Compromis de vente : les documents obligatoires

Vous êtes sur le point de vendre un bien immobilier. Avant de signer l’acte de vente devant un notaire constatant le transfert définitif de propriété, le plus souvent vous signez un compromis de vente ou une promesse unilatérale de vente (voir aussi notre article : “Promesse de vente ou compromis ?“). Ce guide juridique vous informe sur les documents à transmettre à l’acquéreur avant la signature de l’avant contrat. En effet, afin d’avoir un consentement éclairé, la loi impose au vendeur d’un bien immobilier la transmission de nombreux documents avant la signature de l’acte.

Alors quels sont-ils ?

Les informations générales à fournir avant la signature d’un compromis de vente

Concernant le vendeur

Pour un vendeur personne physique

• une copie de sa carte nationale d’identité
• un extrait d’acte de naissance et de mariage datant de moins de 3 mois
• une copie du contrat de mariage
• si le ou l’un des vendeurs est célibataire, veuf ou divorcé : un certificat du greffe du tribunal d’instance de son lieu de naissance attestant qu’il n’a pas contracté de PACS
• l’autorisation judiciaire de vente donnée à un époux le cas échéant et attestation de non recours
• si le vendeur a la qualité de commerçant, artisan ou agriculteur : l’état des privilèges et nantissements émanant du greffe du tribunal de commerce ou du tribunal de grande instance + un certificat de non faillite

Pour un vendeur personne morale

• un extrait K-bis récent ou un extrait du JO dans lequel l’association a été publiée
• une copie certifiée conforme des statuts mis à jour
• une copie certifiée conforme du procès verbal de la délibération ayant nommé ou renouvelé les dirigeants sociaux
• un extrait d’état civil du représentant de la société
• un certificat de non faillite émanant du greffe du tribunal de commerce
• une copie certifiée conforme de la délibération autorisant spécialement la vente immobilière projetée (organe de direction et si nécessaire assemblée générale)

Concernant l’immeuble vendu

Les informations relatives à la propriété de l’immeuble

• le titre de propriété avec annexes
• les titres antérieurs ou note sur l’origine de la propriété, au moins trentenaire et remontant jusqu’à un titre acquisitif
• dernier avis d’imposition du propriétaire au titre de la taxe foncière
• matrices et plans cadastraux, plans parcellaires
• superficie du bien vendu
• note sur les éventuelles servitudes de droit privé grevant ou profitant à l’immeuble
•  état hypothécaire ou fiche d’immeuble délivré depuis moins de deux mois

Les autres documents administratifs

• urbanisme : certificat d’urbanisme d’information (pour un immeuble bâti), certificat d’urbanisme opérationnel (en cas de vente avec modification de l’état de l’immeuble, notamment si une construction est projetée)…
• autorisations administratives et travaux (permis de démolir, permis de construire etc)
• gestion locative (état locatif, baux et avenants, cautions, montant des dépôts de garantie…)
• si lotissement : permis d’aménager, cahier des charges, plan et PV de bornage..

Les éléments spécifiques à la vente d’un immeuble en copropriété

Le contenu de l’annonce immobilière

Le contenu de l’annonce est renforcée, en effet en vertu de l’article L721-1 du CCH : les annonces doivent mentionner que le bien est soumis au statut de la copropriété + le nombre de lots + le montant moyen annuel des charges au titre des dépenses courantes (budget provisionnel) + si le syndicat est placé sous administration provisoire ou fait l’objet d’un plan de sauvegarde.

La loi Alur a augmenté considérablement le nombre de documents obligatoires à fournir au stade du compromis

La loi ALUR complète en outre les informations à annexer à la promesse de vente et prévoit que le délai de rétractation court à compter de la transmission de la totalité des documents relatifs à l’organisation de l’immeuble, à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire ainsi que de l’attestation de superficie (CCH, art. L. 721-3, créé par L. ALUR, art. 54, III).

Ainsi, ces informations qui devaient auparavant être transmises à l’acquéreur au moment de la vente doivent désormais lui être communiquées en amont, dès la promesse de vente. Ces informations doivent être communiquées à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou par tout autre moyen. Le critère est en effet que le mode de transmission présente des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. Elles peuvent donc également, sous certaines conditions, faire l’objet d’une remise en main propre (article L. 271-1 du CCH. entrée en vigueur : 27 mars 2014).

L’obligation d’information est cantonnée aux lots inclus dans des immeubles à usage partiel ou total d’habitation. Elle ne s’applique donc pas aux immeubles à destination uniquement professionnelle ou commerciale. En présence d’une vente publique, les documents doivent ALORS être annexés au cahier des charges. A l’exception de la notice d’information sur les droits et obligations des copropriétaires (article L721-2 du CCH).

Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble

• une fiche synthétique de la copropriété : créée par la loi ALUR : elle regroupe les données financières et techniques relatives à la copropriété et à son bâti. C’est au syndic d’établir ce document et de le mettre à jour chaque année. La fourniture de cette fiche synthétique sera obligatoire à compter du 31 décembre 2016 pour les syndicats comportant plus de 200 lots, du 31 décembre 2017 pour les syndicats comportant plus de 50 lots, et du 31 décembre 2018 pour les autres.
• le règlement de copropriété et ses modificatifs le cas échéant
• l’état descriptif de division ainsi que les actes le modifiant
• les procès verbaux des assemblées générales des trois dernières années

Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire

• le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
• les sommes pouvant rester dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues par le syndicat à l’acquéreur ;
• l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs qui donne une indication sur l’état de santé de la copropriété et son degré de difficulté (ces deux derniers éléments ne sont pas requis lorsque la copropriété est composée de moins de 10 lots et dispose d’un budget prévisionnel moyen de moins de 15 000 € sur trois exercices) ;
• quand le syndicat dispose d’un fonds de travaux, la part du fonds rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation versée par le vendeur au titre de son lot.

Le carnet d’entretien de l’immeuble

Ce carnet d’entretien doit au minimum comprendre l’adresse de l’immeuble pour lequel il est établi, l’identité du syndic en exercice, et les références des contrats d’assurances de l’immeuble souscrits par le syndicat des copropriétaires, ainsi que la date d’échéance de ces contrats. De plus, les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire en vertu du plan pluriannuel de travaux (prévu à l’article L731-2 du CCH) doivent également y être mentionnés.

La superficie privative

Une attestation comportant la mention de la superficie privative du lot, comme c’était déjà le cas avant la loi ALUR (la loi ALUR avait prévu en plus la mention de la surface habitable mais cet élément a été supprimé par la loi de simplification du 20 décembre 2014).

La notice d’information

Une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires et au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété dont le contenu doit être fixé par arrêté ministériel.

Le diagnostic technique global (DTG)

Création du diagnostic technique global (DTG) (nouvel article L731-1 du CCH) qui doit être annexé à la promesse de vente ainsi que le plan pluriannuel de travaux (articles L731-2 et L731-2 du CCH). Le DTG permet de fournir une analyse globale de l’état de l’immeuble et de ses équipements ainsi que des travaux à réaliser. Il doit être obligatoirement réalisé lors de la mise en copropriété d’un immeuble datant de plus de 10 ans, et peut l’être également sur décision de l’assemblée générale ou sur demande de l’autorité administrative compétente. Le DTG contient :

« 1° Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble ;
2° Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l’habitation ;
3° Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ;
4° Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble tel que prévu aux articles L. 134-3 ou L. 134-4-1 du CCH. L’audit énergétique prévu au même article L. 134-4-1 satisfait cette obligation.

Il fait apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années. »

Le DTG ne sera obligatoire qu’à compter du 1er janvier 2017.

Les diagnostics techniques et environnementaux

Ces documents doivent être annexés à la promesse de vente, ou à défaut de promesse à l’acte authentique.

Voir à ce sujet notre guide juridique : Les diagnostics techniques pour la vente d’un logement

Nos documents juridiques à personnaliser en ligne en quelques minutes :

Modèle de compromis de vente

Modèle d’offre d’achat