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À propos

A propos de la servitude

La servitude correspond à un droit de passage sur une propriété voisine lorsqu’il ne peut pas être fait autrement pour accéder à une autre propriété ou que l’autre solution présente des inconvénients majeurs.  La servitude est un droit réel immobilier, elle ne pèse non pas sur le propriétaire mais sur l’immeuble donc elle se transmet de propriétaire en propriétaire indépendamment de leur personne.

Il existe trois types de servitudes : légale, conventionnelle et naturelle.  En effet, lorsqu’il s’agit d’un terrain enclavé, la servitude est légale c’est à dire que la loi reconnait au propriétaire de ce terrain un droit de passage sur le terrain voisin pour accéder au sien.  En revanche, lorsqu’il s’agit d’un terrain difficile d’accès, la servitude est conventionnelle, cela signifie que le droit de passage résulte d’un accord entre voisin. Enfin, la servitude est dite naturelle lorsqu’elle résulte du fait de l’implantation de l’immeuble.

En vertu de l’article 701 du code civil, le propriétaire du fonds servant ne peut pas entraver le droit de passage du propriétaire du fond dominant bénéficiant de la servitude.

A défaut d’existence d’une servitude légale ou conventionnelle, le passage sur un terrain voisin résulte d’une simple tolérance à laquelle le voisin peut mettre fin à tout moment.

La mise en oeuvre du droit de passage du fait d'une servitude

Le propriétaire du terrain bénéficiant d’une servitude peut donc passer sur le terrain de son voisin dès que cela est nécessaire. Il y a tout de même quelques réserves, en effet cela doit pouvoir se justifier par le fait qu’il s’agit du passage le plus court par rapport à la voie publique. Il se doit également de passer par l’endroit le moins dommageable pour le propriétaire du fonds servant. Enfin, il se doit de verser au voisin une indemnité proportionnée au dommage occasionné par le passage.

Le propriétaire du terrain difficile d’accès quant à lui peut passer sur le terrain de son voisin dans les conditions définies par l’accord conclu.

Les litiges liés à la servitude

Avant toute action en justice, il est recommandé d’adresser une lettre de demande de respect de la servitude par l’autre partie.

Ensuite, il peut être fait appel à un huissier afin de faire constater le non respect du droit de passage. Enfin, le juge peut être saisi également.

La fin de la servitude

La servitude prend fin :

  • lorsque le terrain n’est plus enclavée
  • lorsque le propriétaire bénéficiant de la servitude n’use pas de son droit de passage durant  30 ans
  • lorsque les deux propriétés sont réunies entre les mains d’un même propriétaire

Questions fréquentes

Quelle est la différence majeure entre une servitude légale et conventionnelles ? 

Une servitude légale de passage permet le passage tant au-dessus pour les personnes qu’en-dessous pour les canalisations. A l’inverse, une servitude conventionnelle permet seulement le passage selon les modalités prévues dans l’acte la créant.

La servitude de passage permet-elle la pose de canalisations ? 

Dans le cas d’une servitude conventionnelle, le droit de passage donne droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l’assiette de la servitude si le titre instituant la servitude le prévoit expressément.

Quelle est la différence entre une servitude continue et une servitude discontinue ?

Une servitude continue est celle dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin d’une intervention humaine, par exemple, une conduite d’eau, un égout.

Une servitude discontinue est celle qui a besoin de l’intervention de l’homme pour être exercée. La servitude de passage entre donc dans cette catégorie.

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