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À propos

Le bail d'habitation et la force obligatoire du contrat :

L’article 1103 du Code civil dispose que : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Il s’agit de la force obligatoire du contrat.

Lorsqu’un contrat est conclu, chaque partie s’engage à respecter les obligations convenues. Par conséquent, elles s’obligent à s’exécuter conformément à ce qui était prévu dans le contrat.

Le bail d’habitation est un contrat de location dans lequel les parties s’accordent sur l’usage d’un local. Le locataire peut utiliser le local à des fins d’habitation ou à des fins mixtes (habitation et professionnel).

Ainsi, le bailleur et le locataire doivent respecter les engagements qu’ils ont pris.

A propos des obligations du bailleur à l'égard du locataire :

Les obligations du bailleur sont énumérées à l’article 1719 du Code civil.

Le bailleur est tenu de délivrer un logement décent au locataire. Il doit également lui permettre une jouissance paisible du local. Cela signifie qu’il doit entretenir le logement. S’il délivre un logement en mauvais état, il doit procéder à des réparations afin de permettre au locataire de l’utiliser paisiblement.

Qu'est-ce qu'un élément d'équipement vétuste ?

Le bailleur est tenu de procéder à la réparation ou au remplacement d’un élément d’équipement vétuste.

Un élément d’équipement peut se dégrader du fait de l’usure normale du temps. Il s’agit alors d’un élément d’équipement vétuste.

Bien qu’il revient au bailleur de faire effectuer ce type de travaux, le locataire doit tout de même assurer un entretien et un usage normaux du logement et de ses équipements. Dans le cas contraire, le bailleur pourrait ne pas être tenu de faire réaliser les travaux.

En effet, le locataire doit faire exécuter les réparations locatives. S’il a fait preuve de négligence et n’a donc pas entretenu normalement le logement ou encore s’il a dégradé les locaux, les travaux seront à sa charge.

Les réparations incombant au bailleur :

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le bailleur doit assurer un logement décent au locataire « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ».

Ainsi, le bailleur est tenu de fournir des locaux en bon état d’usage et de réparation. De même, si un dommage se manifeste dans le logement, le locataire doit prévenir le bailleur pour que ce dernier entreprenne les travaux nécessaires.

L’article 1720 du Code civil précise cette obligation pour le bailleur d’entretenir le logement : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

Par exemple, le bailleur doit procéder aux travaux urgents, aux grosses réparations ou encore aux réparations indispensables pour maintenir un logement décent (ex : remplacer un élément d’équipement vétuste, remettre aux normes les circuits électriques et la plomberie …).

Questions fréquentes

Que faut-il joindre à la lettre de demande de remplacement d’un élément d’équipement vétuste ?

Le locataire devra joindre à la lettre de demande de remplacement d’un élément d’équipement vétuste, un devis de réparation.

Ce document devra indiquer l’état d’usage de l’élément d’équipement en cause. Il devra également être précisé que l’élément d’équipement n’est pas réparable du fait de sa vétusté.

Quelles sont les suites après l’envoi de la lettre de demande de remplacement d’un élément d’équipement vétuste ?

Dans l’hypothèse dans laquelle le bailleur ne procède pas aux réparations après la lettre de demande de remplacement d’un élément d’équipement vétuste, le locataire devra le mettre en demeure de s’exécuter par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception.

LegaLife vous met à disposition un modèle de mise en demeure pour demander au bailleur de s’exécuter et de procéder aux réparations : « Mise en demeure du bailleur d’effectuer les travaux ».

Par ailleurs, si le comportement du bailleur persiste après l’envoi de la mise en demeure de s’exécuter, le locataire pourra alors saisir une commission départementale de conciliation ou le Tribunal compétent.

Le locataire peut-il effectuer lui-même les réparations incombant au bailleur puis se faire rembourser les frais engagés ?

Si le locataire effectue les travaux sans l’accord écrit du bailleur, il risque de faire face à un refus de remboursement de la part de ce dernier pour les frais engagés.

Aux termes de l’article 1222 du Code civil, le créancier d’une obligation peut faire exécuter lui-même l’obligation de son débiteur, après mise en demeure et dans un délai et à un coût raisonnables.

Il est donc nécessaire de mettre au préalable le bailleur en demeure de s’exécuter.

Une décision de justice autorisant le locataire à effectuer lui-même les réparations constitue une sécurité pour ce dernier. Il pourra alors faire réaliser les travaux par un autre professionnel en toute tranquillité et les frais engendrés seront remboursés par le bailleur qui n’a pas respecté ses engagements.

Si le locataire procède à l’exécution des travaux sans une décision de justice, les frais engagés ne seront pas nécessairement remboursés par le bailleur. En effet, s’il s’avère que les réparations ont entraîné un prix et un délai déraisonnables, le locataire risque de ne pas être remboursé (articles 1221 et 1222 du Code civil).

Avant de réaliser lui-même les travaux, il est donc préférable pour le locataire d’obtenir une autorisation par le juge, afin d’être remboursé par le bailleur.

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