le propriétaire du logement doit pouvoir y habiter s’il le souhaite, ou y loger ses proches, ce qui justifie un droit de reprise. A donc été mise en place une procédure qui permet de prévenir le locataire suffisamment à l’avance pour lui donner le temps de s’organiser, sachant que tout motif ne peut justifier la résiliation du bail d’habitation.

Vous pouvez ainsi adresser à votre locataire un congé pour reprise afin d’habiter, mais aussi un congé pour vendre, ou un congé pour motif sérieux et légitime.

Les motifs du congé pour habiter

En tant que bailleur, vous pouvez donc donner congé à votre locataire pour reprise afin d’habiter dans les cas suivants :

• Vous souhaitez vous installer vous-même dans le logement,
• Vous souhaitez y loger votre époux, votre partenaire si vous êtes pacsé, ou votre concubin (concubinage notoire depuis plus d’un an),
• Vous souhaitez y loger vos ascendants ou descendants (parents ou enfants), ou ceux de votre époux, partenaire ou concubin.

Dans tous les cas, le logement doit être la résidence principale de la personne qui s’y installe, qu’il s’agisse du propriétaire ou d’un proche au sens de cette liste.

Attention, dans certains cas, la situation du locataire vous interdit de lui donner congé dans ces conditions. Il y a en effet des locataires protégés à raison de leur âge ou de leurs ressources. Ainsi, si votre locataire a plus de 65 ans ou qu’il héberge une personne dans cette tranche d’âge, et qu’il a des revenus insuffisants au regard de certains plafonds, il s’agit d’un locataire vulnérable au sens de la loi. Le droit au renouvellement du bail est alors considéré comme automatique, à moins que vous ne répondiez vous-même à ces mêmes critères d’âge et de ressource, et sauf à ce que vous trouviez à le reloger.

Les délais du congé pour habiter

Si vous souhaitez reprendre le logement pour ces motifs, reste à en notifier le locataire, en respectant un délai de préavis. Il est de 6 mois avant la date d'échéance du bail pour un logement vide, et de 3 mois pour un logement meublé.

Pour calculer le terme du bail, il s'agit soit de la date de fin de bail (s'il n'a jamais été renouvelé), soit de la date d'échéance du bail une fois le renouvellement en cours terminé.

Le congé pour habiter se présente comme une lettre à rédiger avec soin. Notre modèle de courrier, rédigé par des professionnels du droit et maintenu à jour des évolutions législatives, est à remplir en ligne grâce à un questionnaire. Il vous suffit donc de répondre à quelques questions simples et rapides, et votre document est automatiquement adapté à votre situation en fonction de vos réponses. Vous obtenez en quelque clics une notification de congé entièrement personnalisée.

Pour remplir ce modèle type, il vous faudra simplement renseigner les informations suivantes:

• L'identité des parties, à savoir bailleur et locataire.
• L'identité de la personne qui s'apprête à habiter le bien, à savoir le bailleur lui-même, ou un membre de sa famille. Il faudra, le cas échéant, indiquer le lien de parenté précis.
• Le motif sérieux et légitime du bailleur qui justifie la reprise.
• Le bien proposé en relogement si vous êtes soumis à une obligation de relogement. Si vous ignorez si vous êtes ou non soumis à une obligation de relogement, notre questionnaire vous aidera à vérifier les conditions de l'obligation de relogement.

Une fois remplie, votre lettre de congé est à télécharger et à imprimer, sans oublier de la signer. Vous pouvez alors la faire parvenir au locataire dans le délai correspondant au type de logement.

NB. Sachez que vous pouvez donner congé à votre locataire avant ce délai sans que la validité de votre démarche soit atteinte, mais pas après. Il vaut mieux prendre de l’avance pour être sûr de la réception dans les temps du courrier plutôt que de prendre le risque d’un retard. Le congé prendra alors effet à la date à laquelle il aurait dû être donné.

Cette transmission peut intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, par notification d’huissier, ou par remise en mains propres contre décharge.

Attention, en cas de pluralité de locataires, le congé doit être notifié à chacun des co-titulaires du bail.

La société propriétaire d’un logement peut-elle donner congé pour habiter ?
Dans le cas où le bailleur est une société, la justification du congé pour habiter n’a plus de sens. La possibilité de donner congé pour reprise personnelle n’est donc accordée qu’à la SCI, société civile immobilière, lorsqu'elle reprend le logement pour y loger l’un de ses associés.

Que risque le bailleur qui donne congé à son locataire sans raison valable ?
Les motifs du congé donné au locataire sont encadrés pour éviter des abus. Au delà du cas du congé donné sans motif légitime et sérieux, le bailleur qui donne congé à son locataire pour un motif frauduleux s’expose à une double sanction. Le motif est considéré comme frauduleux lorsque la justification donnée par le propriétaire pour reprendre le bien ne correspond pas à la réalité. Ainsi, s’il est établi que le logement reste vide, qu’il n’est pas habité par les personnes mentionnées, ou qu’il est utilisé comme résidence secondaire, le propriétaire peut être condamné à payer des dommages intérêts au locataire, mais aussi se voir condamner à une amende pénale pouvant aller jusqu’à 6 000 euros.

Comment faire pour donner congé au locataire lorsqu'on achète un logement occupé ?
Il peut arriver que le logement occupé par le locataire soit vendu en cours de bail. L’acheteur devient alors le nouveau bailleur. S’il lui reste possible de donner congé au locataire pour habiter, il doit alors respecter un délai de carence. En effet, il ne peut pas donner congé au locataire avant 2 ans. Il faudra donc envoyer la lettre 6 mois avant le début du congé, sachant que ce congé ne pourra commencer qu'au prochain terme du bail, ou dans 2 ans si le terme du bail survient moins de 2 ans après l'achat du bien loué.

En cas de doute ou de conflit, n’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé en droit immobilier qui répondra à toutes vos questions.