Conclure un bail commercial

Conclure un bail commercial : le régime applicable

Le régime du bail commercial a été récemment remodelé par la loi dite « Pinel » du 18 juin 2014. La durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans en principe. Toutefois, il existe aussi des baux dérogatoires dont la durée ne pouvait excéder 2 ans et qui peuvent depuis la loi Pinel aller jusqu’à 3 ans.

Néanmoins, cette courte durée est contrebalancée par le fait que le locataire ne pourra pas renouveler son bail. Il devra soit quitter les lieux, soit conclure un nouveau bail d’une durée de 9 ans minimum avec l’accord du bailleur pour qu’il reste dans le local loué.

Conclure un bail commercial : les éléments principaux

L’objet du bail commercial

L’objet du contrat comporte deux facettes. La première concerne la description des activités qui sont autorisées dans le bien immobilier loué. Elles dépendent de la volonté du bailleur mais aussi de la destination du local. Celle-ci est enregistrée auprès de la mairie de la localité où est situé le bien. Il est préférable, tant pour le locataire que pour le bailleur, de bien vérifier la destination des lieux avant d’y installer une activité.

La seconde facette est celle de la description des lieux. Depuis la loi Pinel, un état des lieux doit être réalisé, à l’amiable entre les parties ou par huissier de justice.

Le loyer du bail commercial

Le loyer peut être fixe ou variable. Quand il est variable, il est généralement indexé sur le chiffre d’affaires du locataire et parfois assorti d’un montant minimal qui sera payé quel que soit le chiffre d’affaires.

La répartition des charges du bail commercial

Pour les baux commerciaux signés après le 5 novembre 2014, conformément à la loi Pinel, une répartition légale des charges entre le bailleur et le locataire a été instaurée.

La révision du loyer

L’augmentation du loyer ne peut intervenir que de façon triennale (sauf si une augmentation annuelle est prévue dans une clause du bail). Elle est indexée sur des indices fournis par l’Insee et choisis en fonction de l’activité exercée dans le local loué.

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