{"id":8439,"date":"2017-03-02T18:58:50","date_gmt":"2017-03-02T17:58:50","guid":{"rendered":"https:\/\/www.legalife.fr\/guides-juridiques\/?p=8439"},"modified":"2019-11-29T14:50:43","modified_gmt":"2019-11-29T13:50:43","slug":"sci-et-fiscalite-le-regime-reel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.legalife.fr\/guides-juridiques\/sci-et-fiscalite-le-regime-reel\/","title":{"rendered":"SCI et fiscalit\u00e9 : le r\u00e9gime r\u00e9el"},"content":{"rendered":"<p style=\"text-align: justify;\"><span class=\"s1\"><span class=\"mks_dropcap\" style=\"font-size: 52px; color: #ffffff; background-color: #0db0d2;\">P<\/span><\/span>our g\u00e9rer un patrimoine immobilier, il est courant de <a href=\"https:\/\/www.legalife.fr\/creation-sci\/\">cr\u00e9er une SCI<\/a>, et notamment une <a href=\"https:\/\/www.legalife.fr\/guides-juridiques\/sci-familiale\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">SCI familiale<\/a>. Mais se pose alors la question de son r\u00e9gime fiscal. En effet, plusieurs solutions existent, et il n&#8217;est pas toujours \u00e9vident de s&#8217;y retrouver. Imp\u00f4t sur le revenu (IR) ou imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (IS) ? R\u00e9gime r\u00e9el ou micro foncier ? D\u00e9clarations, seuils, abattements,&#8230; Pour vous aider \u00e0 y voir plus clair afin de faire le bon choix, nous vous proposons\u00a0une s\u00e9rie d&#8217;articles sur les diff\u00e9rents <a href=\"https:\/\/www.legalife.fr\/guides-juridiques\/sci-fiscalite\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">r\u00e9gimes fiscaux en SCI<\/a>. Retrouvez ici l&#8217;essentiel du r\u00e9gime r\u00e9el d&#8217;imposition des revenus fonciers des associ\u00e9s de SCI.<\/p>\n<p class=\"p1\"><span class=\"s1\"><a class=\"mks_button mks_button_large squared\" href=\"https:\/\/www.legalife.fr\/modele\/statuts-sci\/creation\/\" target=\"_self\" style=\"color: #FFFFFF; background-color: #ff7e00\" ><i class=\"fa fa-angle-right\"><\/i><b>R\u00e9digez les statuts de votre SCI en quelques clics<\/b><\/a><\/span><\/p>\n<div id=\"toc_container\" class=\"no_bullets\"><p class=\"toc_title\">Table des mati&egrave;res<\/p><ul class=\"toc_list\"><li><a href=\"#Le_regime_des_societes_de_personnes_l8217impot_sur_le_revenu_IR\"><span class=\"toc_number toc_depth_1\">1<\/span> Le r\u00e9gime des soci\u00e9t\u00e9s de personnes : l&#8217;imp\u00f4t sur le revenu (IR)<\/a><\/li><li><a href=\"#Le_regime_reel_d8217imposition_du_revenu_des_associes_de_la_SCI\"><span class=\"toc_number toc_depth_1\">2<\/span> Le r\u00e9gime r\u00e9el d&#8217;imposition du revenu des associ\u00e9s de la SCI<\/a><ul><li><a href=\"#Champ_d8217application_du_regime_reel\"><span class=\"toc_number toc_depth_2\">2.1<\/span> Champ d&#8217;application du r\u00e9gime r\u00e9el<\/a><ul><li><a href=\"#Application_de_plein_droit_en_cas_de_depassement_du_seuil_du_micro_foncier\"><span class=\"toc_number toc_depth_3\">2.1.1<\/span> Application de plein droit en cas de d\u00e9passement du seuil du micro foncier<\/a><\/li><li><a href=\"#Application_obligatoire_en_fonction_du_bien_immobilier_loue\"><span class=\"toc_number toc_depth_3\">2.1.2<\/span> Application obligatoire en fonction du bien immobilier lou\u00e9<\/a><\/li><li><a href=\"#Application_sur_option\"><span class=\"toc_number toc_depth_3\">2.1.3<\/span> Application sur option<\/a><\/li><\/ul><\/li><li><a href=\"#Fonctionnement_du_regime_reel\"><span class=\"toc_number toc_depth_2\">2.2<\/span> Fonctionnement du r\u00e9gime r\u00e9el<\/a><ul><li><a href=\"#Calcul_du_revenu_foncier\"><span class=\"toc_number toc_depth_3\">2.2.1<\/span> Calcul du revenu foncier<\/a><\/li><li><a href=\"#Declaration_fiscale\"><span class=\"toc_number toc_depth_3\">2.2.2<\/span> D\u00e9claration fiscale<\/a><\/li><\/ul><\/li><li><a href=\"#Avantages_et_inconvenients_du_regime_reel\"><span class=\"toc_number toc_depth_2\">2.3<\/span> Avantages et inconv\u00e9nients du r\u00e9gime r\u00e9el<\/a><\/li><\/ul><\/li><li><a href=\"#Liens_utiles_pour_en_savoir_plus_sur_la_SCI\"><span class=\"toc_number toc_depth_1\">3<\/span> Liens utiles pour en savoir plus sur la SCI<\/a><\/li><\/ul><\/div>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><span id=\"Le_regime_des_societes_de_personnes_l8217impot_sur_le_revenu_IR\">Le r\u00e9gime des soci\u00e9t\u00e9s de personnes : l&#8217;imp\u00f4t sur le revenu (IR)<\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">La SCI, soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re, est une <a href=\"https:\/\/www.legalife.fr\/guides-juridiques\/les-societes-de-personnes\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">soci\u00e9t\u00e9 de personnes<\/a>. Il s&#8217;agit d&#8217;une structure semi-transparente, \u00e0 l&#8217;inverse d&#8217;une <a href=\"https:\/\/www.legalife.fr\/guides-juridiques\/societe-de-capitaux-societe-de-personnes\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">soci\u00e9t\u00e9 de capitaux<\/a>. En d&#8217;autres termes, la SCI est par principe tax\u00e9e directement entre les mains de ses associ\u00e9s personnes physiques. Chaque associ\u00e9 est ainsi tax\u00e9 en fonction de sa participation au bar\u00e8me de l&#8217;IR applicable.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">C&#8217;est donc le r\u00e9gime de l&#8217;imp\u00f4t sur le revenu qui s&#8217;applique <strong>de plein droit<\/strong>, sauf option pour l&#8217;imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (IS).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Il s&#8217;agit ici de savoir comment sont\u00a0impos\u00e9s les revenus tir\u00e9s de la location d&#8217;immeubles nus (non meubl\u00e9s). Par le jeu de la translucidit\u00e9 fiscale, ces revenus fonciers sont impos\u00e9s au titre du revenu des associ\u00e9s au moment de d\u00e9clarer leur revenus annuels au Fisc (l&#8217;administration fiscale). Mais les modalit\u00e9s de cette imposition sont variables.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.legalife.fr\/creation-sci\/\"><img loading=\"lazy\" class=\"wp-image-8482 alignnone\" src=\"https:\/\/d1mxkq1wocxjoy.cloudfront.net\/guides-uploads\/2017\/03\/09122007\/Cre%CC%81ezvotre-SCIen-ligne.png\" alt=\"Cr\u00e9ez votre SCI en ligne\" width=\"752\" height=\"394\" srcset=\"https:\/\/d1mxkq1wocxjoy.cloudfront.net\/guides-uploads\/2017\/03\/09122007\/Cre%CC%81ezvotre-SCIen-ligne.png 1200w, https:\/\/d1mxkq1wocxjoy.cloudfront.net\/guides-uploads\/2017\/03\/09122007\/Cre%CC%81ezvotre-SCIen-ligne-300x157.png 300w, https:\/\/d1mxkq1wocxjoy.cloudfront.net\/guides-uploads\/2017\/03\/09122007\/Cre%CC%81ezvotre-SCIen-ligne-768x402.png 768w, https:\/\/d1mxkq1wocxjoy.cloudfront.net\/guides-uploads\/2017\/03\/09122007\/Cre%CC%81ezvotre-SCIen-ligne-1024x536.png 1024w, https:\/\/d1mxkq1wocxjoy.cloudfront.net\/guides-uploads\/2017\/03\/09122007\/Cre%CC%81ezvotre-SCIen-ligne-810x424.png 810w, https:\/\/d1mxkq1wocxjoy.cloudfront.net\/guides-uploads\/2017\/03\/09122007\/Cre%CC%81ezvotre-SCIen-ligne-1140x597.png 1140w, https:\/\/d1mxkq1wocxjoy.cloudfront.net\/guides-uploads\/2017\/03\/09122007\/Cre%CC%81ezvotre-SCIen-ligne-375x195.png 375w\" sizes=\"(max-width: 752px) 100vw, 752px\" \/><\/a><\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><span id=\"Le_regime_reel_d8217imposition_du_revenu_des_associes_de_la_SCI\">Le r\u00e9gime r\u00e9el d&#8217;imposition du revenu des associ\u00e9s de la SCI<\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">Il existe deux r\u00e9gimes possibles : le r\u00e9el, et le micro foncier.<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><span id=\"Champ_d8217application_du_regime_reel\">Champ d&#8217;application du r\u00e9gime r\u00e9el<\/span><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Le r\u00e9gime d&#8217;imposition dit r\u00e9el est le r\u00e9gime de droit commun. Il est donc applicable par principe, sauf lorsque le micro foncier est possible. Mais m\u00eame l\u00e0, il est possible de choisir le r\u00e9el.<\/p>\n<h4 style=\"text-align: justify;\"><span id=\"Application_de_plein_droit_en_cas_de_depassement_du_seuil_du_micro_foncier\">Application de plein droit en cas de d\u00e9passement du seuil du micro foncier<\/span><\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\">Lorsqu&#8217;une\u00a0SCI rel\u00e8ve de l&#8217;imp\u00f4t sur le revenu, le r\u00e9el s&#8217;applique d\u00e8s lors que les revenus fonciers bruts de l&#8217;associ\u00e9 d\u00e9passent\u00a0<strong>15 000 euros<\/strong> par an. En effet, ce n&#8217;est qu&#8217;en dessous de ce seuil que le micro r\u00e9gime est possible.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sont donc soumis de plein droit au r\u00e9gime d&#8217;imposition r\u00e9el les associ\u00e9s personnes physiques d&#8217;une SCI \u00e0 l&#8217;IR dont les revenus annuels d\u00e9passent ce montant.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En outre, il existe des situations dans lesquelles, m\u00eame sous ce seuil, le micro foncier est impossible, et le r\u00e9el s&#8217;applique automatiquement.<\/p>\n<h4 style=\"text-align: justify;\"><span id=\"Application_obligatoire_en_fonction_du_bien_immobilier_loue\">Application obligatoire en fonction du bien immobilier lou\u00e9<\/span><\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\">Dans certains cas sp\u00e9cifiques, le micro foncier est \u00e9galement impossible alors m\u00eame que les revenus sont inf\u00e9rieurs \u00e0 15 000 euros.<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>L&#8217;associ\u00e9 ne propose pas par ailleurs \u00e0 la location en direct un immeuble dont il serait propri\u00e9taire.<\/li>\n<li>Le bien lou\u00e9 est class\u00e9 monument historique.<\/li>\n<li>Un dispositif de d\u00e9fiscalisation est d\u00e9j\u00e0 applicable (de type loi Pinel ou dispositif Malraux).<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">C&#8217;est alors \u00e0 nouveau le r\u00e9el qui s&#8217;applique.<img loading=\"lazy\" class=\"alignright wp-image-8486\" src=\"https:\/\/d1mxkq1wocxjoy.cloudfront.net\/guides-uploads\/2017\/03\/09123924\/micro-foncier-ou-re%CC%81gime-re%CC%81el.png\" alt=\"Micro foncier ou r\u00e9gime r\u00e9el \" width=\"369\" height=\"369\" \/><\/p>\n<h4 style=\"text-align: justify;\"><span id=\"Application_sur_option\">Application sur option<\/span><\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\">En outre, une option est ouverte pour permettre le choix du r\u00e9el plut\u00f4t que du r\u00e9gime forfaitaire, m\u00eame lorsque ce r\u00e9gime micro foncier est en principe applicable.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">C&#8217;est la raison pour laquelle il convient de bien conna\u00eetre ces r\u00e9gimes, afin de choisir l&#8217;option la plus int\u00e9ressante.<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><span id=\"Fonctionnement_du_regime_reel\">Fonctionnement du r\u00e9gime r\u00e9el<\/span><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">A la fin de chaque ann\u00e9e, le contribuable d\u00e9clare ses revenus annuels. C&#8217;est sur la base de cette d\u00e9claration que sont calcul\u00e9s les imp\u00f4ts dont il sera redevable. La diff\u00e9rence entre les deux r\u00e9gimes consiste alors dans la m\u00e9thode de calcul du revenu foncier imposable, l&#8217;assiette de l&#8217;imp\u00f4t.<\/p>\n<h4 style=\"text-align: justify;\"><span id=\"Calcul_du_revenu_foncier\">Calcul du revenu foncier<\/span><\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\">Dans tous les cas, il faut commencer par calculer le revenu foncier brut de l&#8217;associ\u00e9. Il s&#8217;agit, sur l&#8217;ann\u00e9e, de l&#8217;ensemble des loyers per\u00e7us et accessoires.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La diff\u00e9rence entre les deux r\u00e9gimes appara\u00eet \u00e0 l&#8217;\u00e9tape suivante : le calcul des charges d\u00e9ductibles du revenu imposable. Il s&#8217;agit notamment des d\u00e9penses de travaux, de r\u00e9parations, d&#8217;entretien, d&#8217;assurance, de la taxe fonci\u00e8re,&#8230;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Avec le micro foncier, un abattement forfaitaire de 30% est appliqu\u00e9 automatiquement. En r\u00e9el, la d\u00e9duction est calcul\u00e9e en fonction des frais\u00a0r\u00e9els. Les charges r\u00e9elles sont donc \u00e0 d\u00e9tailler.<\/p>\n<h4 style=\"text-align: justify;\"><span id=\"Declaration_fiscale\">D\u00e9claration fiscale<\/span><\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\">En mati\u00e8re d&#8217;obligation d\u00e9clarative, le r\u00e9el implique une d\u00e9marche suppl\u00e9mentaire. En effet, en micro foncier, il suffit de remplir la d\u00e9claration 2042 avec le revenu foncier brut. La d\u00e9duction \u00e9tant forfaitaire, c&#8217;est le Fisc qui calcule cette d\u00e9duction.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A l&#8217;inverse, d\u00e8s lors que les charges prises en compte sont les charges r\u00e9elles, il faut les d\u00e9terminer. Cela se traduit par une d\u00e9claration sp\u00e9cifique, la d\u00e9claration 2044.<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><span id=\"Avantages_et_inconvenients_du_regime_reel\">Avantages et inconv\u00e9nients du r\u00e9gime r\u00e9el<\/span><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Cette obligation d\u00e9clarative repr\u00e9sente une formalit\u00e9 plus lourde pour le contribuable par rapport au r\u00e9gime simplifi\u00e9 du micro foncier. En outre, il faut savoir que l&#8217;option pour le r\u00e9gime r\u00e9el est irr\u00e9vocable pendant 3 ans. Toutefois, le r\u00e9el pr\u00e9sente certains avantages.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Quant au calcul des charges d\u00e9ductibles, il peut sembler pr\u00e9f\u00e9rable de choisir un abattement forfaitaire de 30%. Pourtant, cela d\u00e9pend des frais r\u00e9els. En effet, si les charges r\u00e9elles d\u00e9passent 30% du revenu foncier de l&#8217;ann\u00e9e, le forfait perd de son int\u00e9r\u00eat.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En outre, le r\u00e9gime r\u00e9el permet la prise en compte d&#8217;un d\u00e9ficit foncier. Ainsi,\u00a0face \u00e0 de gros travaux ou des int\u00e9r\u00eats d&#8217;emprunt, il est possible de d\u00e9duire le d\u00e9ficit foncier du revenu imposable global, ce qui peut se r\u00e9v\u00e9ler particuli\u00e8rement avantageux, ou encore le reporter dans le temps.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Mais le r\u00e9gime r\u00e9el admet aussi le b\u00e9n\u00e9fice du dispositif de d\u00e9fiscalisation de la loi Pinel, ce qui n&#8217;est pas n\u00e9gligeable.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si vous \u00eates \u00e9ligibles au micro foncier, il faut donc bien r\u00e9fl\u00e9chir et faire le calcul\u00a0pour d\u00e9terminer lequel des deux r\u00e9gimes permettra une meilleure optimisation fiscale.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.legalife.fr\/avocat-choix-specialite\"><img loading=\"lazy\" class=\"wp-image-8221 alignnone\" src=\"https:\/\/d1mxkq1wocxjoy.cloudfront.net\/guides-uploads\/2016\/08\/21152957\/Copy-of-Gratuit-2-300x176.png\" alt=\"conseils juridiques en droit des soci\u00e9t\u00e9s\" width=\"755\" height=\"443\" srcset=\"https:\/\/d1mxkq1wocxjoy.cloudfront.net\/guides-uploads\/2016\/08\/21152957\/Copy-of-Gratuit-2-300x176.png 300w, https:\/\/d1mxkq1wocxjoy.cloudfront.net\/guides-uploads\/2016\/08\/21152957\/Copy-of-Gratuit-2-768x450.png 768w, https:\/\/d1mxkq1wocxjoy.cloudfront.net\/guides-uploads\/2016\/08\/21152957\/Copy-of-Gratuit-2-1024x600.png 1024w, https:\/\/d1mxkq1wocxjoy.cloudfront.net\/guides-uploads\/2016\/08\/21152957\/Copy-of-Gratuit-2-810x475.png 810w, https:\/\/d1mxkq1wocxjoy.cloudfront.net\/guides-uploads\/2016\/08\/21152957\/Copy-of-Gratuit-2-1140x668.png 1140w\" sizes=\"(max-width: 755px) 100vw, 755px\" \/><\/a><\/p>\n<h2><span id=\"Liens_utiles_pour_en_savoir_plus_sur_la_SCI\">Liens utiles pour en savoir plus sur la SCI<\/span><\/h2>\n<p><span style=\"text-decoration: underline;\"><strong>Services juridiques en ligne<\/strong><\/span><\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.legalife.fr\/creation-sci\/\">Cr\u00e9ation de votre SCI en ligne<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.legalife.fr\/consulter-un-avocat\">Consultation d&#8217;un avocat<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"text-decoration: underline;\"><strong>Mod\u00e8les de document juridique<\/strong>\u00a0\u00e0 remplir en ligne en quelques clics<\/span><\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.legalife.fr\/modele\/statuts-sci\/\">Statuts de SCI<\/a> \u00e0 personnaliser<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\">Mod\u00e8le de <a href=\"https:\/\/www.legalife.fr\/modele\/bail-d-habitation-non-meublee\/\">bail d&#8217;habitation non meubl\u00e9<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"text-decoration: underline;\"><strong>Guides juridiques li\u00e9s<\/strong><\/span><\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\">Pr\u00e9sentation g\u00e9n\u00e9rale de la <a href=\"https:\/\/www.legalife.fr\/guides-juridiques\/sci-fiscalite\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">fiscalit\u00e9 de la SCI<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.legalife.fr\/guides-juridiques\/sci-fiscalite-regime-micro-foncier\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Guide du r\u00e9gime micro foncier en SCI<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.legalife.fr\/guides-juridiques\/sci-fiscalite-is-ou-ir\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Quel choix fiscal pour la SCI : IS ou IR ?<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.legalife.fr\/guides-juridiques\/pourquoi-creer-une-sci\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Pourquoi cr\u00e9er une SCI ?<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"text-decoration: underline;\"><strong>Textes officiels<\/strong><\/span><\/p>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCode.do?idSectionTA=LEGISCTA000006197178&amp;cidTexte=LEGITEXT000006069577\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Articles 28 \u00e0 32 du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts<\/a> sur la d\u00e9termination du revenu foncier imposable<\/li>\n<\/ul>\n\n<div class=\"kk-star-ratings\n     kksr-valign-bottom     kksr-align-left    \"\n    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