Le diagnostic termites dans la vente immobilière

Le dispositif légal en matière de diagnostic termites (ou encore état parasitaire) instaure des mesures préventives permettant d’éviter ou de dépister les zones infestées. Plus précisément il prescrit une obligation de déclaration des logements infestés et des mesures d’éradication dans ces zones. D’autre part, il met à la charge du propriétaire des obligations d’information en cas de vente d’un bien immobilier.

Qu’est-ce que l’état relatif à la présence de termites ?

Le diagnostic termites, prévu à l’article L. 133-6 et R. 133-7 du Code de la construction et de l’habitat, consiste en la recherche de présence ou non de termites. Cette recherche s’effectue dans le logement et dans un rayon de 10 mètres autour. Ce document vise à informer le candidat acquéreur sur le bien qu’il projette d’acheter.
Le contenu de cette expertise parasitaire doit mentionner le bien concerné, les parties visitées ainsi que les éléments infestés par la présence de termites.

Le diagnostic doit être réalisé par un professionnel certifié par un organisme accrédité par le Comité français d’accréditation (Cofrac). A l’aide d’un poinçon, le diagnostiqueur effectue de petits sondages sur l’ensemble du bien immobilier : pièces principales, grenier, charpente accessible, sous-sol, dépendances et jardin.

Quels sont les immeubles concernés par l’état relatif à la présence de termites ?

Le diagnostic termites concerne tous les immeubles bâtis (maisons, appartement, local d’activité) situés dans des zones dites « contaminées ». Ces zones, classées à risques, sont déclarées par un arrêté préfectoral comme étant infestée par les termites. En copropriété, l’état relatif à la présence de termites ne concerne que les parties privatives du lot. Ce diagnostique obligatoire s’applique également aux terrains non bâtis ainsi qu’aux immeubles à destination commerciale.

Votre commune est t-elle concernée par l’obligation de diagnostic termites ? Consultez le site de l’observatoire national des termites de la FCBA.

Quelle est l’obligation d’information mise à la charge du vendeur de l’immeuble ?

En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans les zones classés « contaminées », le propriétaire-vendeur doit fournir un diagnostic termites. Le contenu de l’état relatif à la présence de termites doit obligatoirement être annexé à la promesse ou au contrat de vente. Dans le cas contraire, le vendeur ne pourra s’exonérer de la garantie des vices cachés. Cela signifie que la vente peut être réalisée sans état parasitaire mais que, dans ce cas, le vendeur reste tenu de garantir l’acquéreur au titre des vices cachés même s’il a inséré une clause d’exonération.

En matière de bail, sauf dispositions contraires, le bailleur n’est cependant tenu d’aucune obligation d’information relative au diagnostic termites.

Quelle est la durée de validité de l’état relatif à la présence de termites ?

Qu’il révèle ou non la présence de termites, le diagnostic termites est valable 6 mois à compter de sa réalisation. Il faut par conséquent être vigilant. Il doit avoir été effectué au maximum six mois avant la signature du compromis de vente ou, à défaut, de l’acte authentique de vente.

Quelle est la conséquence d’un état relatif à la présence de termites positif ?

Si le diagnostic conclut à l’infestation de termites, le propriétaire est tenu d’en informer la mairie de sa commune dans le mois suivant cette découverte. Le propriétaire doit alors prendre les mesures nécessaires. Il doit procéder à la désinsectisation du bâtiment dont l’état de dégradation présente un danger pour ses occupants. A défaut de telles mesures, la municipalité peut les lui ordonner dans les délais qu’elle impose. S’ils ne sont pas respectés, la mairie peut engager les travaux à la place et aux frais du propriétaire.

Quelle est la responsabilité du vendeur à défaut de production d’un état relatif à la présence de termites ?

Si le propriétaire n’annexe pas de diagnostic termites, ce dernier ne pourra être exonéré de la garantie des vices cachés. Et si il s’avère finalement que l’immeuble contient des termites, l’acquéreur peut saisir le tribunal de grande instance pour résolution de la vente ou diminution du prix.

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Textes de référence

• Articles L133-1 à L133-6 du Code de la construction et de l’habitation
• Articles R. 133-3 à R. 133-7 du Code de la construction et de l’habitation
• Loi « ENL » n^o 2006-872 du 13 juillet 2006
• Décret n^o 2006-1114 du 5 septembre 2006 relatif aux obligations des propriétaires envers la municipalité en cas de présence de parasites dans une construction
• Décret n°2006-1653 du 21 décembre 2006 relatif aux durées de validité des documents constituant le dossier de diagnostic technique
• Arrêté du 29 mars 2007 établissant le modèle du contenu d’un diagnostic termite et la méthode selon laquelle il doit être réalisé

Consultez notre guide juridique Vente d’un logement : les diagnostics techniques obligatoires