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À propos
A propos du contrat de bail
Un logement est dit meublé lorsqu’il répond aux exigences posées par la loi. C’est à dire qu’il contient une literie, des volets, rideaux, des plaques de cuissons, un réfrigérateur, une table et des sièges, de la vaisselle, un four, ect… A contrario, lorsqu’il ne répond pas à ses caractéristiques, le bail est conclu pour un logement qualifié de vide.
Le contrat de bail non meublé :
Le contrat de bail non meublé est en principe d’une durée de trois ans correspondant à la durée minimale lorsque le logement est loué par une personne physique ou par une société civile immobilière familiale afin d’en faire leur lieu d’habitation. Lorsqu’il s’agit d’une personne morale telle qu’une société, la durée est de six ans minimum. Il est ensuite reconduit tacitement dans la majorité des cas.
Lorsque le locataire loue un immeuble non meublé pour une cause autre qu’en faire sa résidence principale, la durée est fixée librement.
Enfin, dans certaines hypothèses, un motif légitime peut justifier qu’un bail soit conclu pour une durée réduite sans qu’il ne puisse être inférieur à un an.
Le contrat de bail meublé :
Le contrat de bail meublé est en principe d’une durée d’un an correspondant à la durée minimale. Il est ensuite reconduit tacitement dans la majorité des cas.
Recours amiable du bailleur pour loyer impayé
Le locataire à une obligation de paiement envers le bailleur de part la signature du contrat de bail. Lorsque le locataire ne paye plus le loyer au bailleur, il est préférable que ce dernier lui demande de s’exécuter de manière amiable avant toute action judiciaire.
Le bailleur ainsi que le locataire peuvent également faire appel à un conciliateur de justice afin de se mettre d’accord sur un délai de paiement ou d’un éventuel étalement du paiement des sommes impayées par exemple.
Le bailleur peut mettre en demeure le locataire de payer les sommes dues. Lorsque ce dernier ne donne pas suite, le bailleur peut alors se reporter sur la personne s’étant portée caution pour le locataire ou sur l’assurance du locataire s’il a contracté une assurance garantissant les impayés de loyer.
Les autres recours du bailleurs pour défaut de paiement
Lorsque les différents recours amiables ne fonctionnent pas, le bailleur peut mettre en oeuvre la clause résolutoire de résiliation du contrat de bail pour loyer impayé lorsqu’une telle clause a été prévue dans le contrat. Le bailleur doit alors faire appel à un huissier afin qu’il dresse un commandement de payer. Cet acte dresse la dette en précisant les mois impayés et les montants. Le locataire dispose alors de deux mois pour payer. S’il ne s’acquitte pas de sa dette, le bailleur pourra saisir le juge afin que soit prononcé son expulsion.
S’il n’existe pas de clause résolutoire, le bailleur doit faire appel à un huissier pour qu’il assigne le locataire devant le juge afin d’obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. À partir de la réception du commandement de quitter les lieux, le locataire a 2 mois pour quitter le logement.
Il est important de prévoir une clause résolutoire pour impayés car lorsqu’elle n’est pas prévue, la procédure d’expulsion est bien plus longue.
Le délai d'action en paiement accordé au bailleur
La loi Alur a modifié le délai pour agir en défaut de paiement du locataire, en effet les arriérés de loyer dus avant le 27 mars 2014 sont exigibles pendant cinq ans. Or depuis le 27 mars 2014, la prescription est de trois ans.
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’une mise en demeure ?
L’article 1344 du Code civil dispose que « le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation ».
Par conséquent, la mise en demeure correspond à un acte par lequel une partie demande à l’autre partie d’exécuter ses engagements.
La procédure à suivre est elle la même en cas de non paiement des charges locatives ?
Les charges locatives correspondent à des sommes payées par le bailleur qui sont ensuite à la charge du locataire. Les charges locatives sont donc aussi appelées charges récupérables puisque le propriétaire récupère la somme. On compte parmi ces charges, le salaire versé au gardien ou tout employé de l’immeuble, l’eau et le chauffage utilisé par le locataire ainsi que dans les parties communes, les frais liés à l’ascenseur, les dépenses d’exploitation et d’entretien des espaces extérieurs, etc..
Lorsque le locataire ne paie pas ses charges locatives, le bailleur dispose de différentes actions contre son locataire. En effet, il peut demander la résiliation judiciaire du bail ou mettre en oeuvre la clause résolutoire lorsqu’une telle clause a été prévue dans le contrat.
L’action en paiement faite par le bailleur se prescrit dans un délai de cinq ans.
Le bailleur peut réclamer les charges locatives non payées durant trois ans. Au delà de ces trois années, le bailleur ne pourra plus en demander le paiement.
Peut-on expulser le locataire à tout moment ?
Le bailleur ne peut pas procéder à l’expulsion du locataire lui même, en effet, il doit obligatoirement faire appel à un huissier.
De plus, le locataire ne peut être expulsé durant la trêve hivernale allant du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante.
Toutefois, cela ne s’applique pas lorsque l’expulsion est assortie d’un relogement, lorsque le logement fait l’objet d’un squat ou que le logement se trouve dans un immeuble qui a fait l’objet d’un arrêté de péril.
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