Table des matières<\/p>
- 1<\/span> A quelles conditions puis-je vendre un logement lou\u00e9\u00a0?<\/a>
- 1.1<\/span> L\u2019\u00e9ch\u00e9ance de votre contrat de bail est dans plus de six mois pour une location vide (c\u2019est-\u00e0-dire non meubl\u00e9e), plus de trois mois pour une location meubl\u00e9e<\/a><\/li>
- 1.2<\/span> L\u2019\u00e9ch\u00e9ance de votre contrat de bail est dans moins de six mois pour une location vide ou moins de trois mois pour une location meubl\u00e9e<\/a><\/li><\/ul><\/li>
- 2<\/span> Quelles d\u00e9marches dois-je effectuer vis-\u00e0-vis de mon locataire ?<\/a>
- 2.1<\/span> Le locataire dispose d\u2019un droit de pr\u00e9emption<\/a><\/li>
- 2.2<\/span> Le locataire ne dispose pas d\u2019un droit de pr\u00e9emption<\/a><\/li><\/ul><\/li>
- 3<\/span> Quelles sont les particularit\u00e9s de la vente d\u2019un logement\u00a0lou\u00e9\u00a0?<\/a>
- 3.1<\/span> Le prix du bien immobilier vendu lou\u00e9<\/a><\/li>
- 3.2<\/span> La transmission du contrat de bail et de ses accessoires<\/a><\/li><\/ul><\/li>
- 4<\/span> L\u2019acqu\u00e9reur me demande quand il pourra prendre cong\u00e9 de mon locataire : que dois-je lui r\u00e9pondre ?<\/a><\/li><\/ul><\/div>\n
A quelles conditions puis-je vendre un logement lou\u00e9\u00a0?<\/span><\/h2>\n
Il faut en premier lieu d\u00e9terminer l\u2019\u00e9tat de votre bail. Il s’agit en effet de savoir si vous devrez vendre votre logement lou\u00e9 ou si vous pouvez donner cong\u00e9 \u00e0 votre locataire.<\/p>\n
L\u2019\u00e9ch\u00e9ance de votre contrat de bail<\/a> est dans plus de six mois pour une location vide (c\u2019est-\u00e0-dire non meubl\u00e9e), plus de trois mois pour une location meubl\u00e9e<\/span><\/h3>\n
Vous \u00eates dans les d\u00e9lais pour donner cong\u00e9 \u00e0 votre locataire et mettre fin au bail.<\/p>\n
<\/i>R\u00e9diger une lettre de cong\u00e9 pour vendre en quelques clics<\/b><\/a><\/span><\/p>\n
Vous devrez pour cela, dans le cadre de ce d\u00e9lai de pr\u00e9avis, notifier au locataire votre d\u00e9cision de mettre fin au bail pour vendre le bien. Cette notification intervient par divers moyens. Par lettre recommand\u00e9e avec demande d\u2019avis de r\u00e9ception, par acte d\u2019huissier, ou par remise en main propre contre r\u00e9c\u00e9piss\u00e9 ou \u00e9margement. Le contrat de location sera alors r\u00e9sili\u00e9 au terme du bail. Vous pourrez d\u00e8s lors vendre votre logement libre. Dans ce cas, vous r\u00e9aliserez\u00a0une vente immobili\u00e8re classique.<\/p>\n
Notez cependant que lorsque vous vendez votre bien libre de tout occupant, votre locataire s\u2019\u00e9tant vu notifier son cong\u00e9 dispose en vertu de la loi d\u2019un droit de pr\u00e9emption. C’est-\u00e0-dire qu’il est prioritaire pour l\u2019achat du logement. Votre cong\u00e9 pour vente devra donc pr\u00e9ciser les conditions de la vente. Mais aussi reproduire les cinq premiers alin\u00e9as de l\u2019article 15 II de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire disposera alors d\u2019un droit de priorit\u00e9 pour l\u2019achat du logement. Sauf toutefois si vous entendez le vendre \u00e0 un membre de votre famille. Sont ici\u00a0consid\u00e9r\u00e9s comme membres de votre famille vos parents ou alli\u00e9s jusqu\u2019au 3e degr\u00e9 inclus.<\/p>\n
L\u2019\u00e9ch\u00e9ance de votre contrat de bail est dans moins de six mois pour une location vide ou moins de trois mois pour une location meubl\u00e9e<\/span><\/h3>\n
Vous avez d\u00e9pass\u00e9 le d\u00e9lai de pr\u00e9avis n\u00e9cessaire pour prendre cong\u00e9 de votre locataire. Le bail ne peut donc plus \u00eatre r\u00e9sili\u00e9 dans les temps. Il doit alors \u00eatre reconduit. Si vous ne pouvez pas attendre la prochaine \u00e9ch\u00e9ance et souhaitez vendre d\u00e8s maintenant, vous pouvez n\u00e9anmoins vendre votre logement occup\u00e9. Il est alors vendu assorti du contrat de bail. C\u2019est l\u2019hypoth\u00e8se qui nous int\u00e9resse ici.<\/p>\n
Pour cela, il suffit que votre contrat de location, qu\u2019il soit libre ou meubl\u00e9, ait \u00e9t\u00e9 valablement conclu. En pratique, pour trouver un acheteur, il faudra \u00e9galement que le locataire remplisse ses obligations (notamment qu\u2019il paie le loyer).<\/p>\n
Quelles d\u00e9marches dois-je effectuer vis-\u00e0-vis de mon locataire ?<\/span><\/h2>\n
Il faut tout d\u2019abord d\u00e9terminer si votre locataire dispose d\u2019un droit de pr\u00e9emption, c\u2019est-\u00e0-dire d\u2019un droit de priorit\u00e9 pour l\u2019achat de votre bien.<\/p>\n
Outre le droit de pr\u00e9emption du locataire en cas de cong\u00e9 pour vente, il existe deux autres cas o\u00f9 le locataire b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019un droit de priorit\u00e9 pour acheter le logement, lorsque celui-ci est vendu occup\u00e9 en cours de bail :<\/p>\n
- \n
- Le cas d\u2019une premi\u00e8re vente du logement cons\u00e9cutive \u00e0 la division initiale ou \u00e0 une subdivision de l\u2019immeuble par lots. C\u2019est-\u00e0-dire suite \u00e0 la premi\u00e8re vente d\u2019un immeuble en copropri\u00e9t\u00e9 ou venant d\u2019\u00eatre mis en copropri\u00e9t\u00e9.<\/li>\n
- La vente \u00ab\u00a0en bloc\u00a0\u00bb d\u2019un immeuble. Il s’agit de la vente en totalit\u00e9 et en une seule fois d\u2019un immeuble \u00e0 usage d\u2019habitation total ou partiel de plus de cinq logements. Le locataire dispose dans ce cas d\u2019un droit de pr\u00e9emption, sauf si l\u2019acqu\u00e9reur s\u2019engage \u00e0 maintenir le contrat de bail pendant six ans, si l\u2019acqu\u00e9reur est un membre de la famille du vendeur ou si la commune exerce son droit de pr\u00e9emption sur l\u2019immeuble.<\/li>\n<\/ul>\n\n
Le locataire dispose d\u2019un droit de pr\u00e9emption<\/span><\/h3>\n
Si vous vous trouvez dans l\u2019un de ces cas o\u00f9 le locataire dispose d\u2019un droit de pr\u00e9emption, il faudra alors, pr\u00e9alablement \u00e0 la vente, lui communiquer le prix et les conditions de la vente projet\u00e9e. Ce par lettre recommand\u00e9e avec demande d\u2019avis de r\u00e9ception. Cette lettre vaudra alors offre de vente. Pour une vente en bloc de l\u2019immeuble, le locataire aura quatre mois pour accepter l\u2019offre. Dans l\u2019hypoth\u00e8se d\u2019une premi\u00e8re vente du logement cons\u00e9cutive \u00e0 une mise en copropri\u00e9t\u00e9 de celui-ci, le locataire disposera d\u2019un d\u00e9lai de deux mois pour accepter l\u2019offre et r\u00e9aliser la vente. S\u2019il dit vouloir recourir \u00e0 un emprunt, ce d\u00e9lai sera \u00e9tendu \u00e0 quatre mois.<\/p>\n
Dans tous les cas, si le locataire accepte l\u2019offre au prix et aux conditions propos\u00e9es, il devient\u00a0prioritaire. La vente devra donc \u00eatre conclue dans les d\u00e9lais \u00e9nonc\u00e9s pr\u00e9c\u00e9demment.<\/p>\n
Si le locataire refuse l\u2019offre, ne r\u00e9pond pas \u00e0 l\u2019offre dans le d\u00e9lai pr\u00e9vu ou propose d\u2019acheter le bien \u00e0 un prix inf\u00e9rieur, il n\u2019est pas prioritaire. Vous pourrez donc vendre librement votre bien, apr\u00e8s avoir v\u00e9rifi\u00e9 qu\u2019il n\u2019existe pas d\u2019autres droits de pr\u00e9emption \u00e0 respecter (celui de la commune par exemple).<\/p>\n
Cependant, si suite \u00e0 ce refus de pr\u00e9empter du locataire votre bien est propos\u00e9 \u00e0 la vente \u00e0 un prix inf\u00e9rieur, cette nouvelle proposition devra \u00eatre notifi\u00e9e au locataire. Cette nouvelle notification lui permet d’accepter la vente \u00e0 ces conditions plus favorables.<\/p>\n
Le locataire ne dispose pas d\u2019un droit de pr\u00e9emption<\/span><\/h3>\n
![\"Vendre](\"https:\/\/d1mxkq1wocxjoy.cloudfront.net\/guides-uploads\/2015\/11\/21185430\/glyphsco-1487689223-200x300.jpg\")
<\/h3>\nEn dehors de ces cas, le locataire ne dispose d\u2019aucun droit de priorit\u00e9 pour l\u2019achat de votre bien. Vous pouvez donc le proposer \u00e0 la vente librement. Il n’y a alors aucune obligation d’information\u00a0dans la mesure o\u00f9 son bail sera simplement transf\u00e9r\u00e9 \u00e0 un autre propri\u00e9taire. Vous pouvez cependant choisir de lui proposer d\u2019acheter le logement \u00e0 un prix n\u00e9goci\u00e9.<\/p>\n
Par ailleurs, il sera utile, m\u00eame si ce n\u2019est pas obligatoire, d\u2019informer votre locataire de votre intention de vendre le logement. Cela vous permettra ainsi de convenir avec lui d\u2019horaires pour faire visiter l\u2019immeuble \u00e0 de futurs acqu\u00e9reurs. En effet, votre locataire est tenu de vous laisser visiter le logement jusqu\u2019\u00e0 deux heures par jour les jours ouvrables.<\/p>\n
Aucune autre formalit\u00e9 pr\u00e9alable n\u2019est \u00e0 respecter vis-\u00e0-vis de votre locataire.<\/p>\n<\/div>\n
Quelles sont les particularit\u00e9s de la vente d\u2019un logement\u00a0lou\u00e9\u00a0?<\/span><\/h2>\n
Le prix du bien immobilier vendu lou\u00e9<\/span><\/h3>\n
Votre bien immobilier est assorti d\u2019une contrainte. En effet, vous le transmettez avec un bail en cours. Le prix sera donc moins \u00e9lev\u00e9 que dans le cas d\u2019une vente d\u2019un bien libre. Quant \u00e0 la d\u00e9cote \u00e0 pr\u00e9voir, elle sera plus ou moins importante selon les caract\u00e9ristiques de votre bail.<\/p>\n
- \n
- La dur\u00e9e du bail<\/strong>. Plus le temps de bail restant \u00e0 courir est important, plus la d\u00e9cote sera \u00e9lev\u00e9e. Ainsi, les locations meubl\u00e9es, d\u2019une courte dur\u00e9e, subiront une d\u00e9cote moins cons\u00e9quente. Ce car l\u2019acqu\u00e9reur pourra r\u00e9cup\u00e9rer la possession des lieux assez rapidement.<\/li>\n
- Le montant du loyer<\/strong>. Si le loyer est faible par rapport aux prix du march\u00e9, la d\u00e9cote sera l\u00e0 encore plus \u00e9lev\u00e9e. Ce sera par exemple le cas pour les locations soumises au r\u00e9gime de la loi du 1er septembre 1948.<\/li>\n
- L\u2019\u00e2ge du locataire<\/strong>. La loi du 6 juillet 1989 accorde une protection particuli\u00e8re aux locataires de logements vides \u00e2g\u00e9s de plus 70 ans disposant de ressources inf\u00e9rieures \u00e0 une fois et demi le SMIC. Depuis l\u2019intervention de la loi ALUR et de la loi Macron, cette protection s\u2019applique \u00e9galement pour les locations de logements meubl\u00e9s, et pour les locataires \u00e0 compter de 65 ans et non plus 70.Le plafond de ressources pris en compte n\u2019est plus le SMIC mais le plafond de ressources en vigueur pour l\u2019attribution des logements locatifs conventionn\u00e9s fix\u00e9 par arr\u00eat\u00e9. De plus, ces dispositions ont \u00e9t\u00e9 \u00e9tendues au locataire ayant \u00e0 sa charge une telle personne vivant habituellement dans le logement.<\/li>\n<\/ul>\n
En cas de cotitularit\u00e9 du bail, il suffit que l\u2019un seulement des locataires r\u00e9ponde \u00e0 ces conditions pour que le r\u00e9gime de protection soit applicable.<\/p>\n
Dans ces diff\u00e9rents cas, le bailleur ne peut pas donner cong\u00e9 au locataire sauf \u00e0 lui pr\u00e9senter une proposition de relogement dans des conditions identiques. Le bailleur est toutefois exempt de ces obligations s\u2019il a lui m\u00eame plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inf\u00e9rieures au plafond de ressources fix\u00e9 par arr\u00eat\u00e9.<\/p>\n
Il s\u2019agit donc d\u2019une contrainte suppl\u00e9mentaire pour l\u2019acqu\u00e9reur, ce qui pourra entra\u00eener une d\u00e9cote de votre bien.<\/p>\n
La transmission du contrat de bail et de ses accessoires<\/span><\/h3>\n
Le bail est transmis \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur avec le bien immobilier. Il n’est donc pas n\u00e9cessaire qu\u2019un nouveau contrat de bail soit conclu entre le nouveau propri\u00e9taire et le locataire. Le bail se poursuivra alors\u00a0aux m\u00eames conditions pour le locataire. Le nouveau propri\u00e9taire devra simplement transmettre ses coordonn\u00e9es au locataire, de lui m\u00eame ou par l\u2019interm\u00e9diaire du notaire.<\/p>\n
Concernant le d\u00e9p\u00f4t de garantie vers\u00e9 par le locataire au propri\u00e9taire \u00e0 son entr\u00e9e dans les lieux, il devra \u00eatre revers\u00e9 au locataire par l\u2019acqu\u00e9reur au moment de sa sortie des lieux, qu\u2019il lui ait \u00e9t\u00e9 transf\u00e9r\u00e9 ou non au moment de la vente.<\/p>\n
Le contrat de cautionnement solidaire conclu en garantie du bail se transmet \u00e9galement \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur. A moins de disposition contraire pr\u00e9vue dans ce contrat. L\u2019acqu\u00e9reur ne peut donc imposer de nouvelles garanties ou cautions au locataire.<\/p>\n
En revanche, le contrat d\u2019assurance de loyers impay\u00e9s souscrit par le propri\u00e9taire n\u2019est pas transmis \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur. A l’inverse, le contrat de garantie des risques locatifs est transmis.<\/p>\n
L\u2019acqu\u00e9reur me demande quand il pourra prendre cong\u00e9 de mon locataire : que dois-je lui r\u00e9pondre ?<\/span><\/h2>\n
Le locataire dispose d\u2019une protection renforc\u00e9e depuis les lois ALUR du 24 mars 2014 et Macron du 6 ao\u00fbt 2015.<\/p>\n
Ainsi, depuis le 8 ao\u00fbt 2015 :<\/p>\n
- \n
- L\u2019acqu\u00e9reur souhaite donner cong\u00e9 au locataire pour vendre le bien<\/strong>. Si l\u2019\u00e9ch\u00e9ance du bail se situe plus de trois ans apr\u00e8s l\u2019acquisition, l\u2019acqu\u00e9reur pourra r\u00e9silier le bail au terme du contrat en cours. En revanche, si l\u2019\u00e9ch\u00e9ance du bail se situe moins de trois ans apr\u00e8s l\u2019acquisition, le cong\u00e9 pour vente ne sera autoris\u00e9 qu\u2019\u00e0 compter du terme de la premi\u00e8re reconduction tacite ou du premier renouvellement du bail.<\/li>\n
- L\u2019acqu\u00e9reur souhaite donner cong\u00e9 au locataire pour habiter le logement ou y loger un proche<\/strong>. Si l\u2019\u00e9ch\u00e9ance du bail se situe moins de deux ans apr\u00e8s l\u2019acquisition, le cong\u00e9 pour reprise ne pourra prendre effet qu\u2019\u00e0 l\u2019issu d\u2019un d\u00e9lai de deux ans \u00e0 compter de la date d\u2019acquisition.<\/li>\n<\/ul>\n
<\/i>R\u00e9diger une lettre de cong\u00e9 pour reprise en quelques clics<\/b><\/a><\/span><\/p>\n
\n- \n
- Articles li\u00e9s<\/dt>\n
- Les frais de notaire lors de la vente d\u2019un immeuble<\/a><\/dd>\n
- Signer un acte de vente immobilier chez un notaire<\/a><\/dd>\n
- Vente immobili\u00e8re et commission d\u2019agence<\/a><\/dd>\n
- Comment signer un compromis de vente ?<\/a><\/dd>\n
- Comment signer une promesse unilat\u00e9rale de vente ?<\/a><\/dd>\n<\/dl>\n<\/div>\n<\/div>\n\n
- Signer un acte de vente immobilier chez un notaire<\/a><\/dd>\n
- L\u2019acqu\u00e9reur souhaite donner cong\u00e9 au locataire pour habiter le logement ou y loger un proche<\/strong>. Si l\u2019\u00e9ch\u00e9ance du bail se situe moins de deux ans apr\u00e8s l\u2019acquisition, le cong\u00e9 pour reprise ne pourra prendre effet qu\u2019\u00e0 l\u2019issu d\u2019un d\u00e9lai de deux ans \u00e0 compter de la date d\u2019acquisition.<\/li>\n<\/ul>\n
- Le montant du loyer<\/strong>. Si le loyer est faible par rapport aux prix du march\u00e9, la d\u00e9cote sera l\u00e0 encore plus \u00e9lev\u00e9e. Ce sera par exemple le cas pour les locations soumises au r\u00e9gime de la loi du 1er septembre 1948.<\/li>\n
- La dur\u00e9e du bail<\/strong>. Plus le temps de bail restant \u00e0 courir est important, plus la d\u00e9cote sera \u00e9lev\u00e9e. Ainsi, les locations meubl\u00e9es, d\u2019une courte dur\u00e9e, subiront une d\u00e9cote moins cons\u00e9quente. Ce car l\u2019acqu\u00e9reur pourra r\u00e9cup\u00e9rer la possession des lieux assez rapidement.<\/li>\n
- 3.2<\/span> La transmission du contrat de bail et de ses accessoires<\/a><\/li><\/ul><\/li>
- 2.2<\/span> Le locataire ne dispose pas d\u2019un droit de pr\u00e9emption<\/a><\/li><\/ul><\/li>
- 1.2<\/span> L\u2019\u00e9ch\u00e9ance de votre contrat de bail est dans moins de six mois pour une location vide ou moins de trois mois pour une location meubl\u00e9e<\/a><\/li><\/ul><\/li>
- 1.1<\/span> L\u2019\u00e9ch\u00e9ance de votre contrat de bail est dans plus de six mois pour une location vide (c\u2019est-\u00e0-dire non meubl\u00e9e), plus de trois mois pour une location meubl\u00e9e<\/a><\/li>