La révision du loyer d’un bail commercial

Vous avez loué, dans le cadre de votre activité commerciale, un immeuble dans lequel votre entreprise exerce ladite activité. Passé un certain délai, le bail commercial peut être révisé, selon des règles spécifiques à cette révision du loyer commercial.

Un bail commercial peut avoir été signé avec un loyer fixe ou un loyer variable. Les règles de révision diffèrent en ce qui concerne le type de loyer prévu dans le contrat de bail.

Nous allons donc vous proposer un court article, permettant de déceler l’indexation des loyers commerciaux.

Révision du loyer d’un bail commercial fixe

La possibilité de révision du loyer commercial sur demande

Lorsque vous avez conclu un bail avec votre locataire, le loyer peut faire l’objet d’une révision. Cette révision du loyer reste possible même si vous n’avez pas prévu de clause à cet effet.

Elle intervient à la demande du bailleur où à la demande du locataire. Ces demandes doivent être adressées par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par signification d’huissier. Elles doivent intervenir au minimum 3 ans après l’entrée en jouissance du locataire dans les lieux faisant l’objet du bail.

La demande doit déjà contenir le nouveau loyer demandé. Ce loyer ne peut toutefois être supérieur au loyer de base modifié par l’indice correspondant. Il est déterminé par l’institut national des études économiques et statistiques (INSEE).

Depuis la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, l’indice applicable varie selon l’activité qu’exerce le locataire dans les locaux loués :

• Le locataire exerce une activité commerciale. Le montant du loyer peut alors être recalculé sans dépasser le loyer de base modifié par l’indice des loyers commerciaux (ILC) ; ou

• Le locataire exerce une activité tertiaire. Le montant du loyer peut être recalculé sans dépasser le loyer de base modifié par l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Il est désormais impossible de modifier le montant du loyer dû en fonction de l’indice du coût de la construction. Ce dernier est en effet désuet en la matière depuis le 1er septembre 2014.

La possibilité de déplafonnement de la révision du loyer commercial

L’article L 145-38 du Code de commerce dispose qu’en cas de modification des facteurs locaux de commercialité entraînant une augmentation de plus de 10% de la valeur locative, il peut y avoir un déplafonnement dans la révision du loyer. Cela signifie que vous n’êtes pas tenus d’observer les plafonds fixés par les indices ILC ou ILAT de l’INSEE.

Cependant, ce déplafonnement n’est possible que sous condition de preuve. C’est la preuve de l’augmentation de la valeur locative due à cette modification des facteurs locaux de commercialité.

Que la révision soit faite en suivant les plafonds fixés par les indices de l’INSEE ou qu’elle soit déplafonnée, le nouveau loyer ne peut pas correspondre à une augmentation supérieure à 10% du loyer payé l’année précédant ladite révision.

Une fois la révision faite, l’article L 145-38 du Code de commerce prévoit qu’elle prend effet dès la date de demande de révision du bail commercial. Par la suite, si vous souhaitez effectuer une nouvelle révision, il vous faudra attendre trois ans de plus à compter de la date de la demande du bail.

Révision du loyer dans un bail commercial à clause d’échelle mobile

La clause d’échelle mobile est une clause pouvant être incluse dans un bail qui stipule que le loyer est ajusté annuellement ou trimestriellement. La clause peut cependant prévoir une laps de temps différent.

Lorsque la clause est prévue, le loyer est réajusté automatiquement à la période déterminée par la clause. Cette révision du loyer intervient sans que les parties aient à en faire la demande.

Cependant, il y a une limite à ce réajustement. En principe, les parties peuvent choisir l’indice qui leur convient. Mais ledit indice doit cependant être pertinent par rapport à l’activité exercée par une des parties.

Finalement, veuillez noter que l’article L 145-39 du Code de commerce prévoit que, lorsqu’un bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, les parties peuvent demander à tout moment la révision lorsque, par le jeu de ladite clause, le loyer est augmenté ou diminué d’un quart par rapport au prix fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

La variation résultant de ladite révision ne peut provoquer une augmentation supérieure à 10% du loyer de l’année précédente.