A moins que l\u2019une des parties ne manifeste sa volont\u00e9 d\u2019y mettre fin, le bail commercial se poursuit par tacite reconduction en l\u2019absence de cong\u00e9. Que faut-il savoir sur ce cong\u00e9 du bail commercial ?<\/p>\n
Si l\u2019une des parties souhaite mettre fin \u00e0 la relation contractuelle, il est possible de r\u00e9silier le bail commercial<\/a>. Cette r\u00e9siliation intervient soit avant l\u2019arriv\u00e9e du terme via les proc\u00e9dures de r\u00e9siliation amiable ou judiciaire ou par le jeu d\u2019une clause r\u00e9solutoire stipul\u00e9e au contrat, soit au moment de l\u2019arriv\u00e9e du terme via la d\u00e9livrance d\u2019un cong\u00e9.\u00a0C\u2019est cette derni\u00e8re hypoth\u00e8se qui nous int\u00e9resse ici.<\/p>\n LegaLife vous donne la marche \u00e0 suivre, \u00e9tape par \u00e9tape, pour r\u00e9silier un bail commercial arriv\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9ch\u00e9ance, que la r\u00e9siliation soit \u00e0 l\u2019initiative du bailleur ou du locataire.<\/p>\n Table des matières<\/p> Le bailleur est ainsi autoris\u00e9 \u00e0 donner cong\u00e9 \u00e0 son locataire dans les cas suivants :<\/p>\n Ce cong\u00e9 peut alors \u00eatre donn\u00e9 avec ou sans offre de renouvellement. Dans ce dernier cas, le refus de renouvellement peut s\u2019accompagner d\u2019une indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction sauf en pr\u00e9sence de motifs graves et l\u00e9gitimes.<\/p>\n Son auteur doit avoir la capacit\u00e9 pour donner cong\u00e9. Il s\u2019agit naturellement du bailleur (le propri\u00e9taire du bien, le locataire principal en cas de sous-location) ou de son mandataire. Il peut par exemple s’agir du\u00a0g\u00e9rant de l\u2019immeuble au titre d\u2019un mandat de gestion locative<\/a>. Mais il peut encore s’agir d\u2019un des indivisaires pour le cas d\u2019un bien d\u00e9tenu en commun. Il doit alors y avoir\u00a0accord unanime de ces derniers sur le principe du cong\u00e9.<\/p>\n NB<\/strong>. L\u2019erreur sur l\u2019identit\u00e9 du bailleur prive le cong\u00e9 d\u2019effet.<\/p>\n Il s\u2019agit du locataire initial ou du cessionnaire r\u00e9gulier du bail commercial. En cas d\u2019occupation par plusieurs preneurs, le bailleur est donc dans l\u2019obligation de donner cong\u00e9 \u00e0 chacun d\u2019eux, en m\u00eame temps et \u00e0 la m\u00eame date, sauf en cas de solidarit\u00e9 (alors le cong\u00e9 d\u00e9livr\u00e9 \u00e0 l\u2019un d\u2019entre eux suffit). De m\u00eame, en cas de d\u00e9c\u00e8s du locataire, le bailleur doit s\u2019adresser \u00e0 tous ses h\u00e9ritiers.<\/p>\n L\u2019article L. 145-9, alin\u00e9a 3 du Code de commerce<\/a> exige que le cong\u00e9 soit donn\u00e9 au dernier jour du trimestre civil (date d\u2019\u00e9ch\u00e9ance) et au moins 6 mois \u00e0 l\u2019avance (d\u00e9lai de pr\u00e9avis).\u00a0Les deux conditions de l\u2019\u00e9ch\u00e9ance et du pr\u00e9avis sont cumulatives. Le d\u00e9lai de pr\u00e9avis est un minimum, et le bailleur peut donc adresser son cong\u00e9 plus de 6 mois avant l\u2019\u00e9ch\u00e9ance.<\/p>\n Exemple<\/strong> <\/span>: pour un bail commercial conclu le 1er janvier et qui arrive \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance au 31 d\u00e9cembre de l\u2019ann\u00e9e suivante, le cong\u00e9 doit obligatoirement \u00eatre signifi\u00e9 avant le 30 juin.<\/p>\n Le cong\u00e9 est obligatoirement signifi\u00e9 au locataire par acte extrajudiciaire.\u00a0S\u2019agissant du contenu, le cong\u00e9 doit manifester clairement la volont\u00e9 de mettre fin au bail. Il doit obligatoirement, et \u00e0 peine de nullit\u00e9, faire mention des droits du locataire qui souhaite contester le cong\u00e9 ou demander \u00e0 ce que lui soit vers\u00e9e une indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction. Il doit saisir le tribunal avant expiration d\u2019un d\u00e9lai de 2 ans \u00e0 compter de la date pour laquelle le cong\u00e9 a \u00e9t\u00e9 donn\u00e9. Au-del\u00e0 des 2 ans, le locataire perd alors son droit d\u2019agir.<\/p>\n Le bailleur doit apporter les motifs suffisants \u00e0 l\u2019appui de sa d\u00e9cision. Le cong\u00e9 d\u00e9livr\u00e9 sans motif est ainsi nul.<\/p>\n Le bailleur peut invoquer 3 hypoth\u00e8ses :<\/p>\n Le locataire a la possibilit\u00e9 de d\u00e9livrer un cong\u00e9 \u00e0 son bailleur dans les cas suivants :<\/p>\n Son auteur doit avoir la capacit\u00e9 pour donner cong\u00e9. Il s\u2019agit donc du titulaire du bail ou de son mandataire l\u00e9gal ou conventionnel. En cas de co-titularit\u00e9 du bail commercial, la demande doit alors \u00eatre adress\u00e9e au bailleur par l\u2019un d\u2019entre eux \u00e0 condition que les autres lui aient donn\u00e9 mandat en ce sens.<\/p>\n PS.<\/strong> N\u2019a pas de valeur juridique la demande \u00e9mise par une enseigne, car elle n\u2019a pas la capacit\u00e9 pour agir.<\/p>\n Le locataire adresse son cong\u00e9 au bailleur ou \u00e0 son mandataire, sinon le cong\u00e9 ne vaut pas. En cas de co-bailleurs, le locataire doit ainsi s\u2019adresser \u00e0 chacun des propri\u00e9taires \u00e0 moins que l\u2019un d\u2019eux n\u2019ait re\u00e7u mandat.<\/p>\n Le d\u00e9lai \u00e0 respecter est le m\u00eame du c\u00f4t\u00e9 du locataire : le dernier jour du trimestre civil, et au moins 6 mois \u00e0 l\u2019avance (article L. 145-9, alin\u00e9a 3 du Code de commerce).<\/p>\n En principe, l\u00e0 encore, il faut suivre les prescriptions de l\u2019article L. 145-9, alin\u00e9a 5 du Code de commerce. Le locataire qui donne cong\u00e9 \u00e0 son bailleur doit proc\u00e9der par acte extrajudiciaire. Il s\u2019agit \u00e0 la fois d\u2019une exigence de forme et de preuve. C\u2019est pourquoi la Cour de cassation a jug\u00e9 comme \u00e9tant inop\u00e9rante la clause du bail stipulant que le cong\u00e9 pouvait \u00eatre d\u00e9livr\u00e9 par lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception. N\u00e9anmoins, depuis la loi Macron et ses textes d’application le locataire conserve la possibilit\u00e9 de recourir \u00e0 la lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception, mais dans certains cas limitatifs seulement (article L. 145-4 du Code de commerce).<\/p>\n L\u2019acte manifeste la volont\u00e9 de mettre fin \u00e0 la relation contractuelle avec le bailleur. De plus, il doit pr\u00e9ciser \u00e0 peine de nullit\u00e9 le d\u00e9lai de 2 ans pendant lequel le bailleur a la possibilit\u00e9 d\u2019agir en justice pour contester le cong\u00e9 ou obtenir une indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction.<\/p>\n Cependant, contrairement au cong\u00e9 \u00e0 l\u2019initiative du bailleur, le cong\u00e9 donn\u00e9 par le locataire n\u2019a pas \u00e0 \u00eatre motiv\u00e9. En effet, cette d\u00e9marche n\u2019est guid\u00e9e par aucun autre objectif que celui de mettre fin au bail commercial. Sinon, il s\u2019agit d\u2019une demande de renouvellement).<\/p>\n Le cong\u00e9 \u00e0 l\u2019initiative du bailleur ou du locataire ob\u00e9it \u00e0 des r\u00e8gles quasiment identiques. Que ce soit en mati\u00e8re de d\u00e9lais ou en mati\u00e8re de forme et de contenu, il s\u2019agit d\u2019une d\u00e9marche contrai-gnante qui exige d\u2019\u00eatre effectu\u00e9e dans la plus grande prudence.<\/p>\n Il est donc important de rappeler qu\u2019au-del\u00e0 des textes de loi, les juges r\u00e9priment s\u00e9v\u00e8rement les auteurs de cong\u00e9s qui n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 d\u00e9livr\u00e9s dans les formes. Ainsi, en cas de soumission conventionnelle au statut des baux commerciaux, les clauses contraires aux dispositions imp\u00e9ratives sur la forme du cong\u00e9 sont sanctionn\u00e9es par la nullit\u00e9.<\/p>\n Documents juridiques :<\/strong><\/span><\/p>\n Mod\u00e8le de bail commercial<\/a><\/p>\n Cong\u00e9 du bail commercial par la bailleur<\/a><\/p>\n Mod\u00e8le de cong\u00e9 du bail commercial par le preneur<\/a><\/p>\n\nFormalit\u00e9s et d\u00e9lais impos\u00e9s au bailleur qui souhaite r\u00e9silier le bail commercial en donnant cong\u00e9 au locataire<\/span><\/h2>\n
Droit du bailleur \u00e0 donner cong\u00e9 du bail commercial<\/span><\/h3>\n
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Les options du bailleur<\/span><\/h3>\n
Modalit\u00e9s \u00e0 respecter pour donner cong\u00e9 du bail commercial<\/span><\/h3>\n
L\u2019auteur du cong\u00e9<\/span><\/h4>\n
Le destinataire du cong\u00e9<\/span><\/h4>\n
Le d\u00e9lai pour donner cong\u00e9<\/span><\/h4>\n
La forme que doit rev\u00eatir le cong\u00e9 (article L. 145-9, alin\u00e9a 5 du Code de commerce)<\/span><\/h4>\n
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Formalit\u00e9s et d\u00e9lais impos\u00e9s au locataire qui souhaite r\u00e9silier le bail commercial en donnant cong\u00e9 au bailleur<\/span><\/h2>\n
Droit du locataire \u00e0 donner cong\u00e9 du bail commercial<\/span><\/h3>\n
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Modalit\u00e9s \u00e0 respecter pour donner cong\u00e9 du bail commercial<\/span><\/h3>\n
L\u2019auteur du cong\u00e9<\/span><\/h4>\n
Le destinataire du cong\u00e9<\/span><\/h4>\n
Le d\u00e9lai pour donner cong\u00e9<\/span><\/h4>\n
La forme que doit rev\u00eatir le cong\u00e9<\/span><\/h4>\n
Conclusion sur le cong\u00e9 du bail commercial<\/span><\/h2>\n