Bail commercial ou bail professionnel : lequel choisir ?

Il existe différents types de baux parmi lesquels le bail commercial et le bail professionnel qui concernent tous deux la location d’un local dont la finalité n’est pas l’usage d’habitation. Cependant tous deux ne concernent pas les mêmes types d’activités et ne sont pas soumis aux mêmes règles. Nous avons récapitulé pour vous les différences entre ces 2 types de baux afin que vous fassiez le bon choix.

Table des matières

1 Type d’activité concernée
2 Forme du contrat de bail
3 Durée du bail
4 Loyer
5 Fin du bail
6 Renouvellement
7 Sous-location
8 Contactez l’un de nos avocats spécialisés en droit immobilier
9 Modèles de contrats immobiliers
10 Textes de référence

Type d’activité concernée

Le bail commercial est un contrat de location de locaux destinés à l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal. Ainsi il faut que le local soit affecté à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale sinon il faut changer l’affectation du local. Il est tout à fait possible d’exercer toute activité parmi celles citées en précisant uniquement “tous commerces” sur le contrat de bail.

Le bail professionnel est un contrat de location qui s’adresse essentiellement aux professions libérales. Ainsi les personnes concernées par ce type bail ont nécessairement une profession dont les revenus sont imposés en tant que bénéfices non commerciaux (BNC) c’est-à-dire : les architectes, les avocats, les chirurgiens-dentistes, les experts-comptable, les infirmiers libéraux, les masseurs-kinésithérapeutes, les médecins, les sages-femmes, les vétérinaires notamment.

Forme du contrat de bail

Le bail commercial ne nécessite pas d’être un contrat écrit mais cela est cependant fortement conseillé pour des raisons de sécurité juridique.

Le bail professionnel, lui, doit obligatoirement être rédigé. Cela peut être par un notaire ou par elles-mêmes. Dans ce dernier cas, il est possible de faire contresigner le contrat par un avocat.

Durée du bail

Le bail commercial est un bail qui dure au minimum 9 années à moins que ce soit une location saisonnière ou un bail dérogatoire. Il faut que la durée exacte soit précisée, ce ne peut être une durée indéterminée. Quoi qu’il en soit il est possible pour le locataire de donner congé au bout de 3 ans.

Le bail professionnel, quant à lui, doit au moins durer 6 ans.

Loyer

Pour le bail commercial, le loyer n’est pas réglementé et il peut être fixé librement entre le bailleur et le locataire.

Pour le bail professionnel, il en est de même. Il est nécessaire cependant que le montant du loyer ainsi que ses modalités de paiement soient précisés dans le contrat de bail.

Fin du bail

Pour un bail commercial, si aucune démarche n’est faite, il est prolongé automatiquement (et non pas renouvelé) de manière tacite. Cela signifie qu’il poursuit ses effets mais le locataire n’est plus titulaire du droit au bail. Si le locataire souhaite y mettre fin, il peut le faire par acte d’huissier ou lettre recommandée avec avis de réception si jamais il s’agit d’un départ à la retraite ou si l’on arrive à expiration d’une période 3 ans. S’agissant du bailleur, il peut uniquement donner congé par acte d’huissier à son preneur. Dans tous les cas, le congé doit être notifié à l’autre partie avec un préavis de 6 mois avant le terme initial du bail. (Pour plus de détails, allez lire notre article sur Comment donner congé dans le cadre d’un bail commercial ?).

Pour le bail professionnel, le contrat de bail est reconduit tacitement pour la même durée que le contrat initial à moins qu’il y ait dénonciation du bailleur. Si le locataire souhaite mettre fin au contrat de bail, il le peut à tout moment en le notifiant à son bailleur par acte d’huissier ou lettre recommandée avec avis de réception 6 mois avant de partir. Quant au bailleur, il ne peut terminer le contrat qu’au moment de son expiration.

Renouvellement

Pour le bail commercial, lorsque le contrat arrive à terme, le propriétaire du fonds de commerce bénéficie du droit à renouvellement. Ainsi s’il veut renouveler son bail, le preneur doit le demander par acte d’huissier ou lettre recommandée avec avis de réception, dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail. Le bailleur a alors 3 mois pour accepter le renouvellement ou le refuser. Si jamais il ne répond, cela est considéré comme une acceptation.

Pour le bail professionnel, il n’y a pas de droit au renouvellement. Le bailleur peut mettre fin au contrat à son expiration dès lors qu’il respecte un préavis de 6 mois.

Sous-location

Sous-louer un bail commercial n’est autorisé qu’avec l’accord formel du propriétaire du local. Il est possible que l’accord soit donné de manière tacite à condition que ce dernier soit clair et non équivoque.

Sous-louer un bail professionnel est possible sauf si une clause dans le bail l’interdit.