Le délai de rétractation du compromis de vente

Al’heure de l’entrée en vigueur de la loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques (dite loi « Macron » du 6 août 2015), de nombreux pans de notre législation se trouvent modifiés. En matière de droit immobilier, le délai de rétractation du compromis de vente et de la promesse unilatérale de vente a été modifié.

Votre compromis de vente en quelques clics

Qu’est-ce que le délai de rétractation ?

L’acquéreur non professionnel est protégé par le Code de la construction et de l’habitation, ce délai trouve sa source dans le code précité à l’article L271-1.

Il s’agit d’un délai permettant à n’importe quel acheteur non professionnel d’un bien immobilier d’habitation (terrain, logement) de réfléchir. Il lui permet alors décider de revenir ou non sur sa signature du compromis de vente.

Ce délai est un délai légal, d’ordre public. On ne peut y déroger de quelque façon que ce soit.

Comment calculer le délai de rétractation ?

La loi Macron a fait passer le délai, auparavant de 7 jours, à 10 jours.

Le délai de rétractation commence à courir à partir du lendemain de la signature de l’acte et de sa remise en mains propres si le compromis a été fait devant un notaire ou de la lettre recommandée si le compromis résulte d’un acte sous seing privé.

Cas particulier : dans l’hypothèse où le dixième jour du délai est un jour férié ou un jour chômé, la fin du délai est reportée au premier jour ouvrable suivant. En revanche, concernant les jours fériés inclus dans le délai, ceux-là sont décomptés normalement.

Une fois le délai forclos, l’acquéreur ne peut, en théorie, échapper à la réalisation de la vente.

A noter :  le délai de rétractation de 10 jours débute le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception.

Comment effectuer la rétractation ?

Vous avez changé d’avis ? Une circonstance imprévue vous empêche de respecter votre engagement ?

Le délai de rétractation vous offre une occasion de revenir sur votre engagement. Il sert à prévenir et à sécuriser l’acquéreur dans ses choix.

Pour acter de sa rétractation dans le délai imparti, il suffit d’envoyer au vendeur du bien immobilier une lettre recommandée avec accusé de réception. Elle mentionne simplement votre désir de ne pas poursuivre la vente. Le cachet de la poste fait foi concernant la date et le respect du délai.

La rétractation n’a pas à être motivée. Il vous suffit simplement de dire que vous revenez sur le compromis de vente. De même, personne ne peut vous obliger à payer quoi que ce soit pour votre rétractation dans le délai.

Le vendeur du bien bénéficie t-il également d’un droit de rétractation ?

Non. Pourtant, le compromis de vente est une promesse de vente synallagmatique. Cela signifie qu’elle lie les parties en ce qu’elles sont d’accord à la fois pour vendre et pour acheter. Si l’acquéreur est protégé par ce délai, le vendeur, quant à lui, n’est pas impliqué dans la législation actuelle.

Quelles sont les conséquences d’une rétractation postérieure au délai légal ?

À l’expiration du temps imparti, et sans rétractation de la part de l’acheteur, les parties sont juridiquement liées par la vente, et si d’aventure, une partie tente de se rétracter, elle peut faire face à des poursuites en justice. Celles-ci peuvent concerner notamment la vente forcée du bien. Cette solution est vraiment extrême. Les juges sont donc frileux à la mettre en pratique, donc son application reste assez rare. En revanche, l’exécution forcée n’est pas possible lorsque le compromis explicite clairement que la vente ne sera parfaite qu’avec la signature d’un acte authentique de vente immobilier. La partie qui souhaite se rétracter peut également devoir attribuer des dommages et intérêts suite à la résolution de la vente devant un tribunal.

Au delà de l’aspect judiciaire, le dépôt de garantie ne vous sera pas remboursé lors de la rétractation hors délai. Dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, c’est le même système : vous perdez l’indemnité d’immobilisation payée au moment de la signature de la promesse.

Enfin, les parties peuvent prévoir, pour prévenir ce genre de situation, une clause de dédit dans le compromis de vente. Cette dernière permet la rétractation, hors délai, par le versement d’une indemnité. Cette solution est utile pour éviter les tribunaux, et elle peut avoir un effet dissuasif de rétractation si le montant de l’indemnité est élevé.

Enfin, si l’acquéreur souhaite se rétracter, hors délai, en faisant intentionnellement défaillir une condition suspensive (par exemple, d’obtention de prêt), les risques judiciaires sont identiques à ceux mentionnés ci-dessus (exécution forcée, résolution, versement de dommages et intérêt).