{"id":9317,"date":"2018-01-26T15:17:31","date_gmt":"2018-01-26T14:17:31","guid":{"rendered":"https:\/\/www.legalife.fr\/guides-juridiques\/?p=9317"},"modified":"2018-10-31T11:35:40","modified_gmt":"2018-10-31T10:35:40","slug":"locataire-bailleur-droits-et-devoirs","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.legalife.fr\/guides-juridiques\/locataire-bailleur-droits-et-devoirs\/","title":{"rendered":"Locataire et bailleur : les droits et devoirs de chacun"},"content":{"rendered":"<p style=\"text-align: left;\" align=\"center\">Le bail est un <strong>contrat<\/strong> qui lie un bailleur, en g\u00e9n\u00e9ral propri\u00e9taire d&#8217;un bien immobilier, et un locataire, qui occupe ce bien pour une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e en contrepartie du paiement d&#8217;une somme d&#8217;argent appel\u00e9e loyer.<\/p>\n<p>Il existe diff\u00e9rents types\u00a0de baux :<\/p>\n<ul>\n<li>le\u00a0<a href=\"https:\/\/www.legalife.fr\/modele\/bail-commercial\/\" target=\"_blank\">bail\u00a0commercial<\/a>\u00a0lorsque le bien est utilis\u00e9 pour exercer une activit\u00e9\u00a0industrielle, commerciale, agricole ou artisanale.<\/li>\n<li>Un\u00a0<a href=\"https:\/\/www.legalife.fr\/guides-juridiques\/le-bail-professionnel\/\" target=\"_blank\">bail professionnel<\/a> lorsque le local est utilis\u00e9 pour exercer une activit\u00e9 professionnelle hors industrielle, agricole, artisanale<\/li>\n<li>le\u00a0<a href=\"https:\/\/www.legalife.fr\/modele\/bail-mixte-usage-habitation-et-professionnel\/\" target=\"_blank\">bail mixte \u00e0 usage d&#8217;habitation et \u00e0 usage professionnel<\/a><\/li>\n<li>Un bail \u00e0 usage d&#8217;habitation qui se subdivise en 2 sous-cat\u00e9gories :\n<ul>\n<li>la\u00a0<a href=\"https:\/\/www.legalife.fr\/modele\/bail-d-habitation-meublee\/\" target=\"_blank\">location\u00a0meubl\u00e9e <\/a><\/li>\n<li>la\u00a0<a href=\"https:\/\/www.legalife.fr\/modele\/bail-d-habitation-non-meublee\/\" target=\"_blank\">location non meubl\u00e9e<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>Nous allons voir ainsi quelles sont les diff\u00e9rentes obligations auxquelles sont tenus le locataire et le bailleur.<\/p>\n<div id=\"toc_container\" class=\"no_bullets\"><p class=\"toc_title\">Table des mati&egrave;res<\/p><ul class=\"toc_list\"><li><a href=\"#Les_obligations_du_bailleur_vis-a-vis_du_locataire\"><span class=\"toc_number toc_depth_1\">1<\/span> Les obligations du bailleur vis-\u00e0-vis du locataire<\/a><ul><li><a href=\"#Obligation_de_delivrance_du_bailleur\"><span class=\"toc_number toc_depth_2\">1.1<\/span> Obligation de d\u00e9livrance du bailleur<\/a><ul><li><a href=\"#Definition_de_l8217obligation_de_delivrance\"><span class=\"toc_number toc_depth_3\">1.1.1<\/span> D\u00e9finition de l&#8217;obligation de d\u00e9livrance<\/a><\/li><li><a href=\"#Sanction\"><span class=\"toc_number toc_depth_3\">1.1.2<\/span> Sanction<\/a><\/li><\/ul><\/li><li><a href=\"#Obligation_de_garantie_du_bailleur\"><span class=\"toc_number toc_depth_2\">1.2<\/span> Obligation de garantie du bailleur<\/a><ul><li><a href=\"#Garantie_de_vices_caches\"><span class=\"toc_number toc_depth_3\">1.2.1<\/span> Garantie de vices cach\u00e9s<\/a><\/li><li><a href=\"#Garantie_d8217eviction\"><span class=\"toc_number toc_depth_3\">1.2.2<\/span> Garantie d&#8217;\u00e9viction<\/a><\/li><\/ul><\/li><li><a href=\"#Obligation_d8217entretien\"><span class=\"toc_number toc_depth_2\">1.3<\/span> Obligation d&#8217;entretien<\/a><\/li><\/ul><\/li><li><a href=\"#Les_obligations_du_locataire_vis-a-vis_du_bailleur\"><span class=\"toc_number toc_depth_1\">2<\/span> Les obligations du locataire vis-\u00e0-vis du bailleur<\/a><ul><li><a href=\"#Obligations_actives\"><span class=\"toc_number toc_depth_2\">2.1<\/span> Obligations actives<\/a><\/li><li><a href=\"#Obligations_passives\"><span class=\"toc_number toc_depth_2\">2.2<\/span> Obligations passives<\/a><\/li><\/ul><\/li><li><a href=\"#Contactez_l8217un_de_nos_avocats_specialises_en_droit_immobilier\"><span class=\"toc_number toc_depth_1\">3<\/span> Contactez l&#8217;un de nos avocats sp\u00e9cialis\u00e9s en droit immobilier<\/a><\/li><li><a href=\"#Modeles_de_contrats\"><span class=\"toc_number toc_depth_1\">4<\/span> Mod\u00e8les de contrats<\/a><\/li><\/ul><\/div>\n<h1><span id=\"Les_obligations_du_bailleur_vis-a-vis_du_locataire\">Les obligations du bailleur vis-\u00e0-vis du locataire<\/span><\/h1>\n<p>Le bailleur, souvent propri\u00e9taire, est tenu de 3 obligations vis-\u00e0-vis du locataire :<\/p>\n<h2><span id=\"Obligation_de_delivrance_du_bailleur\">Obligation de d\u00e9livrance du bailleur<\/span><\/h2>\n<h3><span id=\"Definition_de_l8217obligation_de_delivrance\"><em>D\u00e9finition de l&#8217;obligation de d\u00e9livrance<\/em><\/span><\/h3>\n<p>Le bailleur est tenu :<\/p>\n<ul>\n<li>\n<p align=\"center\">de <strong>mettre \u00e0 disposition<\/strong> le bien, ce qui consiste tout simplement \u00e0 ce que le locataire puisse effectivement prendre possession du bien immobilier \u00e0 la date pr\u00e9vue entre les 2 parties au contrat de bail. Ainsi tel n&#8217;est pas le cas si le bailleur donne un bien qui est d\u00e9pourvu d&#8217;arriv\u00e9e d&#8217;eau ou dont le raccordement individuel au r\u00e9seau public d&#8217;\u00e9lectricit\u00e9 n&#8217;a pas \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>\n<p align=\"center\">que le bien soit <strong>conforme \u00e0 la destination pr\u00e9vue<\/strong> dans le contrat de bail. Ce probl\u00e8me se pose davantage dans le cas d&#8217;un local commercial, plut\u00f4t que s&#8217;il s&#8217;agit d&#8217;un bail d&#8217;habitation. En effet, le local commercial doit \u00eatre d\u00e9livr\u00e9 de sorte que le locataire puisse y \u00e9tablir son fonds de commerce et exercer son activit\u00e9.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>\n<p align=\"center\">que le bien soit <strong>en bon \u00e9tat<\/strong> au moment de sa d\u00e9livrance. Etant pr\u00e9cis\u00e9 que si une clause dans le contrat de bail attestait que le locataire acceptait de prendre le local\/ bien en l&#8217;\u00e9tat, elle n&#8217;exon\u00e8re pas le bailleur de livrer un bien en bon \u00e9tat. Ce dernier est tenu d&#8217;effectuer toutes les r\u00e9parations n\u00e9cessaires pour que le locataire puisse jouir de son bien.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h3><span id=\"Sanction\"><em>Sanction<\/em><\/span><\/h3>\n<p>En cas de non-respect de cette obligation de d\u00e9livrance, le locataire a 3 possibilit\u00e9s:<\/p>\n<ul>\n<li>l&#8217;<strong>ex\u00e9cution forc\u00e9e<\/strong> demand\u00e9e au tribunal \u00e0 moins que ce soit impossible,<\/li>\n<li>la <strong>r\u00e9siliation du contrat de bail<\/strong>\u00a0,<\/li>\n<\/ul>\n<p>Dans le cas o\u00f9 le bailleur ex\u00e9cute son obligation mais tardivement ou partiellement, alors le locataire a la possibilit\u00e9 de :<\/p>\n<ul>\n<li>demander une<strong> r\u00e9duction des loyers<\/strong> correspondant au pr\u00e9judice subi,<\/li>\n<li>demander des <strong>dommages et int\u00e9r\u00eats,<\/strong><\/li>\n<li>soulever l&#8217;exception d&#8217;inex\u00e9cution lui permettant de <strong>suspendre ses paiements du loyer<\/strong>, voir leur restitution.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Cependant, le bailleur peut ne pas voir sa responsabilit\u00e9 engag\u00e9e s&#8217;il arrive \u00e0 prouver que le non-respect de son obligation de\u00a0d\u00e9livrance est d\u00fb \u00e0 un <strong>cas de force majeure<\/strong> (\u00e9v\u00e9nement irr\u00e9sistible et impr\u00e9visible, par exemple une catastrophe naturelle) ou au <strong>comportement du locataire<\/strong>. Par contre si ce non-respect est du fait d&#8217;un tiers, le bailleur n&#8217;est pas exon\u00e9r\u00e9.<\/p>\n<p>Cependant, le bailleur reste responsable m\u00eame si le comportement d\u2019un tiers est \u00e0 l\u2019origine du d\u00e9faut de d\u00e9livrance du bien lou\u00e9.<\/p>\n<h2><span id=\"Obligation_de_garantie_du_bailleur\">Obligation de garantie du bailleur<\/span><\/h2>\n<h3><span id=\"Garantie_de_vices_caches\"><em>Garantie de vices cach\u00e9s<\/em><\/span><\/h3>\n<p>Le bailleur garantit le locataire si jamais il y a des vices, quand bien m\u00eame il n&#8217;aurait pas \u00e9t\u00e9 au courant au moment de la conclusion du contrat de bail. Ces vices doivent emp\u00eacher le locataire d&#8217;utiliser le bien normalement, comme pr\u00e9vu. Par exemple le cas de la d\u00e9couverte d&#8217;amiante, cela est consid\u00e9r\u00e9 comme un vice cach\u00e9 par le bailleur. Dans ce cas, le locataire peut engager la responsabilit\u00e9 du bailleur et demander une indemnit\u00e9. Cependant, il n&#8217;est pas tenu des vices apparents qui par d\u00e9finition sont connus du locataire.<\/p>\n<h3><span id=\"Garantie_d8217eviction\"><em>Garantie d&#8217;\u00e9viction<\/em><\/span><\/h3>\n<p>Le bailleur n&#8217;a pas \u00e0 garantir le locataire contre des troubles du fait des tiers \u00e0 moins que le bailleur ait aggrav\u00e9 les choses. Par contre, il garantit le locataire contre des troubles tenant \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 du bien lou\u00e9 tel qu&#8217;une demande en revendication. Ainsi le locataire peut demander \u00e0 voir ses loyers diminu\u00e9s.<\/p>\n<h2><span id=\"Obligation_d8217entretien\">Obligation d&#8217;entretien<\/span><\/h2>\n<p>Le bailleur est tenu d&#8217;entretenir le bien. C&#8217;est-\u00e0-dire qu&#8217;il doit effectuer tous les travaux autres que les r\u00e9parations locatives list\u00e9es \u00e0 l&#8217;article 1754 du Code Civil.<\/p>\n<h1><span id=\"Les_obligations_du_locataire_vis-a-vis_du_bailleur\">Les obligations du locataire vis-\u00e0-vis du bailleur<\/span><\/h1>\n<p>Le l\u00e9gislateur distingue entre les <span style=\"text-decoration: underline;\">obligations actives<\/span> et <span style=\"text-decoration: underline;\">passives<\/span> du locataire.<\/p>\n<h2><span id=\"Obligations_actives\">Obligations actives<\/span><\/h2>\n<p>Le locataire est tenu de :<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.legalife.fr\/guides-juridiques\/le-loyer-dune-location\/\" target=\"_blank\">payer le<strong> loyer<\/strong><\/a><\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>faire un <strong> usage paisible<\/strong> des lieux. Il est entendu par l\u00e0 que le locataire ne doit pas occasionner des nuisances pour autrui. Il doit ainsi respecter les r\u00e8gles de co-propri\u00e9t\u00e9 ou r\u00e8glement int\u00e9rieur de l&#8217;immeuble. Si ce n&#8217;est pas le cas, le bailleur sera tenu responsable pour le locataire, cependant il aura la possibilit\u00e9 de r\u00e9silier le bail.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>garantir les d\u00e9gradations caus\u00e9es au bien. Le locataire peut s&#8217;exon\u00e9rer de cette garantie s&#8217;il prouve que les d\u00e9gradations ont eu lieu par:\n<ul>\n<li>cas de force majeure<\/li>\n<li>faute du bailleur tel que le d\u00e9faut d&#8217;entretien dont il a la charge<\/li>\n<li>fait d&#8217;un tiers tel qu&#8217;un voleur<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>assurer l&#8217;<strong>entretien du bien.<\/strong> Le d\u00e9cret de 1987 \u00e9num\u00e8re pr\u00e9cis\u00e9ment les 6 cat\u00e9gories concern\u00e9es par l&#8217;entretien :\n<ul>\n<li>les parties ext\u00e9rieures dont le locataire est le seul \u00e0 jouir tel que le jardin privatif, les auvents, goutti\u00e8res le cas \u00e9ch\u00e9ant<\/li>\n<li>les\u00a0portes et fen\u00eatres<\/li>\n<li>les parties int\u00e9rieures telles que plafonds, murs, cloisons, rev\u00eatements de sol, placards et menuiserie<\/li>\n<li>les installations de plomberie<\/li>\n<li>l&#8217;\u00e9quipement d&#8217;installation d&#8217;\u00e9lectricit\u00e9<\/li>\n<li>les autres \u00e9quipements mentionn\u00e9s dans le contrat.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>souscrire une <strong>assurance<\/strong> des risques locatifs. Le locataire doit donner au bailleur une attestation de son assureur \u00e0 la remise des clefs puis chaque ann\u00e9e ensuite.<\/li>\n<\/ul>\n<h2><span id=\"Obligations_passives\">Obligations passives<\/span><\/h2>\n<p>Le locataire est \u00e9galement tenu de :<\/p>\n<ul>\n<li>ne pas proc\u00e9der \u00e0 la <strong>cession du contrat<\/strong>. Un cession de contrat bail n&#8217;est possible que si le bailleur l&#8217;a autoris\u00e9 par \u00e9crit, sinon la cession est nulle. Si elle est possible, il faut que le contrat soit sign\u00e9 par le bailleur, le locataire c\u00e9dant et le locataire preneur.<\/li>\n<li>ne pas <strong><a href=\"https:\/\/www.legalife.fr\/guides-juridiques\/sous-location-bail-commercial\/\" target=\"_blank\">sous-louer son bien<\/a><\/strong>. En effet la sous-location est interdite par la loi, le principe est donc l&#8217;impossibilit\u00e9 de sous-louer. Cependant, la sous-location est possible si l&#8217;autorisation est express\u00e9ment donn\u00e9e par le propri\u00e9taire au locataire. Le propri\u00e9taire devra ainsi donner son accord par \u00e9crit, de m\u00eame qu&#8217;il pourra donner son accord quant au loyer propos\u00e9 par le locataire. La sp\u00e9culation \u00e9tant interdite, le loyer pay\u00e9 par le sous-locataire ne peut jamais \u00eatre sup\u00e9rieur au loyer pay\u00e9 par le locataire.<\/li>\n<li>ne pas porter <strong>atteinte \u00e0 la destination des lieux<\/strong>. Ainsi si vous avez sign\u00e9 un bail d&#8217;habitation, vous ne pouvez pas en tant que locataire exercer votre activit\u00e9 professionnelle dans ce local, inversement \u00e9galement.<\/li>\n<li>ne pas <strong>transformer les biens lou\u00e9s<\/strong>. Le locataire doit demander l&#8217;autorisation du bailleur s&#8217;il souhaite transformer les lieux, sinon le propri\u00e9taire est en droit de lui demander de remettre le bien dans l&#8217;\u00e9tat dans lequel il \u00e9tait avant la conclusion du contrat de bail.<\/li>\n<li><strong>effectuer certains travaux<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n<h1><span id=\"Contactez_l8217un_de_nos_avocats_specialises_en_droit_immobilier\">Contactez l&#8217;un de nos avocats sp\u00e9cialis\u00e9s en droit immobilier<\/span><\/h1>\n<p><a href=\"https:\/\/www.legalife.fr\/consulter-un-avocat\"><img loading=\"lazy\" class=\"aligncenter size-full wp-image-8230\" src=\"https:\/\/d1mxkq1wocxjoy.cloudfront.net\/guides-uploads\/2015\/12\/21161342\/Copy-of-Gratuit-3.png\" alt=\"Conseils juridiques en droit immobilier\" width=\"2188\" height=\"1282\" srcset=\"https:\/\/d1mxkq1wocxjoy.cloudfront.net\/guides-uploads\/2015\/12\/21161342\/Copy-of-Gratuit-3.png 2188w, https:\/\/d1mxkq1wocxjoy.cloudfront.net\/guides-uploads\/2015\/12\/21161342\/Copy-of-Gratuit-3-300x176.png 300w, https:\/\/d1mxkq1wocxjoy.cloudfront.net\/guides-uploads\/2015\/12\/21161342\/Copy-of-Gratuit-3-768x450.png 768w, https:\/\/d1mxkq1wocxjoy.cloudfront.net\/guides-uploads\/2015\/12\/21161342\/Copy-of-Gratuit-3-1024x600.png 1024w, https:\/\/d1mxkq1wocxjoy.cloudfront.net\/guides-uploads\/2015\/12\/21161342\/Copy-of-Gratuit-3-810x475.png 810w, https:\/\/d1mxkq1wocxjoy.cloudfront.net\/guides-uploads\/2015\/12\/21161342\/Copy-of-Gratuit-3-1140x668.png 1140w\" sizes=\"(max-width: 2188px) 100vw, 2188px\" \/><\/a><\/p>\n<h1><\/h1>\n<h1><span id=\"Modeles_de_contrats\">Mod\u00e8les de contrats<\/span><\/h1>\n<p>Si vous avez besoin d&#8217;un :<\/p>\n<ul>\n<li>contrat de <a href=\"https:\/\/www.legalife.fr\/modele\/bail-commercial\/\" target=\"_blank\">bail commercial<\/a>;<\/li>\n<li>contrat de <a href=\"https:\/\/www.legalife.fr\/modele\/bail-mixte-usage-habitation-et-professionnel\/\" target=\"_blank\">bail mixte<\/a><\/li>\n<li>ou encore un contrat de <a href=\"https:\/\/www.legalife.fr\/modele\/bail-d-habitation-meublee\/\" target=\"_blank\">bail d&#8217;habitation meubl\u00e9e<\/a><\/li>\n<li>d&#8217;un contrat de <a href=\"https:\/\/www.legalife.fr\/modele\/bail-d-habitation-non-meublee\/\" target=\"_blank\">bail d&#8217;habitation non meubl\u00e9e<\/a><\/li>\n<li>d&#8217;un contrat de <a href=\"https:\/\/www.legalife.fr\/modele\/bail-a-usage-exclusivement-professionnel\/\" target=\"_blank\">bail \u00e0 usage exclusivement professionnel<\/a><\/li>\n<li>d&#8217;une lettre de <a href=\"https:\/\/www.legalife.fr\/modele\/resiliation-bail-habitation-par-le-locataire\/\" target=\"_blank\">r\u00e9siliation de contrat de bail<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n<div class=\"kk-star-ratings\n     kksr-valign-bottom     kksr-align-left    \"\n    data-payload=\"{&quot;align&quot;:&quot;left&quot;,&quot;id&quot;:&quot;9317&quot;,&quot;slug&quot;:&quot;default&quot;,&quot;valign&quot;:&quot;bottom&quot;,&quot;reference&quot;:&quot;auto&quot;,&quot;count&quot;:&quot;9&quot;,&quot;readonly&quot;:&quot;&quot;,&quot;score&quot;:&quot;4&quot;,&quot;best&quot;:&quot;5&quot;,&quot;gap&quot;:&quot;5&quot;,&quot;greet&quot;:&quot;Rate this post&quot;,&quot;legend&quot;:&quot;4\\\/5 - (9 votes)&quot;,&quot;size&quot;:&quot;24&quot;,&quot;width&quot;:&quot;113.5&quot;,&quot;_legend&quot;:&quot;{score}\\\/{best} - ({count} {votes})&quot;}\">\n    \n<div class=\"kksr-stars\">\n    \n<div class=\"kksr-stars-inactive\">\n            <div class=\"kksr-star\" data-star=\"1\" style=\"padding-right: 5px\">\n            \n\n<div class=\"kksr-icon\" style=\"width: 24px; 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