Le congé pour motif légitime et sérieux

Vous louez un bien immobilier mais votre locataire manque à ses obligations ? Vous souhaitez effectuer des travaux de rénovation dans votre bien immobilier mais vous le louez ? Il est possible de donner congé à votre locataire en raison d’un motif légitime et sérieux. Legalife vous guide pour délimiter la notion de congé pour motif légitime et sérieux.

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Qu’est-ce qu’un motif légitime et sérieux ?

Le contrôle et l’appréciation du motif légitime et sérieux est laissé aux juges. Or, la jurisprudence n’est pas toujours convergente et l’appréciation se fait donc au cas par cas. Il est ainsi difficile de donner une définition précise du motif légitime et sérieux.

Dans tous les cas, ce motif ne sous-entend pas forcément une faute du locataire. Il peut donc provenir du bailleur.

Quelques exemples de motifs qualifiés de légitimes et sérieux

Dans le cas d’une location par un bail mixte : le fait, pour le locataire, de ne pas utiliser la partie habitable du bien immobilier ou encore le fait, toujours pour le locataire, d’abandonner la partie habitable pour utiliser l’ensemble du bien à des fins professionnelles.

Sur la problématique des travaux : la démolition de l’immeuble ou la restructuration de l’immeuble accompagnée de travaux de rénovation par le bailleur.

La faute du locataire telle que la persistance de l’accrochage du linge aux fenêtres en dépit des injonctions du propriétaire et du local syndical ou son comportement agressif contraire aux règles de bon voisinage.

A l’inverse, n’ont pas été qualifiés de motifs légitimes et sérieux :

• La vente de l’immeuble en cours de bail, le locataire pouvant rester dans le bien immobilier malgré sa vente.
• La reprise des dépendances des locaux loués pour créer un nouveau logement.

A qui envoyer le congé pour motif légitime ?

Si les locataires sont de simples locataires conjoints, sans lien de solidarité, chacun d’entre eux doit recevoir une notification du congé. A défaut, ce dernier ne sera pas applicable aux locataires n’en ayant pas été destinataires. Si les locataires sont solidaires, la notification à l’un d’entre eux vaut pour tous, mais leur solidarité ne dispense pas le bailleur, d’après la Cour de cassation, de notifier le congé à l’ensemble des locataires.

Si les locataires sont mariés ou pacsés et que le bailleur en a été informé, il doit notifier le congé aux deux.

Le congé pour motif légitime peut-il être donné à tous les locataires ?

Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du bail d’un locataire âgé de plus de 70 ans et disposant de ressources équivalentes à moins d’une fois et demie le SMIC, sauf s’il dispose de la possibilité de le reloger dans un rayon géographique raisonnable.

Attention : pour les baux signés ou reconduits après le 27 mars 2014, la loi Alur prévoit un abaissement du seuil de l’âge du locataire protégé à 65 ans. Par ailleurs, le montant des ressources n’est plus évalué par rapport au SMIC mais par rapport au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement.

Ces dispositions ne s’appliquent pas si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou si ses ressources sont inférieures à une fois et demi un SMIC.

Quelles informations doit contenir le congé pour motif légitime ?

Pour être valable, le congé doit exposer le ou les motifs légitimes et sérieux.

Le bailleur doit également annexer, s’il y en a, des pièces justificatives de ce motif telles que les mises en demeure de payer le loyer par exemple).

Quand donner congé pour motif légitime ?

Le congé ne peut être donné qu’à échéance du bail, en prévoyant un délai de préavis de six mois.

Si le locataire manque à ses obligations pendant le bail mais avant son échéance, le bailleur pourra demander la résiliation du bail en justice ou s’appuyer sur une clause résolutoire si elle est inscrite dans le bail pour mettre fin à ce dernier.

Document juridiques utiles :

Exemple type de congé pour motif sérieux et légitime

Modèle de congé pour vendre

Modèle de congé pour habiter

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