{"id":9899,"date":"2018-03-20T14:21:10","date_gmt":"2018-03-20T13:21:10","guid":{"rendered":"https:\/\/www.legalife.fr\/guides-juridiques\/?p=9899"},"modified":"2019-11-29T14:33:27","modified_gmt":"2019-11-29T13:33:27","slug":"zone-tendue-encadrement-des-loyers","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.legalife.fr\/guides-juridiques\/zone-tendue-encadrement-des-loyers\/","title":{"rendered":"Zone tendue : tout savoir sur l&#8217;encadrement des loyers"},"content":{"rendered":"<p>Vous vous appr\u00eatez \u00e0 signer un <a href=\"https:\/\/www.legalife.fr\/\">contrat de location d&#8217;un appartement ou d&#8217;une maison<\/a> ? V\u00e9rifiez que le <a href=\"https:\/\/www.legalife.fr\/guides-juridiques\/le-loyer-dune-location\/\">montant de votre loyer<\/a> a \u00e9t\u00e9 correctement d\u00e9termin\u00e9, surtout si le logement est situ\u00e9 en zone tendue ! En effet, il est important de d\u00e9terminer si le logement concern\u00e9 par la location est situ\u00e9 en zone tendue, car des r\u00e8gles de fixation du loyer en d\u00e9pendent. LegaLife vous aide \u00e0 y voir plus clair et \u00e0 identifier quelles sont les r\u00e8gles qui s&#8217;appliquent \u00e0 votre logement !<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/d1mxkq1wocxjoy.cloudfront.net\/guides-uploads\/2018\/02\/02120211\/3c5e159b3bcbf210e6d104c9ed0265b2.jpg\"><img loading=\"lazy\" class=\"alignnone wp-image-11297 size-full\" src=\"https:\/\/d1mxkq1wocxjoy.cloudfront.net\/guides-uploads\/2019\/04\/09100439\/shutterstock_126452231.jpg\" alt=\"\" width=\"5343\" height=\"3562\" \/><\/a><\/p>\n<p>Dans le cadre d&#8217;une location, le propri\u00e9taire fixe librement le montant du loyer, pour un <a href=\"https:\/\/www.legalife.fr\/modele\/bail-d-habitation-meublee\/\">bail d&#8217;habitation meubl\u00e9<\/a> ou <a href=\"https:\/\/www.legalife.fr\/modele\/bail-d-habitation-non-meublee\/\">non meubl\u00e9<\/a>.<br \/>\nS&#8217;il est vrai que le locataire peut th\u00e9oriquement tenter de n\u00e9gocier ce montant, en pratique, il aura peu de chances d&#8217;obtenir le logement s&#8217;il le fait. Le propri\u00e9taire garde donc tout pouvoir pour fixer le\u00a0loyer.<\/p>\n<p>En revanche, au cours de la location, le locataire b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019une protection afin d&#8217;\u00e9viter les abus de la part du propri\u00e9taire. Ainsi, les possibilit\u00e9s de\u00a0<a href=\"https:\/\/www.legalife.fr\/guides-juridiques\/revision-du-loyer-des-baux-dhabitation\/\">r\u00e9vision du loyer d&#8217;un bail d&#8217;habitation <\/a>sont encadr\u00e9s par <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">loi 89-462 du 6 juillet 1989<\/a>. Cette protection concerne les biens lou\u00e9s vides ou meubl\u00e9s.<\/p>\n<p>A la relocation , le propri\u00e9taire est en principe de nouveau\u00a0libre de fixer un nouveau montant pour le loyer. Toutefois, il perd cette libert\u00e9 si le logement est situ\u00e9 en zone tendue.<\/p>\n<div id=\"toc_container\" class=\"no_bullets\"><p class=\"toc_title\">Table des mati&egrave;res<\/p><ul class=\"toc_list\"><li><a href=\"#Qu8217est-ce_que_la_relocation\"><span class=\"toc_number toc_depth_1\">1<\/span> Qu&#8217;est-ce que la relocation ?<\/a><\/li><li><a href=\"#Qu8217est-ce_qu8217une_zone_tendue\"><span class=\"toc_number toc_depth_1\">2<\/span> Qu&#8217;est-ce qu&#8217;une zone tendue ?<\/a><ul><li><a href=\"#1ere_Limite_tous_les_logements_ne_sont_pas_concernes\"><span class=\"toc_number toc_depth_2\">2.1<\/span> 1\u00e8re Limite : tous les logements ne sont pas concern\u00e9s !<\/a><\/li><li><a href=\"#2eme_Limite_deplafonnement_du_loyeren_cas_de_travaux\"><span class=\"toc_number toc_depth_2\">2.2<\/span> 2\u00e8me Limite : d\u00e9plafonnement du loyer\u00a0en cas de travaux<\/a><\/li><li><a href=\"#3eme_Limite_le_cas_de_la_sous-evaluation_du_bien\"><span class=\"toc_number toc_depth_2\">2.3<\/span> 3\u00e8me Limite : le cas de la sous-\u00e9valuation du bien<\/a><\/li><\/ul><\/li><li><a href=\"#Questions_frequentes\"><span class=\"toc_number toc_depth_1\">3<\/span> Questions fr\u00e9quentes :<\/a><\/li><li><a href=\"#Contactez_lun_de_nos_avocats_specialises\"><span class=\"toc_number toc_depth_1\">4<\/span> Contactez l\u2019un de nos avocats sp\u00e9cialis\u00e9s<\/a><\/li><\/ul><\/div>\n<h1><span id=\"Qu8217est-ce_que_la_relocation\">Qu&#8217;est-ce que la relocation ?<\/span><\/h1>\n<p>La relocation s&#8217;entend d&#8217;un bien dont le dernier locataire est parti il y a moins de 18 mois. Cette distinction est importante car si le locataire est parti il y a plus de d&#8217;un an et demi, les r\u00e8gles aff\u00e9rentes \u00e0 la relocation en zone tendue ne s&#8217;appliquent pas. On proc\u00e8de comme si le bien \u00e9tait lou\u00e9 pour la premi\u00e8re fois.<\/p>\n<p>Le propri\u00e9taire est\u00a0alors libre de fixer le loyer comme il l&#8217;entend si le bien n&#8217;a pas \u00e9t\u00e9 occup\u00e9 depuis plus de 18 mois.<\/p>\n<h1><span id=\"Qu8217est-ce_qu8217une_zone_tendue\">Qu&#8217;est-ce qu&#8217;une zone tendue ?<\/span><\/h1>\n<p>Ce sont les zones dans lesquelles la demande est significativement plus importante que l&#8217;offre de location immobili\u00e8re, dans des aires\u00a0 d&#8217;urbanisation continues, qui comprennent plus de 50 000 habitants.<\/p>\n<p>Ces zones s&#8217;\u00e9tendent sur 28 agglom\u00e9rations et la liste de l&#8217;ensemble de communes concern\u00e9es est fix\u00e9e par d\u00e9cret et <a href=\"https:\/\/www.service-public.fr\/simulateur\/calcul\/zones-tendues\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">consultable sur le site propos\u00e9 par le gouvernement<\/a>.<\/p>\n<p>Afin de limiter l&#8217;inflation des prix sur ces communes, <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000028772256&amp;categorieLien=id\">la loi Alur de 2014<\/a> pr\u00e9voit que les loyers sont encadr\u00e9s lors de leur relocation.<\/p>\n<p>Ainsi, le loyer doit \u00eatre le m\u00eame que le dernier loyer fix\u00e9 par l\u2019ancien locataire.<\/p>\n<p>3 limites existent cependant.\u00a0Le bailleur peut fixer le nouveau loyer sans contrainte, si :<\/p>\n<ul>\n<li>le loyer \u00e9tait manifestement sous-\u00e9valu\u00e9<\/li>\n<li>le bailleur a fait des travaux dans le bien<\/li>\n<li>le logement n&#8217;est pas une r\u00e9sidence principale<\/li>\n<\/ul>\n<h2><span id=\"1ere_Limite_tous_les_logements_ne_sont_pas_concernes\">1\u00e8re Limite : tous les logements ne sont pas concern\u00e9s !<\/span><\/h2>\n<p><img loading=\"lazy\" class=\"alignnone size-full wp-image-11277\" src=\"https:\/\/d1mxkq1wocxjoy.cloudfront.net\/guides-uploads\/2019\/04\/09100316\/shutterstock_1228358182.jpg\" alt=\"\" width=\"4896\" height=\"3264\" \/><\/p>\n<p>Seule la r\u00e9sidence principale des locataires est touch\u00e9e par l&#8217;encadrement des loyers. Les logements lou\u00e9s comme pied-\u00e0-terre ou r\u00e9sidence secondaire ne sont pas concern\u00e9s.<\/p>\n<p>En revanche, les baux sp\u00e9ciaux comme les baux \u00e9tudiants de 9 mois sont \u00e9galement vis\u00e9s par cette mesure.<\/p>\n<h2><span id=\"2eme_Limite_deplafonnement_du_loyeren_cas_de_travaux\">2\u00e8me Limite : d\u00e9plafonnement du loyer\u00a0en cas de travaux<\/span><\/h2>\n<p><img loading=\"lazy\" class=\"alignnone size-full wp-image-11301\" src=\"https:\/\/d1mxkq1wocxjoy.cloudfront.net\/guides-uploads\/2019\/04\/09100519\/shutterstock_725073400.jpg\" alt=\"\" width=\"4915\" height=\"3276\" \/><\/p>\n<p>Si le bailleur a r\u00e9alis\u00e9, depuis la conclusion du contrat de location initial des travaux d\u2019am\u00e9lioration ou de mise en conformit\u00e9 sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins \u00e9gal \u00e0 la moiti\u00e9 de la derni\u00e8re ann\u00e9e de loyer.<\/p>\n<p>Dans cette situation, le loyer peut \u00eatre r\u00e9\u00e9valu\u00e9 de 15% du co\u00fbt r\u00e9el des travaux TTC chaque ann\u00e9e maximum. Le loyer du nouveau contrat de location peut \u00eatre r\u00e9\u00e9valu\u00e9 librement, si le logement a fait l\u2019objet de travaux d\u2019am\u00e9lioration r\u00e9cents (moins de 6 mois) pour une somme au moins \u00e9gale \u00e0 1 an de loyer.<\/p>\n<h2><span id=\"3eme_Limite_le_cas_de_la_sous-evaluation_du_bien\">3\u00e8me Limite : le cas de la sous-\u00e9valuation du bien<\/span><\/h2>\n<p>Le d\u00e9plafonnement du loyer pour loyer pr\u00e9c\u00e9dent manifestement sous-\u00e9valu\u00e9 : dans ce cas, le loyer peut \u00eatre augment\u00e9. L&#8217;augmentation ne doit toutefois pas \u00eatre sup\u00e9rieure \u00e0 la moiti\u00e9 de la diff\u00e9rence entre l&#8217;ancien loyer et les loyers propos\u00e9s dans le voisinage pour des biens similaires.<\/p>\n<p>Dans les faits, le bien restera donc en dessous du prix du march\u00e9.<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/d1mxkq1wocxjoy.cloudfront.net\/guides-uploads\/2018\/03\/16142112\/Relocation-Graph.png\"><img loading=\"lazy\" class=\"alignnone wp-image-9900 size-full\" src=\"https:\/\/d1mxkq1wocxjoy.cloudfront.net\/guides-uploads\/2018\/03\/16142112\/Relocation-Graph.png\" alt=\"schema encadrement des loyers en zone tendue\" width=\"1032\" height=\"673\" srcset=\"https:\/\/d1mxkq1wocxjoy.cloudfront.net\/guides-uploads\/2018\/03\/16142112\/Relocation-Graph.png 1032w, https:\/\/d1mxkq1wocxjoy.cloudfront.net\/guides-uploads\/2018\/03\/16142112\/Relocation-Graph-300x196.png 300w, https:\/\/d1mxkq1wocxjoy.cloudfront.net\/guides-uploads\/2018\/03\/16142112\/Relocation-Graph-768x501.png 768w, https:\/\/d1mxkq1wocxjoy.cloudfront.net\/guides-uploads\/2018\/03\/16142112\/Relocation-Graph-1024x668.png 1024w, https:\/\/d1mxkq1wocxjoy.cloudfront.net\/guides-uploads\/2018\/03\/16142112\/Relocation-Graph-810x528.png 810w\" sizes=\"(max-width: 1032px) 100vw, 1032px\" \/><\/a><\/p>\n<h1><span id=\"Questions_frequentes\">Questions fr\u00e9quentes :<\/span><\/h1>\n<ul>\n<li><strong>Le loyer baisse-t-il automatiquement lorsque l&#8217;IRL est n\u00e9gatif ?<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>NON. Si l&#8217;IRL est n\u00e9gatif, comme il l&#8217;a \u00e9t\u00e9 en janvier 2010, la r\u00e9vision du loyer ne se fait pas automatiquement \u00a0\u00e0 la baisse car le bail\u00a0peut pr\u00e9voir ce cas de figure et n&#8217;autoriser que les r\u00e9visions \u00e0 la hausse. En revanche, si le bail ne pr\u00e9voit pas cette \u00e9ventualit\u00e9, la r\u00e9vision peut tout \u00e0 fait \u00eatre effectu\u00e9e \u00e0 la baisse.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Que faire en cas de litige sur l&#8217;augmentation du loyer ?<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>La r\u00e9vision annuelle du loyer ne peut \u00eatre contest\u00e9e.<\/p>\n<p>En revanche, lors du renouvellement du bail et de la r\u00e9\u00e9valuation du loyer, le locataire peut contester la proposition en prouvant au moyen de contre r\u00e9f\u00e9rences que son loyer n\u2019est pas \u00abmanifestement sous \u00e9valu\u00e9 \u00bb ou que la proposition du bailleur est exag\u00e9r\u00e9e. Il peut \u00e9galement choisir de ne pas accepter la proposition en n&#8217;y r\u00e9pondant pas. Dans ces deux cas, la commission d\u00e9partementale de conciliation est saisie par le propri\u00e9taire. Si aucun accord n\u2019est trouv\u00e9, il pourra se tourner vers le tribunal d\u2019instance du lieu de l\u2019immeuble qui s\u2019appuiera sur l\u2019avis de la commission et fixera le nouveau loyer.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Le nouveau propri\u00e9taire d&#8217;un bien d\u00e9j\u00e0 lou\u00e9 peut-il augmenter le loyer ?<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>NON. Lors d&#8217;un changement de propri\u00e9taire, le montant du loyer doit rester identique. Le nouveau bailleur peut uniquement augmenter le loyer selon les r\u00e8gles qui se seraient appliqu\u00e9es \u00e0 l&#8217;ancien bailleur. Il peut cependant l&#8217;augmenter lors du renouvellement du bail\u00a0si le loyer est manifestement sous-\u00e9valu\u00e9.<\/p>\n<h1><span id=\"Contactez_lun_de_nos_avocats_specialises\">Contactez l\u2019un de nos avocats sp\u00e9cialis\u00e9s<\/span><\/h1>\n<p>Une question, un doute ? <a href=\"https:\/\/www.legalife.fr\/consulter-un-avocat\">Contactez l&#8217;un de nos avocats partenaires<\/a>, sp\u00e9cialis\u00e9s en droit immobilier pour obtenir une r\u00e9ponse !<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/www.legalife.fr\/consulter-un-avocat\"><img loading=\"lazy\" class=\"aligncenter wp-image-8230 size-large\" src=\"https:\/\/d1mxkq1wocxjoy.cloudfront.net\/guides-uploads\/2015\/12\/21161342\/Copy-of-Gratuit-3-1024x600.png\" alt=\"Conseils juridiques en droit immobilier\" width=\"810\" height=\"475\" srcset=\"https:\/\/d1mxkq1wocxjoy.cloudfront.net\/guides-uploads\/2015\/12\/21161342\/Copy-of-Gratuit-3-1024x600.png 1024w, https:\/\/d1mxkq1wocxjoy.cloudfront.net\/guides-uploads\/2015\/12\/21161342\/Copy-of-Gratuit-3-300x176.png 300w, https:\/\/d1mxkq1wocxjoy.cloudfront.net\/guides-uploads\/2015\/12\/21161342\/Copy-of-Gratuit-3-768x450.png 768w, https:\/\/d1mxkq1wocxjoy.cloudfront.net\/guides-uploads\/2015\/12\/21161342\/Copy-of-Gratuit-3-810x475.png 810w, https:\/\/d1mxkq1wocxjoy.cloudfront.net\/guides-uploads\/2015\/12\/21161342\/Copy-of-Gratuit-3-1140x668.png 1140w\" sizes=\"(max-width: 810px) 100vw, 810px\" \/><\/a><\/p>\n\n<div class=\"kk-star-ratings\n     kksr-valign-bottom     kksr-align-left    \"\n    data-payload=\"{&quot;align&quot;:&quot;left&quot;,&quot;id&quot;:&quot;9899&quot;,&quot;slug&quot;:&quot;default&quot;,&quot;valign&quot;:&quot;bottom&quot;,&quot;reference&quot;:&quot;auto&quot;,&quot;count&quot;:&quot;1&quot;,&quot;readonly&quot;:&quot;&quot;,&quot;score&quot;:&quot;5&quot;,&quot;best&quot;:&quot;5&quot;,&quot;gap&quot;:&quot;5&quot;,&quot;greet&quot;:&quot;Rate this post&quot;,&quot;legend&quot;:&quot;5\\\/5 - (1 vote)&quot;,&quot;size&quot;:&quot;24&quot;,&quot;width&quot;:&quot;142.5&quot;,&quot;_legend&quot;:&quot;{score}\\\/{best} - ({count} {votes})&quot;}\">\n    \n<div class=\"kksr-stars\">\n    \n<div class=\"kksr-stars-inactive\">\n            <div class=\"kksr-star\" data-star=\"1\" style=\"padding-right: 5px\">\n            \n\n<div class=\"kksr-icon\" style=\"width: 24px; height: 24px;\"><\/div>\n        <\/div>\n            <div class=\"kksr-star\" data-star=\"2\" style=\"padding-right: 5px\">\n            \n\n<div class=\"kksr-icon\" style=\"width: 24px; height: 24px;\"><\/div>\n        <\/div>\n            <div class=\"kksr-star\" data-star=\"3\" style=\"padding-right: 5px\">\n            \n\n<div class=\"kksr-icon\" style=\"width: 24px; height: 24px;\"><\/div>\n        <\/div>\n            <div class=\"kksr-star\" data-star=\"4\" style=\"padding-right: 5px\">\n            \n\n<div class=\"kksr-icon\" style=\"width: 24px; height: 24px;\"><\/div>\n        <\/div>\n            <div class=\"kksr-star\" data-star=\"5\" style=\"padding-right: 5px\">\n            \n\n<div class=\"kksr-icon\" style=\"width: 24px; height: 24px;\"><\/div>\n        <\/div>\n    <\/div>\n    \n<div class=\"kksr-stars-active\" style=\"width: 142.5px;\">\n            <div class=\"kksr-star\" style=\"padding-right: 5px\">\n            \n\n<div class=\"kksr-icon\" style=\"width: 24px; height: 24px;\"><\/div>\n        <\/div>\n            <div class=\"kksr-star\" style=\"padding-right: 5px\">\n            \n\n<div class=\"kksr-icon\" style=\"width: 24px; height: 24px;\"><\/div>\n        <\/div>\n            <div class=\"kksr-star\" style=\"padding-right: 5px\">\n            \n\n<div class=\"kksr-icon\" style=\"width: 24px; height: 24px;\"><\/div>\n        <\/div>\n            <div class=\"kksr-star\" style=\"padding-right: 5px\">\n            \n\n<div class=\"kksr-icon\" style=\"width: 24px; height: 24px;\"><\/div>\n        <\/div>\n            <div class=\"kksr-star\" style=\"padding-right: 5px\">\n            \n\n<div class=\"kksr-icon\" style=\"width: 24px; height: 24px;\"><\/div>\n        <\/div>\n    <\/div>\n<\/div>\n    \n<div class=\"kksr-legend\">\n            5\/5 - (1 vote)    <\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Vous vous appr\u00eatez \u00e0 signer un contrat de location d&#8217;un appartement ou d&#8217;une maison ? 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