La loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises dite loi Pinel réforme le régime des baux commerciaux en renforçant leur encadrement. Elle prévoit deux ensembles de mesures, mises en œuvre au moment de la négociation et de la rédaction du bail commercial, et lors de son expiration ou de sa cession.
Table des matières
Les mesures mises en œuvre lors de la rédaction du bail prévues par la loi Pinel
Durée du bail
La durée de principe des baux commerciaux est de 9 ans. Il existe toutefois des baux dits dérogatoires. Précédemment, leur durée ne pouvait excéder deux ans ; à présent, la loi Pinel du 18 juin 2014 a étendu cette limite à 3 ans. Toutefois, à l’issue de ce premier contrat, le locataire et le bailleur ne pourront plus conclure de bail dérogatoire, il leur faudra avoir recours à un bail commercial de 9 ans.
Encadrement des loyers
Deux aspects de l’encadrement des loyers ont été modifiés par la loi du 18 juin 2014.
Tout d’abord, la loi encadre l’évolution du loyer pendant la période de location. Elle met en avant deux indices d’indexation des loyers des baux commerciaux : l’indice des loyers commerciaux (ILC), calculé par rapport aux prix à la consommation et au chiffre d’affaires du commerce de détail, et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Ils devraient permettre de mieux prendre en compte la réalité économique et la situation des entreprises et donc éviter des hausses de loyer trop détachées du chiffre d’affaires du commerçant.
Deuxièmement, la loi réglemente le déplafonnement des loyers à l’échéance du bail. En effet, quand le bail arrive à sa fin, il est possible de le renouveler. Dans ce cas, l’augmentation du loyer est normalement plafonnée à la seule augmentation de l’indexation. Toutefois, quand la valeur du local a fortement augmenté, il est possible de déplafonner le loyer. Afin encore une fois d’éviter des hausses difficilement envisageables pour les locataires, la loi limite, dans ces cas, l’augmentation à 10% du loyer acquitté l’année précédente.
Répartition des charges
Le contrat de bail commercial doit à présent contenir un inventaire détaillé et précis des charges, impôts et taxes relatifs au bien loué ainsi que leur répartition entre le bailleur et le locataire.
Par ailleurs, le bailleur doit faire parvenir annuellement un récapitulatif détaillé des charges, impôts, taxes et redevances.
Etat des lieux
L’état des lieux, facultatif avant la loi Pinel du 18 juin 2014, à l’entrée du locataire dans le local est devenu obligatoire. Il peut être réalisé soit à l’amiable entre le locataire et le bailleur, soit par huissier. Dans ce cas, les frais de l’huissier sont partagés entre le propriétaire et le locataire. L’état des lieux ainsi réalisé doit être annexé au contrat de bail.
Etat prévisionnel des travaux
Le bailleur doit, lors de la signature du bail commercial et tous les trois ans pendant son exécution, fournir au locataire un état prévisionnel des travaux à venir ainsi que la répartition entre les différents locataires de l’immeuble des charges conséquemment engendrées. Il informe également le locataire des travaux réalisés les trois années précédentes et de leur coût.
Les mesures lors de l’expiration ou de la cession du bail prévues par la loi Pinel
Clause de garantie entre le cédant et le bénéficiaire
Lors de la cession du bail ou du fonds de commerce, l’acte de vente établissait une garantie solidaire entre le cédant et le bénéficiaire de la cession en matière de paiement des loyers, et ce jusqu’à l’expiration du bail. Ce dispositif permettait au bailleur de pouvoir se retourner contre le cédant en cas de non-paiement des loyers par le nouveau locataire.
La loi Pinel du 18 juin 2014 a modifié ce mécanisme en réduisant la durée de cette garantie solidaire à 3 ans maximum et non plus jusqu’à la fin du bail.
Moyens de délivrance du congé
Le congé donné par le bailleur ou par le locataire devait, avant la loi du 18 juin 2014, être donné par acte d’huissier. Il est à présent également possible de le notifier par lettre recommandée avec accusé de réception.
Droit de préemption du locataire
En cas de vente des murs, le locataire dispose d’un droit de préemption lui permettant d’être prioritaire dans l’achat. Il peut mettre ce droit en œuvre pendant un mois.
Si une seconde offre plus avantageuse est formulée par le propriétaire au cours de la vente, le locataire dispose de nouveau d’un délai pour exercer son droit de préemption.
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- Cession de droit au bail commercial
- Congé du bail commercial par le bailleur
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