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À propos

A propos du contrat de bail

Un logement est dit meublé lorsqu’il répond aux exigences posées par la loi. C’est à dire qu’il contient une literie, des volets, rideaux, des plaques de cuissons, un réfrigérateur, une table et des sièges, de la vaisselle, un four, ect… A contrario, lorsqu’il ne répond pas à ses caractéristiques, le bail est conclu pour un logement qualifié de vide.

Il existe seulement trois causes admises pour que le bailleur puisse mettre fin au contrat.  Le bailleur peut résilier le bail lorsque le propriétaire ou un membre de sa famille veut habiter dans le logement en cause. Lorsqu’il dispose d’un motif légitime et sérieux, c’est notamment le cas lorsque le locataire ne paye pas ou paye toujours en retard son loyer. Enfin, il dispose d’un droit de résiliation lorsqu’il souhaite vendre le logement. Lorsque le bailleur met fin au bail on parle de congé.

Si le bailleur ne respect pas le motif invoqué, le locataire peut ensuite faire annuler la résiliation du contrat de bail.

La durée d'un contrat de bail

Le contrat de bail non meublé :

Le contrat de bail non meublé est en principe d’une durée de trois ans correspondant à la durée minimale lorsque le logement est loué par une personne physique ou par une société civile immobilière familiales afin d’en faire leur lieu d’habitation. Lorsqu’il s’agit d’une personne morale telle qu’une société, la durée est de six ans minimum. Il est ensuite reconduit tacitement dans la majorité des cas.

Lorsque le locataire loue un immeuble non meublé pour une cause autre qu’en faire sa résidence principale, la durée est fixée librement.

Enfin, dans certaine hypothèse, un motif légitime peut justifier qu’un bail soit conclu pour une durée réduite sans qu’il ne puisse être inférieur à un an.

Le contrat de bail meublé :

Le contrat de bail meublé est en principe d’une durée d’un an correspondant à la durée minimale. Il est ensuite reconduit tacitement dans la majorité des cas.

Qu'est ce qu'une résiliation pour motif légitime et sérieux ?

Le bailleur peut donner congé au locataire lorsqu’il a un motif légitime et sérieux. La loi ne précise pas ce qu’est un motif légitime et sérieux, toutefois, on le considère comme tel lorsque le locataire manque à ses obligations. On peut citer à titre d’exemple le fait que le locataire ne paie pas ou en retard de manière répété son loyer, le fait qu’il soit à l’origine de trouble du voisinage ou encore en cas de défaut d’assurance.

Pour être valide, la notification du congé doit obligatoirement être adressée au locataire par : lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier ou encore par remise en main propre contre émargement ou récépissé.

En cas de contestation du motif légitime et sérieux par le locataire, il appartient au juge d’apprécier le motif du congé et de trancher le litige.

Qu'est ce que la résiliation pour reprise ?

Le bailleur peut donner congé au locataire lorsqu’il souhaite récupérer son bien afin d’en bénéficier lui même ou d’en faire bénéficier un membre de sa famille. Seuls les membres du cercle très proche de la famille peuvent en avoir le droit.

En effet, on limite en générale la reprise au bénéfice du conjoint, du pacsé, du concubin, des ascendants ou descendants ainsi que les ascendants ou descendants de son conjoint.

Une fois que le locataire a reçu la notification de résiliation du contrat de bail,  il peut quitter le logement quand il le souhaite.

Lorsque le bailleur souhaite mettre un terme au bail, si son locataire est protégé, le renouvellement du bail est automatique. En effet, le locataire ayant plus de 65 ans ou hébergeant une personne âgée de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail et ayant des ressources inférieurs aux plafonds fixés par la loi voit son contrat de bail renouvelé à chaque fois qu’il vient à son terme. Le bailleur peut toutefois échapper à se renouvellement s’il a lui même plus de 65 ans ou qu’il possède lui aussi des ressources inférieurs aux plafonds légaux ou alors s’il trouve une solution de relogement de son locataire.

Questions fréquentes

Quel est le délai de préavis ? 

Lorsque le bailleur  met en congé son locataire et que ce dernier reçoit la notification, le délai de préavis de six mois commence à courir lorsqu’il s’agit d’un bail non meublé. Il est de trois mois lorsque le bail est meublé.

Durant ce délai de préavis, le locataire doit continuer à payer son loyer. Il ne peut pas imputer le montant du loyer et toutes autres charges au dépôt de garantie qu’il a effectué au profit du bailleur lors de la conclusion du contrat de bail. Une fois que le locataire a reçu la notification de résiliation par le bailleur, il peut quitter le logement quand il le souhaite.

 

Quand peut intervenir la résiliation du bail par le bailleur ? 

Le bailleur peut mettre fin au bail seulement à échéance du bail. Il ne peut donc pas interrompre un contrat de bail en cours.

De plus, le bailleur doit respecter un délai de préavis de six mois si le logement est non meublé et de trois mois s’il est meublé, c’est à dire que le locataire doit avoir reçu la notification de résiliation six mois ou trois mois avant la fin du bail.

Il n’est cependant pas interdit pour le bailleur de résilier le contrat de bail à une date antérieure à la date d’échéance du bail.

Que dois contenir la lettre de congé ? 

La lettre adressée au locataire doit contenir certaines informations indispensables. En effet, il doit être inscrit le motif de résiliation du contrat de bail, le nom, prénom et adresse du bénéficiaire ainsi que le lien de parenté entre le bailleur et le bénéficiaire.

Si ces informations ne figurent pas sur la lettre, le congé n’est alors pas valable.

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