Vous avez fait une offre d’achat à un propriétaire ? Ce dernier a accepté votre offre ? Vous avez signé un compromis de vente et vous allez finalement acquérir l’immeuble qui vous convient ? Vous pouvez vous interroger sur la nécessité de faire appel à un notaire pour signer l’acte de vente, afin d’économiser les frais qui reviennent au notaire. Le notaire est-il obligatoire dans tous les cas ? Et est-il réellement nécessaire de faire appel à un notaire spécialiste du droit immobilier ?

Au cours de cet article, nous allons vous démontrer que, si en théorie le notaire n’est pas nécessaire, vous ne pourrez pas vous passer de lui dans la pratique pour toute transaction immobilière.

Le notaire n’est pas obligatoire…

La vente est “une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé”.
Selon la législation française, la vente est “une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé”. La vente d’un bien immobilier ne déroge pas à cette règle. Un immeuble peut donc être vendu par acte authentique (intervention d’un notaire) ou par acte sous seing privé.

De plus, la vente est dite parfaite et la propriété est acquise par l’acquéreur dès que les parties conviennent d’un prix et de sa contrepartie : la chose.

Rappelons-le, un acte authentique est, selon l’article 1317 du Code civil : “celui qui a été reçu par des officiers publics ayant le droit d’instrumenter dans le lieu où l’acte a été rédigé, et avec les solennités requises”. A l’inverse, un acte sous seing privé est celui qui ne répond pas aux conditions de l’acte authentique.

La vente peut donc être réalisée par acte authentique ou par acte sous seing privé. Théoriquement, rien ne vous interdit alors de vendre ou acheter un bien immobilier par acte sous seing privé. Vous pouvez donc en principe vous passer de notaire.

Mais le recours à un notaire est indispensable

Rien ne vous interdit ainsi de vendre ou d’acheter un bien immobilier par acte sous seing privé. Pourtant, ce n’est pas si simple. En effet, l’article 1322 du Code civil dispose que “l’acte sous seing privé, reconnu par celui auquel on l’oppose, ou légalement tenu pour reconnu, a, entre ceux qui l’ont souscrit et entre leurs héritiers et ayants cause, la même foi que l’acte authentique”.

Par conséquent, l’acte sous seing privé est opposable aux parties et aux héritiers et ayants cause. Mais pas aux tiers !

L’acte authentique quant à lui, selon l’article 1319 du Code civil : “fait pleine foi de la convention qu’il renferme entre les parties contractantes et leurs héritiers ou ayants cause”, comme l’acte sous seing privé. La différence réside dans le fait que l’acte authentique fait foi et ne peut être contesté.

Le notaire procède à la publication de la vente auprès du service de publicité foncière compétent. Cette publication rend la vente opposable aux tiers, vous confortant dans votre droit de propriétaire.

La raison pour laquelle vous ne pourrez vous passer d’un notaire consiste à rappeler que, une fois la vente ou l’achat réalisé par acte authentique, le notaire procède à la publication de la vente auprès du service de publicité foncière compétent. Or, cette publication rend la vente opposable aux tiers, vous confortant dans votre droit de propriétaire.

Dans la pratique, il est donc impossible de se passer du notaire, véritable expert en droit immobilier, lors de la vente ou de l’achat d’un bien immobilier. Il faut savoir que seule une petite partie des frais de notaire lors de la vente d’un immeuble revient au notaire.

Documents juridiques utiles :

Modèle de compromis de vente

Le notaire est-il obligatoire pour acheter un appartement ?
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A propos de l'auteur

Thomas Rivoire

Diplômé d'HEC Paris et titulaire du diplôme supérieur du notariat, j'ai plus de cinq années d'expérience au sein d'une étude de notaires. En tant que co-fondateur de LegaLife, je suis en charge du contenu juridique et du développement de l'offre de services que nous proposons à nos clients.

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4 commentaires

  • En fait l’acte authentique protège surtout l’acheteur.Or si vous êtes vendeur et que c’est l’acheteur qui vous sollicite de faire une vente sous seing privé,pour éviter les frais de notaire ce n’est pas votre problème.Surtout si vous prenez le soin de faire enregistrer l’acte de vente aux minutes de la perception.Certes l’enregistrement a un coup,mais moins que si vous passez par un notaire.De toute façon c’est l’acheteur qui supporte les frais de vente, ( notaire + département + état ) donc on pourra pas vous accuser d’avoir roulé votre acheteur si c’est lui qui le demande. Après tout c’est son affaire !

  • Bonjour, nous cherchons à réaliser une transaction immobilière entre nous, nous nous sommes mis d’accord sur un prix . Mais celui-ci étant jugé trop faible par les notaires pour être prioritaire, on finit toujours par être éconduits sous prétexte d’un manque de ressource notarial. Après l’acte sous seing privé, N’y a t-il pas moyen de se faire enregistrer après l’acte sous-seing privé afin de transférer les charges fiscales et de copropriété?

    • Bonjour, le notaire est obligé de vous recevoir. Vous pouvez vous rapprocher de la chambre des notaires ou du conseil supérieur du notariat afin d’avoir une réponse à votre problème. Cordialement.