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Clause abusive dans le contrat de location meublée

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Ecrit par LegaLife

Un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 17 décembre 2015 (n° 14-25.523) est venu sanctionner le comportement du bailleur d’un logement à usage d’habitation en meublé sur fondement de la clause abusive. Cette décision de justice est l’occasion de faire un point sur la possibilité de sanctionner un contrat de bail déséquilibré.

La contestation de charges locatives supportées par le locataire dans leur quasi-intégralité

Le locataire d’un logement meublé a remis en cause la clause de réparation des charges prévue dans le bail renouvelé. Elle l’obligeait à supporter l’ensemble des charges locatives quelle que soit leur nature, ainsi que les frais liés à l’entretien et à la réparation des parties communes (sauf assurance et honoraires de gestion de l’immeuble).

Selon le locataire, cette clause est abusive. Il a donc agit en justice afin de récupérer une somme correspondant aux charges qu’il n’aurait pas du verser. Il demandait également des dommages-intérêts sur ce fondement.

La reconnaissance d’une clause abusive du bail conclu entre professionnel et consommateur

Son action s’est heurtée au départ à l’article L. 632-1 du Code de la construction et de l’habitation qui ne prévoit aucune règle concernant la répartition des charges concernant la location meublée occupée à titre de résidence principale. Les parties sont donc libre de prévoir des dispositions particulières à ce sujet.

Pourtant le locataire a obtenu gain de cause dans cette affaire, compte tenu du fait que le bail a été conclu entre un locataire particulier et un bailleur professionnel de l’immobilier. La relation professionnel-consommateur a permis d’appliquer l’article L. 132-1, alinéa 1er du Code de la consommation.

Selon cet article, « … sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ».

La clause de répartition des charges qui faisait peser sur le locataire non-professionnel la quasi-totalité des dépenses normalement supportées par le bailleur en qualité de propriétaire créait donc un déséquilibre significatif.

L’inefficacité de la clause de répartition des charges déséquilibrée

La clause abusive est réputée non écrite. Elle est ainsi totalement inefficace, comme si elle n’avait jamais existé (article L. 132-1 alinéa 6 du Code de la consommation). Le contrat demeure quant à lui valide dans toutes ses autres dispositions.

La décision peut être transposée aux contrats de location conclus uniquement entre un professionnel et un non-professionnel. Elle peut s’appliquer aux locations autres que meublées lorsque la loi n’a pas prévu de règle de répartition des charges.

Documents juridiques :

Modèle de contrat de location meublée

Modèle de contrat de location non meublée

Clause abusive dans le contrat de location meublée
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