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À propos
Qu'est-ce qu'un empiétement ?
Lorsqu’une personne s’empare d’un droit ou d’un pouvoir qui n’est pas le sien, il s’agit d’un empiétement.
En effet, s’approprier la propriété d’autrui est illégal et constitue un abus du droit de propriété.
A propos du droit de propriété
Le droit de propriété est l’un des droits les plus absolus d’un propriétaire d’un bien.
Ce droit est constitué de trois éléments : l’usus (le droit d’utiliser son bien), le fructus (le droit de disposer des fruits produits par son bien) et l’abusus (le droit de disposer de son bien, par exemple en transférant sa propriété à une autre personne).
L’article 544 du Code civil définit ce qu’est la propriété, c’est-à-dire « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».
Par ailleurs, l’article 545 du Code civil précise que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ».
La loi française est extrêmement protectrice du droit de propriété qui constitue un droit constitutionnel. Il est également protégé au niveau du droit européen, notamment par l’article 1er du Protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales qui dispose que « toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ».
Par conséquent, il s’agit d’un droit fondamental auquel il est très difficile de porter atteinte.
En effet, il n’existe que quelques cas exceptionnels permettant de porter atteinte au droit de propriété, comme cela est mentionné dans les articles 544 et 545 du Code civil.
Quelle est la sanction en cas d'empiétement de la propriété d'autrui ?
En règle générale, tout empiétement aura pour conséquence la démolition de l’ouvrage portant atteinte au droit de propriété et ce, peu importe si l’empiétement est minime.
De même, la Cour de cassation n’hésite pas à rappeler que l’empiétement de la propriété d’autrui est un abus de droit et qu’il doit obligatoirement cesser. Toutefois, elle indique qu’il peut, selon le contexte, exister des solutions alternatives que la démolition intégrale de la construction. Il faut donc rechercher ces possibilités afin de faire cesser l’empiétement.
Quelles sont les suites après l'envoi de la lettre contestant un empiétement du voisin sur sa propriété ?
En l’absence de réponse de votre voisin, vous devrez le mettre en demeure de s’exécuter par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre doit indiquer la mention « Mise en demeure de s’exécuter ».
Par ailleurs, si le comportement du voisin persiste après l’envoi de la mise en demeure de s’exécuter, vous pourrez alors saisir le Tribunal compétent.
Questions fréquentes
Que faut-il joindre à ce modèle de lettre contestant un empiétement ?
Afin de confirmer l’empiétement que vous avez constaté et contraindre votre voisin de le faire cesser, vous devez joindre à ce modèle de lettre, une copie du procès-verbal du bornage éventuellement réalisé avec l’ancien propriétaire et/ou toute autre preuve justifiant l’empiétement.
La partie du terrain empiété peut-elle devenir la propriété du voisin ?
Oui. Le tiers peut acquérir la propriété de la partie du terrain qu’il a empiété si sa possession est continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et qu’il s’est comporté comme étant le véritable propriétaire du terrain empiété (article 2229 du Code civil).
Le tiers qui remplit ces conditions pendant 30 ans (ou pendant 10 ans s’il est de bonne foi et qu’il possède un titre comme un acte notarié de vente), peut devenir propriétaire de la partie du terrain empiété (article 2272 du Code civil).
Pour éviter cela, le véritable propriétaire doit donc revendiquer son bien immobilier avant l’écoulement du délai.
Qu’est-ce que la notion de possession ?
L’article 2228 du Code civil définit la possession comme « la détention ou la jouissance d’une chose ou d’un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous-mêmes, ou par un autre qui la tient ou qui l’exerce en notre nom ».
La possession permet donc à un tiers d’acquérir la propriété d’un bien immobilier qui n’est pas le sien, au bout de 10 ans ou 30 ans selon les cas (article 2272 du Code civil). Il s’agit de la prescription acquisitive en matière immobilière c’est-à-dire « un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession » (article 2258 du Code civil).
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