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À propos
A propos de la mitoyenneté
La mitoyenneté est un droit de propriété qui concerne un mur. La propriété porte sur une séparation de terrain entre deux voisins.
Toute séparation construite en limite séparative de deux propriétés privées est présumée être mitoyenne sauf preuve contraire.
La mitoyenneté s’acquiert soit par un accord entre voisin de construire un mur mitoyen par la conclusion d’un contrat soit par le fait qu’une personne consent à son voisin un droit de mitoyenneté sur son mur. Elle s’acquiert également par prescription acquisitive, en effet le voisin ayant adossé un ouvrage au mur devient propriétaire d’un droit de mitoyenneté sur ce mur après l’écoulement d’un délai de trente ans.
Une personne peut abandonner son droit de propriété lorsqu’il ne souhaite plus payer les frais d’entretien ou de travaux sauf exception.
Les obligations des copropriétaires d'un mur mitoyen
Lorsqu’on est titulaire d’un droit, des obligations en découlent. Dans le cadre du droit de mitoyenneté, les voisins copropriétaires ont l’interdiction de procéder à des ouvertures sur le mur de séparation. Donc s’il existe des ouvertures concernant un mur anciennement privatif, devenu mitoyen, elles doivent être supprimées, sauf s’il existe une servitude.
Les voisins copropriétaires, ont une obligation de conservation et d’entretien du mur mitoyen en vertu de l’article 655 du Code civil qui dispose que « la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun ». Il existe donc une obligation de contribution entre eux à condition que les travaux soient effectivement nécessaires.
Renoncer à son droit de mitoyenneté
Il est possible d’abandonner son droit de mitoyenneté. Toutefois cela est conditionné au fait de ne pas posséder de construction s’appuyant sur le mur et que ce mur ne retienne pas ses terres ou celles du voisin.
Une fois qu’il a été renoncé à ce droit, le voisin n’a plus à contribuer à l’entretien ou aux travaux du mur. Cependant, lorsqu’une personne envisage d’abandonner son droit de mitoyenneté, mais que des travaux sont rendus nécessaires par sa faute, il devra d’abord réparer le mur avant d’abandonner la mitoyenneté.
Le voisin voulant abandonner son droit de mitoyenneté doit en informer son voisin. Si ce dernier est d’accord, il doit être dressé un acte de notoriété actant l’abandon. Toutefois, lorsqu’il existe un désaccord, il peut être saisi le juge afin de faire constater l’abandon de mitoyenneté.
La mise en oeuvre de l'obligation de participation à son voisin
Lorsque la réparation ou la reconstruction du mur mitoyen n’est pas urgente, il est nécessaire que cela résulte d’un accord entre les copropriétaires du mur. Lorsque les voisins se partageant le mur sont d’accord, ils se répartissent ensuite les frais.
Toutefois, lorsqu’il y a urgence, il est admis que l’un des voisins puisse pratiquer seul les actes conservatoires qui s’imposent, et demander postérieurement au copropriétaire de prendre à sa charge la partie des dépenses qui lui incombe. Cependant, si un des propriétaires est à l’origine de la détérioration du mur mitoyen, il devra supporter seul les frais de réparations.
Dans l’hypothèse où le copropriétaire se monterait réfractaire à la mise en oeuvre des réparations et de sa participation financière, il convient de lui adresser une lettre recommandée afin de lui rappeler son obligation. Il est également opportun de joindre un devis établi par un professionnel. S’il ne donne pas suite, le juge peut être saisi afin qu’il prononce une exécution forcée.
Il est important de noter que tout copropriétaire d’un mur mitoyen peut abandonner son droit de mitoyenneté et être dispensé de contribuer aux réparations et reconstructions à condition que ce ne soit pas un mur de soutènement et que les dégradations ne soient pas de sa faute.
Questions fréquentes
Peut-on demander la participation de notre voisin à la construction d’un mur mitoyen ?
Oui, en vertu de l’article 663 du code civil « chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins […] ». Donc lorsqu’une personne souhaite construire un mur afin de délimiter sa propriété avec celle de son voisin, elle peut solliciter ce dernier afin qu’il participe au frais de construction du mur.
Lorsqu’il est procédé à la construction d’un mur, il doit être respecté les règles locales notamment quant à sa hauteur.
A défaut de disposition spécifique dans la commune, il convient de respecter les normes nationales. Les murs mitoyens doivent avoir une hauteur de 3,20 mètres au moins dans les villes de 50 000 habitants et plus, et de 2,60 mètres de hauteur dans les autres villes.
Comment prouver la mitoyenneté ?
La mitoyenneté peut être prouvée par le recours à un titre tel qu’un acte notarié, un jugement mais aussi par un contrat.
Elle peut également se matérialiser par le fait d’une prescription dont le délai est de trente ans.
Peut-on revendiquer la mitoyenneté d’une séparation faite par autre chose qu’un mur ?
Non, en effet, un voisin ne peut pas revendiquer la mitoyenneté d’une haie ou d’une clôture comme il est possible de le faire pour un mur. Toutefois, le voisin d’une haie mitoyenne dispose d’un droit de profiter des fruits et produits des haies et arbres mitoyens, d’un droit d’arracher les arbres ainsi qu’un droit de détruire la haie mitoyenne.
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