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À propos
A propos du loyer dans un contrat de location :
Le bail d’habitation est un contrat de location par lequel un loyer est établi par le propriétaire ou le bailleur.
En règle générale, le propriétaire est libre de fixer le loyer, sauf si le logement se situe dans une commune caractérisée comme zone tendue. Dans ce cas, les loyers seront encadrés.
Le loyer peut être révisé tous les ans par le propriétaire. Toutefois, il faut qu’une stipulation écrite dans le contrat de bail le permet.
Le bail doit nécessairement indiquer la date de paiement du loyer.
A propos de l'obligation du locataire de payer son loyer :
Lors de la conclusion d’un bail, le propriétaire et le locataire doivent respecter certaines obligations.
L’une des obligations du locataire est le paiement du loyer. En effet, l’article 1728 du Code civil dispose que le locataire est tenu « de payer le prix du bail aux termes convenus ».
Le locataire doit donc payer le loyer et les charges afférentes au cours du contrat de location.
Dans l’hypothèse dans laquelle le locataire a procédé au paiement de son loyer en retard et ce, à plusieurs reprises, le bailleur peut refuser de renouveler le contrat de location lorsque ce dernier prend fin. Le bailleur devra le notifier au locataire au minimum 6 mois précédant la fin du contrat.
De même, si le locataire ne respecte pas son obligation de paiement du loyer, le propriétaire est tenu de solliciter la caution du locataire ou son assurance. Puis, le propriétaire pourra saisir le juge et lui demander de prononcer la résiliation du bail.
Lorsque le locataire ne paie pas ses loyers, il sera débiteur de dettes locatives envers le propriétaire. Cela signifie que des loyers sont restés impayés. Par ailleurs, le bailleur dispose d’un délai de trois ans pour revendiquer tout impayé.
Si le locataire cesse de payer son loyer, le propriétaire peut s’adresser au cotitulaire solidaire pour que ce dernier procède au paiement. Il peut s’agir du concubin signataire du bail, du colocataire, de l’époux/se ou du partenaire du locataire. Certaines conditions doivent toutefois être remplies.
Demander le paiement du loyer à l'époux/se ou au partenaire du locataire :
Concernant un couple marié :
Aux termes de l’article 220 du Code civil, « chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement ».
Chaque époux/se est responsable des dettes ménagères et doit donc les payer. Les dettes locatives constituent une dette ménagère.
Cependant, cette cotitularité du bail n’est valable que si le contrat de location a été conclu à des fins d’habitation. De même, le logement loué doit représenter l’habitation principale des deux époux. Si ces conditions sont remplies, les époux seront cotitulaires du bail quant bien même l’un des deux n’a pas signé le contrat.
Le propriétaire pourra alors réclamer le paiement intégral du loyer à l’époux/se du locataire.
Concernant un couple pacsé :
Concernant les partenaires liés par un pacte civil de solidarité (PACS), l’article 515-4 du Code civil dispose qu’ils « s’engagent à une vie commune, ainsi qu’à une aide matérielle et une assistance réciproques ». Ainsi, aux termes de l’article précité, « les partenaires sont tenus solidairement à l’égard des tiers des dettes contractées par l’un d’eux pour les besoins de la vie courante ».
Néanmoins, les partenaires liés par un PACS ne seront cotitulaires du bail que s’ils ont tous deux signé le contrat de location ou s’ils demandent conjointement au propriétaire de l’être.
Le propriétaire pourra alors réclamer le paiement intégral du loyer au partenaire du locataire.
En bref :
Finalement, l’article 1751 du Code civil reprend ces règles de cotitularité du bail lorsque le locataire est marié ou pacsé : « Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité ».
Ainsi, peu importe si une clause de solidarité soit stipulée dans le bail, les époux et les partenaires liés par un PACS sont tous deux solidairement tenus des dettes locatives relatives au logement commun (sous certaines conditions).
Demander le paiement du loyer au colocataire ou au concubin(e) signataire du bail :
Si un seul des concubins a signé le contrat de location, il est considéré comme l’unique locataire. L’autre concubin n’est pas considéré comme tel. Le propriétaire ne pourra donc réclamer le paiement du loyer qu’au concubin signataire. Il pourra demander au concubin non signataire de payer le loyer uniquement si ce dernier s’est porté caution.
Si les deux concubins sont locataires, c’est-à-dire s’ils ont tous deux signé le contrat de location, ils doivent respecter leur obligation de payer le loyer. Dans l’hypothèse dans laquelle une clause de solidarité a été prévue dans le bail, les concubins sont alors tenus solidairement de payer le loyer. Dans ce cas, le propriétaire pourra alors réclamer le paiement intégral du loyer au concubin du locataire. En l’absence d’une clause de solidarité dans le bail, les concubins devront payer le loyer pour moitié (50% chacun).
La situation est identique pour un colocataire puisqu’il a également signé le contrat de bail, tout comme le locataire.
Par conséquent, le propriétaire ne pourra réclamer le paiement intégral du loyer au colocataire ou au concubin du locataire, uniquement si une clause de solidarité a été prévue dans le bail.
Questions fréquentes
Que signifie « clause de solidarité » ?
La clause de solidarité est une clause stipulée dans un bail par laquelle les locataires sont solidairement tenus de respecter les obligations convenues dans le contrat. Cela signifie que chaque locataire est responsable de la totalité des obligations contenues dans le bail.
L’article 1313 du Code civil dispose en ce sens que « La solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le paiement fait par l’un d’eux les libère tous envers le créancier.
Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix ».
Ainsi, le propriétaire peut demander à l’un ou à l’autre des locataires le paiement intégral des loyers, si une clause de solidarité existe dans le contrat de bail. Il faut préciser que la clause de solidarité doit être expressément stipulée dans le contrat (article 1310 du Code civil).
Concernant les partenaires ou les époux, dès lors que les conditions vues précédemment sont remplies, ils sont cotitulaires du bail et sont donc tenus solidairement du paiement du loyer.
Quelle est la différence entre un concubin, un conjoint et un partenaire ?
Selon l’article 515-8 du Code civil, « le concubinage est une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple ». Les concubins ne sont donc ni mariés ni pacsés.
Le terme « conjoints » désigne deux personnes mariées c’est-à-dire deux personnes liées par une union conjugale.
Concernant le PACS, il s’agit d’un « contrat conclu par deux personnes physiques majeures, de sexe différent ou de même sexe, pour organiser leur vie commune ». Ainsi, deux partenaires ne sont ni mariés ni des concubins.
Les époux restent-ils cotitulaires du bail après un divorce ?
Les époux sont solidaires concernant le paiement des dettes ménagères. De ce fait, ils sont responsables des dettes locatives relatives au domicile familial et restent donc cotitulaires du bail jusqu’à la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l’état civil et ce, même si l’un des époux a quitté le logement avant le jugement (article 262 du Code civil et arrêt du 2 février 2000 de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation n°97-18.924).
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