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À propos
A propos du contrat d'assurance
Le locataire d’un logement est obligatoirement tenu de souscrire à une assurance pour assurer les locaux qu’il loue.
Il s’agit d’un contrat par lequel le locataire obtient une indemnisation de la part de son assureur dans l’hypothèse d’un sinistre.
Le contrat d’assurance précise les modalités d’indemnisation et quels sont les sinistres qui sont couverts ou non.
A propos de la garantie « dégât des eaux »
Un dégât des eaux désigne les dommages effectués par l’action de l’eau. Le locataire doit obligatoirement souscrire à une garantie « dégât des eaux » pour le logement qu’il loue. L’assurance multirisques habitation est un contrat garantissant l’indemnisation de plusieurs types de sinistres, dont le dégât des eaux.
Toutefois, le locataire doit être vigilant et bien se renseigner sur le contenu de l’assurance, pour vérifier quels sont les dégâts occasionnés par l’eau qui sont couverts ou non. En règle générale, la garantie « dégât des eaux » couvre les fuites ou les débordements mais pas les dégâts causés par un manque d’entretien des locaux. Il ne s’agit que d’un exemple car les garanties diffèrent selon le contrat souscrit.
Qui procède à la réparation de la fuite d'eau ?
En règle générale, la garantie « dégât des eaux » ne couvre pas les frais de réparation. En effet, l’assurance va indemniser les dommages résultant de l’action de l’eau mais elle ne va pas procéder à la réparation de la fuite d’eau ou de l’objet qui a occasionné le dégât des eaux.
De même, l’assurance n’est pas tenue d’indemniser la recherche de fuite d’eau. Par conséquent, le locataire doit lire avec attention son contrat d’assurance pour vérifier ce qui est couvert ou non.
Aux termes de l’article 7d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire doit « prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».
Par conséquent, le locataire est tenu de faire exécuter à sa charge les petites réparations et l’entretien courant du logement. Il doit faire un usage normal et adapté des équipements compris dans le logement. S’il a fait preuve de négligence dans l’entretien du logement ou s’il a dégradé les locaux, les travaux seront à sa charge.
En revanche, les réparations occasionnées par vétusté, vice de construction, force majeure, cas fortuit ou encore par malfaçon, seront à la charge du bailleur ou du propriétaire. En effet, il est tenu de fournir des locaux décents, en bon état d’usage et de réparation au locataire.
Il doit également procéder aux travaux urgents et aux grosses réparations.
Ainsi, dans le cas d’une fuite d’eau occasionnée par une canalisation, c’est au propriétaire de ladite canalisation de procéder à la réparation. Dans le cas présent, il s’agit du voisin du locataire qui est propriétaire de la canalisation.
La responsabilité civile délictuelle du fait des choses
En vertu de l’article 1242 du Code civil, « on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait […] des choses que l’on a sous sa garde ».
La responsabilité délictuelle du fait des choses est applicable que la chose soit animée ou non (arrêt Jand’Heur en date du 13 février 1930, Chambres Réunies de la Cour de cassation). Ainsi, si un locataire est victime d’un sinistre engendré par un autre logement, il pourra engager la responsabilité délictuelle du propriétaire dudit logement, que ce dernier soit fautif ou non.
Le locataire qui a subit un dégât des eaux peut donc engager la responsabilité délictuelle de son voisin, si ce dernier est propriétaire du logement ayant engendré le sinistre. De même, le locataire victime peut décider de réclamer l’indemnisation au voisin propriétaire et non à son assurance.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre responsabilité civile contractuelle et responsabilité civile délictuelle ?
La responsabilité civile est divisée en deux catégories : la responsabilité civile contractuelle et la responsabilité civile délictuelle.
Ces deux types de responsabilité ne peuvent pas se cumuler.
La responsabilité civile permet à une partie de demander la réparation du préjudice subi du fait de l’autre partie.
Cependant, il existe une différence entre la responsabilité civile contractuelle et la responsabilité civile délictuelle.
La responsabilité civile contractuelle ne peut être évoquée uniquement lorsqu’un contrat a été conclu. Au contraire, la responsabilité civile délictuelle n’est applicable que dans les hypothèses excluant la conclusion d’un contrat, ce qui est le cas ici.
A qui incombe le paiement des réparations si le dégât des eaux est causé par une canalisation commune ?
Afin de savoir si une canalisation est privée ou commune dans une copropriété, il faut étudier avec attention le règlement de la copropriété. En effet, le règlement peut librement répartir les canalisations comme des canalisations privées ou non.
Toutefois, s’il n’y a aucune stipulation à ce propos, il faut distinguer selon que la canalisation se rattache à un élément d’équipement privatif ou commun.
Les canalisations sont communes si elles sont afférentes à un élément d’équipement commun, peu importe si elles traversent un lot privé. Si les canalisations sont afférentes à des éléments d’équipement privatif, alors elles sont privées, et ce, même si elles traversent une partie commune (arrêt de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation en date du 21 mars 2000, n°98-16.178).
De même, l’article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis énumère les parties qui sont réputées être des parties communes, dans le silence ou la contradiction du règlement de copropriété.
Ainsi, si la canalisation qui a causé le sinistre est une canalisation commune, alors c’est à la copropriété de payer les frais de réparation et non le propriétaire du logement concerné.
Quelles sont les suites après l’envoi d’une lettre de demande de réparation de la fuite ?
Dans l’hypothèse dans laquelle votre voisin ne procède pas aux réparations après la lettre de demande de réparation de la fuite, vous devrez le mettre en demeure de s’exécuter par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre doit indiquer la mention « Mise en demeure de s’exécuter ».
Par ailleurs, si le comportement du voisin persiste après l’envoi de la mise en demeure de s’exécuter, vous pourrez alors saisir le Tribunal compétent.
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