Vente d’un logement : les diagnostics techniques obligatoires

Qu’est-ce que le dossier de diagnostic technique (DDT) ?

Depuis le 1er novembre 2007, les différents états et constats sanitaires et légaux ont été regroupés dans un unique dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dernier vise en effet à évaluer l’état du bien immobilier. Cette évaluation se fait notamment du point de vue de la sécurité des personnes (installations électriques et gazières par exemple). Mais le DDT permet aussi la vérification de la construction elle-même (présence de termites, consommation énergétique…).

L’ensemble des diagnostics techniques immobiliers doivent alors être réalisés par un professionnel qui répond à des conditions de compétence, d’assurance, d’impartialité et d’indépendance.

A quel moment le vendeur doit-il présenter le DDT ?

Les différents diagnostics techniques immobiliers du DDT doivent être fournis par le vendeur dès la promesse de vente le cas échant. Ou, si les parties ne concluent pas celle-ci, dans l’acte authentique de vente (le contrat de vente).

La sanction à leur absence est généralement la possibilité pour l’acheteur, en cas de découverte du défaut sans qu’il n’ait été signalé, de se retourner contre le vendeur et d’invoquer la nullité du contrat. Le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés.

Attention : contrairement aux autres diagnostics techniques immobiliers, le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être disponible dès la passation de l’annonce de vente. Il doit donc être fait avant même la promesse de vente.

Les différents diagnostics techniques immobiliers compris dans le DDT

Le diagnostic amiante ou état amiante

Le diagnostic amiante est obligatoire pour les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.

Il évalue la présence d’amiante et doit être fourni au moment de la vente. Il doit être réalisé dans tous les immeubles, quel que soit l’usage de l’immeuble (bureau, usage commercial, habitation), la nature de son propriétaire (personne morale ou physique…) ou le caractère collectif ou individuel de l’immeuble. Toutes les parties de l’immeuble sont soumises à ce diagnostic. Il concerne donc aussi bien les parties privatives que les parties communes.

Le vendeur supporte le coût de l’établissement du diagnostic. Toutefois, une disposition du contrat de vente peut prévoir qu’il le partage ou le transfère en totalité à l’acheteur.

Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)

Seuls les immeubles construits avant le 1er janvier 1949 sont concernés par ce diagnostic.

Le constat ne porte en outre que sur les parties privatives de l’immeuble. Il doit être établi au plus tard un an avant la promesse ou l’acte de vente auxquels il doit être joint.

Imaginons que le constat met en lumière la présence de plomb au-delà des seuils tolérés. – Ces seuils sont fixés par arrêté. – Le propriétaire doit alors en avertir les occupants et les autres personnes susceptibles d’être concernées (cas d’un immeuble collectif par exemple). Il doit également mettre en œuvre les travaux appropriés afin de remédier au risque d’exposition au plomb.

Diagnostic Termites

Pour la vente d’un bien immobilier situé dans des zones contaminées ou susceptibles de l’être, le vendeur doit fournir un état relatif à la présence des termites. Il doit être effectué dans les six mois précédant la promesse ou l’acte de vente. Ces zones sont délimitées par arrêté préfectoral.

Le coût du diagnostic est alors à la charge du vendeur. Néanmoins, les parties à la vente peuvent convenir que l’acheteur assumera ces frais.

Diagnostic Mérules

Depuis la loi Alur du 27 mars 2014, les immeubles construits dans des zones à risque délimitées par le préfet doivent fait l’objet d’un diagnostic contre la mérule. La loi ne définit toutefois ni l’objet du diagnostic ni sa sanction.

Etat de l’installation de gaz

Obligatoire depuis le 1er novembre 2007, cet état vise à exposer l’état de l’installation de gaz. Ainsi, il permet d’évaluer les risques pour la sécurité des personnes. Il ne concerne toutefois que les installations de gaz de plus de quinze ans pour les immeubles ou parties à usage d’habitation.

Comme pour les autres diagnostics techniques immobiliers, le coût de l’évaluation revient au vendeur. Sauf accord avec l’acheteur pour le partager ou en transférer la totalité.

L’état doit en outre être réalisé dans les trois ans avant la promesse ou l’acte authentique de vente.

Etat de l’installation intérieure d’électricité

Depuis le 1er janvier 2009, le vendeur d’un bien immobilier d’habitation doit fournir un état des installations d’électricité.

Cette obligation ne s’applique toutefois que lorsque celles-ci datent de plus de 15 ans. En outre, cet état ne concerne que les parties privatives.

Il doit alors avoir été réalisé au plus tard trois ans avant la conclusion de la promesse ou de l’acte de vente.

Etat des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)

En cas de vente d’un bien immobilier situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, un plan de prévention des risques naturels prévisibles, dans des zones de sismicité définies par décret ou, depuis le 1er juillet 2013, un plan de prévention des risques miniers résiduels, le vendeur est tenu d’inclure au contrat de vente un état de ces risques.

Ce dernier est établi grâce aux informations délivrées par le préfet. Il se base en outre sur un modèle défini par arrêté ministériel.

Toutefois, la loi ne délimite pas les immeubles dont la vente est soumise à l’établissement d’un tel état. Ainsi, il est généralement fourni quelle que soit la destination de l’immeuble vendu. Autrement dit, il est en fait en fait fourni qu’il s’agisse d’un local à usage d’habitation ou professionnel.

L’absence de ce ou ces états permet à l’acheteur de demander la résolution du contrat, c’est-à-dire l’anéantissement du contrat de vente. Mais il peut aussi introduire une instance en justice pour demander la diminution du prix de la vente.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Depuis le 1er janvier 2011, toute annonce relative à la vente d’un bien immobilier doit afficher le classement de ce dernier en matière de performance énergétique. On parle ainsi de la quantité annuelle d’énergie consommée pour le chauffage, de l’eau chaude sanitaire et du refroidissement par rapport à la surface du bâtiment. Cette obligation est valable tant pour les particuliers que pour les professionnels. Les modalités d’affichage varient alors en fonction que l’annonce est passée par voie de presse ou si elle est affichée dans les locaux d’un professionnel.

Ainsi, le DPE doit être réalisé et disponible dès la mise en vente du bien. Cette obligation précède donc les autres. Le DPE est en effet largement antérieur à la conclusion de la promesse de vente ou de l’acte authentique.

Bien qu’aucune sanction ne soit légalement prévue en cas d’absence du DPE, il est possible que l’acheteur puisse invoquer cette absence comme l’ayant induit en erreur à conclure la vente. Il pourrait alors demander l’annulation de la vente.

Le champ d’application du DPE

Les immeubles concernés par le DPE sont les bâtiments clos et couverts dotés d’une installation de chauffage ou d’eau chaude. Ainsi, la vente ou la location d’une cave ne donne pas lieu à l’établissement d’un DPE. D’autres bâtiments en sont également exclus. Il s’agit notamment des lieux de culte, des bâtiments classés historiques ou encore des biens immobiliers résidentiels qui seront utilisés moins de quatre mois par an. Cette liste n’est pas exhaustive.

Le DPE est établi par un professionnel soumis aux mêmes conditions que pour la réalisation des autres diagnostics. Sa durée de validité est alors de 10 ans. Ce délai est appréciée à la date de la promesse ou du contrat de vente.

Aucune sanction n’est donc prévue en cas d’absence du DPE. Par ailleurs, ce dernier n’a qu’une valeur informative. L’acheteur ne peut donc se prévaloir des informations qui y sont contenues contre le vendeur. Ainsi, le DPE n’est pas une garantie contractuelle.

Néanmoins, la Cour d’appel de Paris a jugé en 2011 que la production d’un DPE erroné pouvait causer un préjudice à l’acheteur. Sur ce fondement, il pourra donc engager une action en justice.

Assainissement

Deux catégories d’eaux sont à distinguer. Il s’agit en effet des eaux de pluies et des eaux domestiques usées (eaux vannes des W.C. et eaux ménagères de la cuisine, salle de bain…).

Concernant les eaux pluviales

Leur récupération fait l’objet d’une réglementation particulière prévue par le Code civil. Elle est ensuite détaillée par le règlement sanitaire départemental.

Si le bien immobilier vendu est équipé d’un dispositif de récupération des eaux pluviales, le propriétaire doit alors en informer l’acheteur.

Concernant les eaux domestiques usées

Les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale doivent établir un zonage en matière d’eaux usées. Deux situations sont possibles. Soit le bien immobilier fait partie d’une zone d’assainissement collectif, soit il appartient à une zone d’assainissement non collectif.

Dans le premier cas, la commune est responsable de la collecte des eaux usées par des réseaux publics d’assainissement. Le propriétaire d’un bien immobilier a donc l’obligation de raccorder son bien au réseau public d’assainissement quand il y a accès.

En cas de non-respect de cette obligation, la commune peut procéder au raccordement aux frais du propriétaire. Il est alors obligé à payer rétroactivement la redevance au service public d’assainissement.

Dans le second cas, si le bien immobilier ne peut pas être raccordé à un réseau public d’assainissement, le propriétaire doit mettre en place une installation d’assainissement non-collectif. Il en assure aussi l’entretien.

La commune est chargée du contrôle de l’installation. Elle délivre donc une fois celui-ci effectué une attestation. Ce document doit alors être joint au dossier de diagnostic technique en cas de vente du bien. Cette attestation doit dater de moins de 3 ans au moment de la conclusion du contrat de vente. En son absence et en cas d’apparition d’une difficulté avec l’assainissement des eaux usées, l’acheteur pourra introduire une action en justice contre le vendeur. Il pourra alors demander la nullité de la vente.

Si l’installation d’assainissement non-collectif n’est pas conforme au moment de la vente, il revient alors à l’acheteur de la mettre en conformité.

Récapitulatif des documents intégrés au dossier de diagnostic technique (DDT)