La location meublée d’un bien immobilier

Vous souhaitez louer votre appartement ou votre maison meublée à une personne souhaitant y habiter ? La loi du 24 mars 2014 dite pour l’accès au logement et pour un urbanisme renouvelé est venue changer la donne. En matière de location d’immeubles meublés, la loi est venue étendre plusieurs protections au locataire dont il ne disposait pas avant. Pour louer votre immeuble meublé, vous devez répondre à certaines conditions pour que la location soit qualifiée en tant que telle. Nous allons, au cours de cet article, exposer d’une façon brève et succincte les caractéristiques du bail meublé. Nous nous concentrerons donc pas sur les points communs qu’il présente avec le bail d’habitation de droit commun.

Les conditions à remplir pour que le bail soit qualifié de bail meublé

Lorsque vous louez votre immeuble en tant que meublé, vous devez veiller au respect de certaines conditions, sous peine de voir le juge requalifier le contrat de bail.

La première condition à respecter, est celle de proposer un immeuble effectivement meublé. Par conséquent, lorsque le juge est saisi en vue de la requalification d’un bail, il vérifiera systématiquement si le logement dispose d’un mobilier suffisant, permettant au locataire d’y répondre aux besoins de la vie courante.

Ainsi, il est nécessaire de s’assurer que le logement contient le mobilier requis pour les besoins de la vie courante, sans qu’un apport complémentaire du locataire semble obligatoire.

A titre d’exemple, nous pouvons citer un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 25 mai 1992, lors duquel la cour d’appel a déterminé qu’un logement meublé d’une armoire et d’une table ne pouvait en aucun cas faire l’objet d’un bail meublé.

Cette nécessité d’un mobilier suffisant est, depuis la loi de 2014, repris par l’article L 632-1 du Code de la construction et de l’habitation, qui dispose que le local meublé loué doit “être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu’être pourvu de chauffage, d’une alimentation en eau et de sanitaires”.

L’article 25-4 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 reprend également cette condition d’un mobilier nécessaire : “un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.”

La preuve de l’existence et de l’état du mobilier contenu dans le logement

Depuis la loi ALUR de 2014, l’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 impose lors de la conclusion d’un bail meublé, la rédaction d’un inventaire et d’un état détaillé du mobilier en autant d’exemplaires qu’il y a de parties dans le contrat de bail. Les documents doivent être établis “contradictoirement et amiablement” et doivent ensuite être signés par les parties ou par leurs mandatés. Ils sont ensuite joints au contrat de bail.

Cet inventaire et état du mobilier doit être dressé à la remise et à la restitution des clés de l’immeuble et doit être dressé à titre gratuit. Il ne peut en aucun cas faire l’objet d’une facturation.

La durée du bail meublé

Depuis la loi ALUR de 2014, l’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le bail meublé ne peut être conclu pour une durée inférieure à un an. Il est également renouvelable tacitement au terme de cette durée.

La seule dérogation existante à cette règle consiste en la location meublée pour un étudiant. Dans ces cas, le bail ne peut être conclu pour une durée inférieure à neuf mois, et la reconduction tacite n’a pas lieu.

Si le bailleur doit donner congé à son locataire pour reprendre le logement, il doit justifier du caractère réel et sérieux du congé. En cas de reprise, il faut que le nouvel occupant soit “le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire”. A défaut, le congé donné au locataire est nul.

S’il souhaite ne pas renouveler le bail, il doit avertir son locataire trois mois à l’avance, et justifier le non renouvellement “soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant”.

La modification du contrat de bail

Lorsque le bailleur souhaite modifier les conditions du bail à l’expiration du contrat, il est tenu d’avertir son locataire trois mois avant l’expiration du contrat. Si les parties se mettent d’accord après l’expiration du bail, le bail est renouvelé pour un an.

Documents juridiques utiles :

Modèle de contrat de bail meublé

Modèle de contrat de bail non meublé