Peut-on expulser un occupant illégitime en hiver ?

En tant que propriétaire d’un bien immobilier, il se peut qu’à un moment vous soyez confrontés à un locataire ne voulant pas quitter les lieux suite au terme du préavis. Il se peut également, que des personnes occupent votre bien immobilier par voie de fait, c’est-à-dire des squatters. Vous devez alors, le plus souvent, engager une procédure d’expulsion pour obtenir le concours de la force publique afin de vider les lieux et vous rétablir dans vos droits. Cette procédure est fortement encadrée par le droit, et en hiver le propriétaire dispose de moins de garanties pour obtenir l’expulsion d’un occupant illégitime.

Obtention d’un titre d’exécution

Pour expulser un occupant illégitime de votre propriété, il vous faut tout d’abord obtenir un titre exécutoire issu d’un jugement ou alors passer par une procédure de conciliation exécutoire.

Commandement de libérer les lieux

Une fois que vous avez obtenu un titre exécutoire, la signification d’expulsion à l’occupant et les occupants de son chef sera réalisée par un acte d’huissier de justice prenant la dénomination de “commandement de libérer les lieux”.

Ce commandement de libérer les lieux, doit être signifié au domicile réel de l’occupant et non pas à son domicile élu et, selon l’article R.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il doit contenir :

• L’indication du titre exécutoire en vertu duquel l’expulsion est exécutée ;

• La juridiction devant laquelle peut être contestée l’exécution du commandement de libérer les lieux ainsi que le délai d’expulsion ;

• L’indication de la date à partir de laquelle les locaux devront être définitivement libérés par l’occupant et les occupants de son chef ; et

• L’indication selon laquelle au delà de la date prévue, l’expulsion forcée sera possible afin d’obtenir l’évacuation des lieux par l’occupant et les occupants de son chef.

En plus, si la mesure d’expulsion concerne l’habitation principale de la personne expulsée ou alors d’un occupant de son chef, l’article R.412-1 impose la reproduction des articles L.412-1 à L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution.

Cette exigence n’est pas prise en compte lorsque l’habitation est destinée au logement d’étudiants.

Le commandement de libérer les lieux doit être remis au parquet lorsqu’il vise l’expulsion de personnes qui ne sont pas dénommées, et une copie du commandement doit être envoyée par l’huissier au préfet, dans le cadre du relogement des personnes défavorisées.

Délai suspensif de droit

Lorsque la mesure concerne l’habitation principale des concernés, un délai de deux mois commence à courir une fois le préfet ayant été informé par le huissier. Pendant ce délai, la force publique ne peut être employée pour expulser le ou les concernés.

Ces deux mois peuvent être réduits par le juge, pour les personnes occupant illégitimement l’habitation par voie de fait, ou alors lorsque les personnes concernées font échec à leur relogement.

A l’inverse, le juge peut prolonger cette période pour une durée ne pouvant dépasser trois mois lorsqu’il juge que l’expulsion présente des dangers considérables au ou aux concernés.

Suspension des mesures d’expulsion en raison de la trêve hivernale

Même si vous avez obtenu un titre exécutoire du juge et que l’huissier a commandé l’expulsion des occupants illégitimes de votre immeuble, l’exécution de l’expulsion est suspendue pendant la trêve hivernale. Cette suspension s’applique même après la fin du délai suspensif de deux mois prévu pour les cas où la mesure concerne l’habitation principale des concernés.

En la matière, l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que “nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délai accordés en vertu de l’article L.412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille”.

Quelques dérogations existent :

• Le juge peut supprimer cette interdiction lorsque les occupants visés par la mesure sont entrés dans le bien immobilier par voie de fait ;

• Les concernés bénéficieront du relogement dans des conditions dites “suffisantes” ; ou

• La mesure d’expulsion vise des occupants d’un immeuble ayant fait l’objet d’un arrêté de péril.

La trêve hivernale empêche l’exécution de la mesure d’expulsion, mais elle n’empêche pas d’entamer la procédure d’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars.