Demande amiable de révision du loyer d'un bail commercial

Ce modèle de document est à jour de la loi Pinel et de la loi ALUR.

Au moment de signer un bail commercial, les parties sont libres de fixer le loyer, qui est en principe basé sur la valeur locative du bien au m2.

Au moment du renouvellement du bail “3-6-9”, c’est-à-dire lorsque le contrat arrive à son terme, le montant du loyer peut être modifié. Le bailleur doit alors donner congé du bail commercial au locataire et lui proposer un renouvellement avec modification du loyer.

Mais avant cela, en cours de bail, les parties peuvent procéder à une révision du loyer commercial. En fonction des clauses prévues au contrat, le loyer peut alors être révisé selon deux modalités distinctes.
 

• Révision du loyer commercial par le jeu d’une clause d’échelle mobile

Lorsqu’une clause d’échelle mobile a été insérée au bail, les parties conviennent de l’indexation du loyer sur la variation de l’indice de référence mentionné au contrat. La révision du loyer, qui est donc un loyer variable, est alors automatique, selon la périodicité prévue par les parties.

En principe, aucune demande n’a donc à être faite. Toutefois, la loi précise que lorsque le jeu de l’indexation conduit à une augmentation de plus d’¼ du montant, les parties peuvent demander une révision.
 

• Révision triennale du loyer commercial

En l’absence d’une telle clause, le principe est celui de la révision triennale. Cette possibilité de révision est légale, c’est-à-dire qu’elle est ouverte aux parties dès lors qu’aucune clause du bail n’en dispose autrement.

Elle est toutefois plafonnée par la loi. L’augmentation du loyer commercial ne peut en effet dépasser un indice trimestriel de référence déterminé par l’INSEE (Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques). Celui-ci varie en fonction de l’activité exercée par le locataire du local commercial. Il s’agit de l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales, et de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres.

NB. L’indice du coût de la construction (ICC) est désuet depuis 2014. Il n’est donc plus utilisé pour le calcul des révisions de loyer.

Quel que soit l’indice pris en compte, la révision passe alors par une demande de révision, qui est encadrée par la loi.

Le locataire comme le bailleur peuvent donc demander la révision du loyer, même s’il s’agit en pratique le plus souvent du bailleur. Cette demande ne peut toutefois intervenir à n’importe quel moment. Si l’on parle de révision triennale, c’est qu’elle ne peut avoir lieu que tous les 3 ans. Vous pouvez donc demander une révision du loyer commercial à condition qu’il se soit écoulé au moins 3 ans depuis la date d’entrée dans les lieux, le dernier renouvellement, ou la dernière révision. Si la demande intervient avant ce délai, elle est considérée comme nulle.

Notre modèle de demande de révision du loyer est rédigé par des professionnels du droit. Il est à remplir directement en ligne à l’aide d’un questionnaire qui vous permet de le compléter de façon simple et rapide pour obtenir un courrier entièrement personnalisé.

La rédaction de la lettre doit faire apparaître certains éléments essentiels à la demande de révision, dont notamment le montant du nouveau loyer demandé.

Il peut ensuite être utile de mentionner :

• La date d’entrée du locataire dans le local, telle que stipulée dans le bail commercial,
• La date d’entrée en vigueur du nouveau loyer, et
• Les raisons justifiant l’augmentation le cas échéant.

Notre logiciel générateur de documents juridiques vous guidera pas à pas pour répondre à chaque question, et vous permettra de ne rien oublier.

Une fois la lettre complétée, vous n’avez plus qu’à la télécharger puis à l’imprimer, sans oublier de la signer. Il vous reste alors à la faire parvenir à votre cocontractant (locataire ou bailleur) par courrier recommandé avec accusé de réception ou par notification d’huissier.

Il vous est également recommandé de recueillir l’avis, acceptation ou refus, du destinataire de la demande par écrit afin de conserver une preuve matérielle de sa réponse. Vous pouvez pour cela lui demander de vous notifier sa réponse par écrit ou joindre à votre courrier un avenant au contrat de bail contenant les nouvelles dispositions.

NB. La révision triennale du loyer commercial prend effet à la date de la demande de révision, d’où son effet rétroactif.

Peut-on procéder au déplafonnement de la révision triennale ?
Dans certains cas où les facteurs de commercialité du local loué évoluent de façon à provoquer une variation de plus de 10% de la valeur locative du bien, la révision du loyer peut être déplafonnée. Cela signifie que les indices de référence de l’INSEE n’ont pas à être respectés. Toutefois, ce déplafonnement est soumis à une condition de preuve.

La révision du loyer commercial est-elle illimitée ?
L'augmentation du loyer (on ne parle pour ainsi dire jamais de révision à la baisse en bail commercial), il est précisé que le nouveau loyer ne peut pas correspondre à une augmentation supérieure à 10% du loyer de l’année précédente.

En cas de doute ou de conflit, n'hésitez pas à consulter un avocat spécialisé qui saura vous conseiller et répondre à toutes vos questions juridiques.

Les modalités de révision du loyer du bail commercial sont régies par les articles L. 145-33 et suivants du Code de commerce. Elles ont connu de nombreuses modifications, plus ou moins profondes, avec des lois successives :

• La loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008,
• La loi de simplification du droit du 17 mai 2011,
• La loi ALUR du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme renouvelé,
• La loi Pinel du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce, et aux très petites entreprises,
• La loi Macron du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité, et l’égalité des chances.