Des contrats de bail types à partir du 1er août

Le 29 mai 2015, le Ministère du logement a fait adopter en Conseil des ministres un décret qui présente deux modèles de bail : un modèle pour les baux d’habitation vide, et un modèle pour les baux d’habitation meublée. Si les modèles ne sont pas obligatoires, leur contenu est considéré comme essentiel. On fait le point sur l’apport de ce décret.

Le contenu du décret du 29 mai 2015

Auparavant, les parties étaient liées par ce qu’elles inséraient dans leur contrat de bail, en plus de certaines clauses obligatoires : composition du bien immobilier, montant du loyer, montant des charges, adresse précise du bien, et date d’échéance du loyer.

Chaque bail avait donc sa spécificité, libre aux parties de préciser ou non les contours de leur relation. C’était notamment le cas pour les pénalités en cas de retard du loyer : les juges prévoyaient simplement qu’elles ne devaient pas être déraisonnables, ce qui n’était pas très clair.

Avec ce décret, le nombre de mentions devenues obligatoires est d’une précision sans précédent :

• Le montant et la date du dernier loyer ;
• Le montant des frais en cas d’appel à une agence immobilière, désormais plafonnés. Cette précision s’accompagne d’un rappel sur les méthodes pour calculer le montant maximal des honoraires d’agences ;
• Le détail des modalités de récupération des charges ;
• La période de construction de l’immeuble ;
• Les modalités de baisse ou d’augmentation du loyer ;
• La présence ou l’absence de travaux récents ;
• Une pénalité de 10% maximum par mois de retard de loyer ;
• Les diagnostics techniques imposés, etc.

Par ailleurs, la loi ALUR, qui prévoyait qu’un décret présenterait les modèles types de contrat de bail, prévoit également un encadrement des loyers. Même si aucun texte ne le prévoit encore, les modèles types insèrent les loyers de référence qui permettront de vérifier que le loyer correspond bien aux normes à venir en matière de plafonnement.

Les parties ne seront libres que d’ajouter des clauses supplémentaires si elles sont conformes à la législation en vigueur, mais les décrets semblent avoir cherché à envisager un maximum de situations.

Créer un contrat de bail d'habitation non meublée

 

Les réactions face au décret

Deux camps se sont dressés suite à la parution du décret : d’une part, les associations de locataires ou de consommateurs ont apprécié le fait que l’abus devenait compliqué avec les modèles types. Par ailleurs, un arrêté ministériel du 29 mai 2015 (même date) a constitué une notice des droits des parties au bail qui devra obligatoirement être annexée au bail. Ainsi, la conjonction des deux documents devra permettre au locataire de connaître ses droits immédiatement. En revanche, elles ont déploré la complexification des transactions.

De même, les syndicats d’agences immobilières considèrent qu’un bail aussi détaillé risque de compliquer les relations entre bailleur et locataire. Quitte à être aussi détaillé, les agences auraient préféré que la notice d’information soit intégrée au bail pour ne faire qu’un seul document.

Enfin, certains propriétaires se sont offusqués de la difficulté que présentaient certaines mentions devenues obligatoires : selon eux, ce modèle de bail risque d’être réservé aux professionnels (agences immobilières) car il ne serait pas suffisamment souple et accessible pour le propriétaire non averti.

Les suites du décret

La loi ALUR de 2014 prévoyait que de nombreux décrets viendraient préciser les mesures d’application de la loi.

Si les frais d’agences immobilières ont donc été effectivement plafonnés (depuis le 15 septembre 2014), le décret du 29 mai 2015 marque la deuxième étape de la mise en œuvre par le gouvernement de la loi de Cécile Duflot. Il entrera en vigueur dès le 1er août 2015.

Ont ensuite été prévus, par ordre de probabilité : le plafonnement des loyers ; la liste de documents que les propriétaires ou les agences ne pourront plus demander aux candidats à la location ; la liste de meubles minimum pour un logement dit « meublé » ; la création d’une commission de contrôle des agences immobilières ; et enfin la très improbable GUL (garantie universelle de loyer).