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A savoir sur le congé pour vendre

congé pour vendre
Ecrit par LegaLife

Vous louez votre bien immobilier et vous souhaitez le reprendre mais il constitue la résidence principale de votre locataire. Quelle procédure devez-vous suivre ? De quels droits dispose votre locataire ? Legalife vous guide pas à pas pour donner votre congé pour vendre.

A quel moment donner le congé pour vendre ?

En cours de bail, il est impossible de donner congé à son locataire (sauf procédure juridictionnelle pour résiliation du bail). Si le congé n’est pas donné, le bail est reconduit automatiquement.

Deux situations sont possibles :

  • le bailleur est le bailleur « initial », c’est lui qui a signé le bail avec les locataires qui habitent dans le bien immobilier qu’il souhaite vendre. Dans ce cas, il peut donner congé à ces locataires à l’échéance du bail, en respectant un délai de préavis de six mois.
  • le bailleur n’est pas le bailleur initial, il a acquis le bien immobilier qu’il souhaite vendre pendant le déroulement du bail des locataires. Dans ce cas, il ne pourra donner congé pour vendre le bien qu’au terme du premier renouvellement du bail en cours.

A qui envoyer le congé pour vendre ?

Si le bien est loué à plusieurs locataires, vérifiez s’ils sont simplement conjoints ou s’ils sont des locataires solidaires.

Dans le premier, le congé doit leur être notifié à tous, sous peine d’être irrecevable pour ceux qui n’en n’auraient pas été destinataires. Dans le second cas, le congé notifié à l’un des locataires vaut pour tous, mais cette règle ne dispense pas, d’après la Cour de cassation, le bailleur de notifier le congé à l’ensemble des locataires.

Si le locataire est marié ou pacsé, et que ce fait a été clairement porté à la connaissance du bailleur, la notification du congé doit être envoyée à chacun d’entre eux.

Est-il possible de donner congé pour vendre à tous les locataires ?

Certains locataires particulièrement vulnérables bénéficient d’une protection supplémentaire.

Ainsi, le bailleur ne peut s’opposer au droit au renouvellement du bail d’une personne de plus de soixante-dix ans percevant des ressources inférieures à une fois et demie le SMIC annuel.

Attention : si votre bail a été conclu ou renouvelé à compter du 27 mars 2014, l’âge du locataire est abaissé à 65 ans et le montant des revenus n’est plus comparé au montant du SMIC mais à celui utilisé pour l’attribution des logements locatifs conventionnées.

Le droit de préemption du locataire

Le locataire dispose d’un droit de préemption pour l’achat du bien à vendre.

Ce droit de préemption ne s’applique pas si le bien à vendre est frappé d’un arrêté de péril ou d’interdiction d’habiter, ou s’il est déclaré insalubre. Il ne s’applique pas non plus si la vente a lieu entre parents jusqu’au 4ème degré ni si la vente est réalisée sans mettre fin au bail du locataire (vente du logement occupé d’un propriétaire à un autre sans interruption du bail).

L’offre de vente faite au locataire dans le congé est valable pendant les deux premiers mois du préavis. Si le locataire accepte, il dispose d’un délai de deux mois pour réaliser la vente.

Que doit mentionner le congé pour vendre ?

A peine de nullité, le congé doit impérativement être motivé.

Il doit donc indiquer les causes du congé, soit ici la décision de vendre. En raison du droit de préemption du locataire, il doit également contenir l’offre de vente, qui doit concerner exactement les locaux loués, le prix et les conditions de la vente ainsi que les cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé devra également être complété par une notice indiquant au locataire les voies de recours et les indemnisations possibles.
Le congé peut être donné par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou par remise en main propre au locataire contre décharge.

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