Immobilier

Qu’est-ce que la tontine immobilière ?

Tontine immobilière
Ecrit par Thomas Rivoire

La tontine immobilière, un mécanisme très particulier d’acquisition immobilière, a été inventée par Lorenzo Tonti au XVIIème siècle, et perdure de nos jours en droit français.

Quoique peu utilisée en raison de l’absence de révision du régime fiscal qui la concerne, elle n’est pas complètement désuète. La rédaction LegaLife s’est proposée de faire le point sur la tontine immobilière, plus en raison de la curiosité qu’elle suscite que de l’utilité qu’elle pourrait présenter.

Qu’est ce que la tontine immobilière ?

Le principe de la tontine est extrêmement simple, quoique morbide. Vous pouvez d’ailleurs consulter un avocat pour constituer une tontine immobilière, c’est-à-dire pour passer un pacte entre deux ou plusieurs personnes dans le but d’investir ensemble dans l’acquisition d’un bien immobilier.

La particularité de la tontine se situe au niveau de la survie de ses participants, reposant sur une condition suspensive et sur une condition résolutoire : le propriétaire du bien n’est pas véritablement connu jusqu’à ce qu’il y ait un seul survivant parmi les membres du pacte. Lorsqu’un seul membre du pacte est vivant, celui-ci est réputé être le propriétaire du bien, et ce depuis le premier jour de conclusion du pacte tontinier.

Ainsi, les membres du pacte tontinier ne sont pas réputés avoir acquis le bien en tant qu’indivisaires, la condition suspensive et résolutoire permettant de déterminer le propriétaire du bien de façon rétroactive. Chaque acquéreur du bien est donc réputé être le seul propriétaire, à condition qu’il soit le dernier survivant.

Equilibre de la tontine immobilière

Une tontine n’est valable que si elle est équilibrée et véritablement aléatoire, c’est-à-dire que les participants au pacte doivent être de santé comparable, et d’âges relativement proches.

Si un des membres du pacte est d’un âge très avancé par rapport aux autres, le principe de la tontine est naturellement bafoué, puisque l’évènement aléatoire ne l’est plus véritablement lorsque l’un des membres a plus de chances de décéder que les autres.

Fiscalité de la tontine immobilière

En principe, la tontine se basant sur une clause suspensive et une clause résolutoire, la tontine ne fait pas l’objet d’une transmission patrimoniale du défunt aux membres survivants : il n’y a pas succession. Le bien est donc réputé n’avoir jamais appartenu au membre décédé. Ce régime était applicable aux tontines jusqu’aux années 1980. En raison des fraudes fiscales par biais de tontines, le régime fiscal des successions fut étendu aux tontines immobilières.

Désormais, le décès d’un membre de la tontine entraîne la taxation correspondante à une transmission à titre gratuit. Cette taxation peut être évitée si l’immeuble objet de la tontine est la résidence principale des membres mariés ou titulaires d’un PACS, et lorsque l’immeuble en question est évalué à moins de 76 000 euros au jour du décès.

Fin prématurée de la tontine immobilière

L’immeuble de la tontine peut faire l’objet d’une vente à un tiers qui deviendra alors le propriétaire exclusif de l’immeuble. Pour ce faire, il faut que tous les membres donnent leur accord à la vente.

En outre, la tontine peut prendre fin si tous les membres sont d’accord pour renoncer à la tontine. Dans ce cas, le bien ayant fait l’objet de la tontine tombera dans le régime de l’indivision, et les membres deviendront des indivisaires.

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A propos de l'auteur

Thomas Rivoire

Diplômé d'HEC Paris et titulaire du diplôme supérieur du notariat, j'ai plus de cinq années d'expérience au sein d'une étude de notaires. En tant que co-fondateur de LegaLife, je suis en charge du contenu juridique et du développement de l'offre de services que nous proposons à nos clients.

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2 commentaires

  • Bonjour,
    Je dois dire que c’est un article très informatif! La tontine a, je crois, profiter et profite plus les investisseurs orientaux en France que les Français eux-mêmes. C’est un fait qui ne manque pas de toucher le taux d’investissement, d’où le secteur immobilier. Mais même si c’est une pratique qui existe dans le pays, je ne peux pas dire que ce soit une activité professionnelle sur quoi on devrait mettre ses efforts. Je ne sais pas ce que vous en pensez.