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À propos

A propos de la résiliation du contrat de bail

Un logement est dit meublé lorsqu’il répond aux exigences posées par la loi. C’est à dire qu’il contient une literie, des volets, rideaux, des plaques de cuissons, un réfrigérateur, une table et des sièges, de la vaisselle, un four, ect… A contrario, lorsqu’il ne répond pas à ses caractéristiques, le bail est conclu pour un logement qualifié de vide.

Dans le cadre d’un bail portant sur un logement vide, le locataire peut donner congé au bailleur à tout moment afin de mettre fin au contrat de bail conclu. Lorsqu’un locataire souhaite quitter son logement, il doit donner congé au bailleur par une lettre. En effet, il doit envoyer une lettre recommandée avec avis de réception, ou par acte d’huissier ou par une remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Si le propriétaire ne va pas chercher la lettre recommandée, le congé ne commence pas à courir. Pour y pallier, le locataire doit notifier le congé par huissier. Cette notification doit être faite à l’ensemble des bailleurs en cas de pluralité de bailleur.

Quelle est la durée du contrat de bail ?

Le contrat de bail non meublé est en principe d’une durée de trois ans correspondant à la durée minimale lorsque le logement est loué par une personne physique ou par une société civile immobilière familiale afin d’en faire leur lieu d’habitation. Lorsqu’il s’agit d’une personne morale telle qu’une société, la durée est de six ans minimum. Il est ensuite reconduit tacitement dans la majorité des cas.

Lorsque le locataire loue un immeuble non meublé pour une cause autre qu’en faire sa résidence principale, la durée est fixée librement.

Enfin, dans certaines hypothèses, un motif légitime peut justifier qu’un bail soit conclu pour une durée réduite sans qu’il ne puisse être inférieur à un an.

Quelle est la durée du préavis ?

Le locataire peut résilier son bail en mettant en congé le bailleur. Il doit respecter un préavis de trois mois. Lorsque le locataire envoie le congé à son bailleur et que ce dernier reçoit la notification, le délai de préavis d’un mois commence à courir.

Durant ce délai de préavis, le locataire doit continuer à payer son loyer. Il ne peut pas imputer le montant du loyer et toutes autres charges au dépôt de garantie qu’il a effectué au profit du bailleur lors de la conclusion du contrat de bail. De plus, une fois que le locataire à notifié au bailleur sa volonté de résilier le contrat de bail, le délai de préavis une fois éteint, donne l’obligation au locataire de quitter les lieux.

Comment se met en oeuvre la résiliation du bail en cas de pluralité de locataire ?

Lorsqu’il existe plusieurs locataires pour un même immeuble, tous les locataires doivent donner congé au bailleur pour que le bail prenne fin.

Si vous êtes colocataire solidaire, la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut de nouveau colocataire, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Si vous êtes marié, le congé délivré seul n’engage pas l’autre et vous restez redevable des loyers au titre de la solidarité des époux aux charges du ménage tant que l’autre restera dans les lieux.

Questions fréquentes

Existe-t-il des exceptions au délai de préavis ? 

Oui, lorsque le logement non meublé se trouve sur une zone tendue, le délai de préavis est réduit à un mois. Le même délai d’un mois s’applique en cas d’événement justifiant une réduction du délai comme la perte de son emploi, l’attribution d’un logement social, la mutation professionnel, etc..

De plus, si le bailleur commet des manquements graves telle que l’insalubrité ou l’indécence du logement, le locataire a le droit de quitter le logement sans préavis. Le locataire doit contacter le service d’hygiène de la commune où se situe le logement ou l’agence régionale de santé afin de faire constater l’état du logement. Avant de quitter le logement, le locataire a l’obligation d’informer le propriétaire des problèmes rencontrés avec le logement et le mettre en demeure de s’exécuter pour effectuer les travaux nécessaires à la rénovation du logement.

Doit-on respecter un délai de préavis en cas de résiliation du contrat de bail pour insalubrité du logement ? 

Si le bailleur commet des manquements graves tel que l’insalubrité ou l’indécence du logement, le locataire a le droit de quitter le logement sans préavis. Le locataire doit contacter le service d’hygiène de la commune où se situe le logement ou l’agence régionale de santé afin de faire constater l’état du logement.

Avant de quitter le logement, le locataire a l’obligation d’informer le propriétaire des problèmes rencontrés avec le logement et le mettre en demeure de s’exécuter pour effectuer les travaux nécessaires à la rénovation du logement.

 

Peut-il être prévu une clause résolutoire dans le contrat de bail ? 

Oui, il est possible de prévoir une clause résolutoire au bénéfice du bailleur afin qu’il puisse résilier de plein droit le bail. Cette clause peut toutefois être mise en oeuvre pour sanctionner le locataire lorsqu’il manque à ses obligations et ce dans des cas de figure bien déterminés. C’est le cas lorsque le locataire ne paie pas son loyer, en de défaut de dépôt de garantie, ou encore en cas de la non-souscription d’une assurance des risques locatifs.

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