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À propos
A propos du bail d'habitation :
Le bail d’habitation correspond à un contrat de location dans lequel les parties s’accordent sur l’usage d’un local. Le locataire peut utiliser le local à des fins d’habitation ou à des fins mixtes (habitation et professionnel).
Les parties doivent obligatoirement conclure le contrat par écrit, comme l’exige l’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
Chaque partie s’engage à respecter certaines obligations. Le locataire est notamment tenu de payer le loyer, entretenir le logement, faire effectuer des réparations locatives si nécessaire et respecter l’usage indiqué dans le bail d’habitation.
Quant au bailleur, il doit délivrer un logement décent au locataire et doit lui permettre de l’utiliser paisiblement.
L'obligation du bailleur d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement :
L’article 1719 du Code civil énumère les obligations du bailleur. L’une d’entre elles est d’entretenir le logement. Par conséquent, si les locaux délivrés sont en mauvais état, il doit procéder à des réparations afin de permettre au locataire d’utiliser paisiblement le logement.
Par ailleurs, l’article 1720 du Code civil précise l’obligation du bailleur d’entretenir les locaux : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».
A propos des réparations que doit effectuer le bailleur :
L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs indique que le bailleur doit assurer un logement décent au locataire « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ».
Par conséquent, le bailleur doit fournir des locaux en bon état d’usage et de réparation.
Le locataire doit également prévenir le bailleur si un dommage se manifeste dans le logement. Dans l’hypothèse dans laquelle le bailleur ne réalise pas les travaux, le locataire devra lui adresser une mise en demeure de s’exécuter par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception.
Que signifie l'expression « mettre en demeure » et quelles sont les suites après l'envoi d'une mise en demeure de s'exécuter au bailleur ?
L’article 1344 du Code civil dispose que « le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation ».
Ainsi, la mise en demeure désigne un acte par lequel une partie demande à l’autre partie d’exécuter ses engagements.
Dans le cas présent, en mettant en demeure le bailleur de procéder aux réparations, le locataire lui demande de respecter ses obligations.
Si le bailleur ne procède pas aux réparations après l’envoi de la mise en demeure de s’exécuter, le locataire pourra alors saisir une commission départementale de conciliation ou le Tribunal compétent.
Questions fréquentes
Le locataire peut-il suspendre le paiement des loyers si le bailleur ne procède pas aux réparations ?
Non. Le locataire doit respecter son obligation de paiement du loyer. En effet, même si le bailleur ne respecte pas ses engagements, le locataire doit continuer à payer son loyer.
Le locataire doit saisir le juge et obtenir une décision de justice l’autorisant à suspendre le paiement des loyers.
Le locataire peut-il procéder lui-même aux réparations incombant au bailleur et se faire rembourser par la suite ?
Selon l’article 1222 du Code civil, le créancier d’une obligation peut faire exécuter lui-même l’obligation de son débiteur, après mise en demeure et dans un délai et à un coût raisonnables.
Une décision de justice autorisant le locataire à effectuer lui-même les réparations représente une sécurité pour ce dernier. Il pourra faire réaliser les travaux par un autre professionnel en toute tranquillité et les frais engendrés seront remboursés par le bailleur qui n’a pas respecté ses obligations.
Si le locataire procède à l’exécution des travaux sans une décision de justice, les frais engagés ne seront pas nécessairement remboursés par le bailleur. En effet, s’il s’avère que les réparations ont entraîné un prix et un délai déraisonnables, le locataire risque de ne pas être remboursé (articles 1221 et 1222 du Code civil).
Avant de réaliser lui-même les travaux, il est donc préférable pour le locataire d’obtenir une autorisation par le juge, afin d’être remboursé par le bailleur.
Le bailleur peut-il procéder à des réparations pendant la durée du bail ?
S’il y a des réparations urgentes incombant au bailleur, celui-ci doit les effectuer, même pendant la durée du bail. Dans ce cas, l’article 1724 du Code civil précise que si les travaux ont une durée supérieure à 21 jours, le locataire pourra obtenir une indemnisation de la part du bailleur. Cette indemnisation sera calculée en fonction de la durée des réparations et de la partie du logement que le locataire n’a pas pu utiliser du fait des travaux.
Si votre bailleur devait effectuer des réparations urgentes et que celles-ci ont duré plus de 21 jours, LegaLife vous met à disposition une demande d’indemnisation : « Demande d’indemnisation suite à des travaux de plus de 21 jours ».