La maison de vos rêves enfin acquise, il est temps d’emménager ! Mais en posant les cartons voilà que les mauvaises surprises arrivent … Quelle est cette énorme fissure dans le mur que vous n’aviez pas vu avant ? Et ce voisin qui vous dit qu’il possède une servitude de passage sur votre propriété ?

Nous avons fait le point pour vous sur vos droits en tant qu’acheteur d’un bien immobilier.

Le législateur met à la charge du vendeur deux obligations qui vous donnent une certaine sécurité en tant qu’acheteur d’une maison ou d’un appartement : une obligation de délivrance du bien et une obligation de garantie de ce dernier.

L’obligation de délivrance du vendeur

Définition de l’obligation de délivrance

La principale obligation du vendeur est bien entendu de vous livrer le bien au jour de la signature du contrat de vente (ou à une date ultérieure à condition qu’une clause ait été prévue à ce sujet). Le bien doit impérativement vous être remis dans le même état que le jour de la visite.

Ce bien acheté peut être libre ou loué, ainsi :

  • s’il est libre : le vendeur doit vous donner les clefs et laisser les lieux libres afin que vous puissiez y emménager.
  • s’il est loué : le vendeur doit vous donner le contrat de bail, un état des lieux, dépôt de garantie, etc.

Le vendeur doit vous délivrer un bien en conformité avec les spécifications contenues dans le contrat. Cette obligation vous garantit d’avoir un bien qui correspond à celui attendu et qui est apte à l’usage auquel vous le destinez.

Sanctions du vendeur

Si cette obligation de délivrance n’est pas respectée par le vendeur, il peut voir sa responsabilité engagée. Il vous faut saisir le juge et pour cela deux types d’actions s’offrent à vous, chacune ayant une finalité différente :

  • une annulation de la vente. Dans ce cas, le vendeur vous remboursera entièrement la somme versée lors de l’achat et vous serez tenus de lui rendre le bien dans le même état qu’il vous l’avait transmis.
  • une exécution forcée du contrat.  Cela signifie que le juge contraindra le vendeur à vous délivrer le bien.

Il est possible en plus de demander des dommages & intérêts pour le préjudice subi du fait du défaut de délivrance.

L’obligation de garantie

La garantie d’éviction

Elle vous garantit une possession paisible du bien acquis. Ainsi le vendeur n’a pas le droit de venir troubler le droit de jouissance de l’acquéreur.

Le trouble peut venir du vendeur mais également d’un tiers.

Les troubles du fait du vendeur

Il peut être de fait ou de droit :

  • trouble de fait : lorsque le vendeur vend le même bien à 2 personnes différentes. Dans ce cas, il ne respecte pas l’obligation de garantie qu’il a envers le 1er acheteur.
  • trouble de droit : lorsque le vendeur considère qu’il est toujours propriétaire du bien vendu.

Les trouble d’un tiers

Ce cas se présente lorsqu’un tiers au contrat de vente revendique un droit de propriété sur le bien vendu.

Sanctions

Ainsi quelque soit le trouble, le vendeur est tenu envers vous, acheteur, de vous restituer le prix du bien vendu ou la somme d’argent correspondant à la partie du bien vendu dont vous êtes évincé.

La garantie des vices cachés

Un vice est un défaut tel qu’un mur fissuré, une charpente endommagée ou une instabilité de terrain.

Conditions pour faire jouer la garantie des vices cachés

Pour que ce défaut soit considéré comme un vice caché, il faut qu’il réponde à 4 critères :

  • le vice doit être inhérent à la chose. 
  • le vice doit être caché : le vice ne doit pas être apparent, ni connu par vous-même au moment de l’achat sinon il sera considéré que vous achetez le bien en connaissance de cause. Le juge sera amené à vérifier que ce défaut n’était pas visible pour un acheteur qui effectue des vérifications normales de son futur bien.
  • le vice doit être antérieur à la vente : évidemment si le vice est né après l’achat, il est impossible de se retourner contre le vendeur.
  • le vice doit compromettre l’usage de la chose : il faut que ce vice empêche l’utilisation normale du bien.

Mise en oeuvre de la garantie des vices cachés

Vous avez un délai de 2 ans pour intenter une action en justice devant le Tribunal de Grande Instance (du lieu du bien immobilier litigieux). Le point de départ est le jour de la découverte du défaut, et non le jour de l’achat du bien.

Concernant les types d’actions, 2 possibilités s’offrent à vous :

  • action rédhibitoire : faire une demande de remboursement total et rendre le bien. Dans ce cas vous serez intégralement remboursé par le vendeur et vous lui remettrez le bien immobilier exactement dans le même état qu’il vous l’a donné.
  • action estimatoire : faire une demande en remboursement partiel et garder le bien immobilier.

Il est possible de mettre en place dans le contrat de vente une clause de non-garantie des vices cachés qui protège le vendeur contre toute action en justice de l’acquéreur en cas de découverte d’un vice caché non connu du vendeur. Evidemment, cette clause ne fonctionne pas s’il est prouvé que le vendeur connaissait le vice et n’en a pas fait part à l’acquéreur.

La bonne ou mauvaise foi du vendeur

Si vous arrivez à prouver que le vendeur est de mauvaise foi, vous pourrez en plus lui demander des dommages et intérêts au titre du préjudice subi.

Textes de référence légale :

Vos droits en tant qu’acheteur d’un bien immobilier
1 (20%) 1 vote

A propos de l'auteur

LegaLife

LegaLife est un site proposant un accompagnement juridique simple et accessible aux TPE/PME et aux particuliers. Cette solution permet à nos membres de gagner du temps et d'économiser de l'argent face à leurs problématiques juridiques.

Ecrire un commentaire

1 commentaire