Vous \u00eates propri\u00e9taire d\u2019un bien immobilier \u00e0 usage commercial que vous souhaitez vendre\u00a0? Vous devez r\u00e9aliser un dossier de\u00a0diagnostic technique. Legalife fait le point sur vos obligations en la mati\u00e8re.<\/p>\n
Table des matières<\/p>
Les divers \u00e9tats et constats sanitaires l\u00e9gaux ont \u00e9t\u00e9 regroup\u00e9s dans un seul dossier de diagnostic technique (DDT) depuis le 1er novembre 2007. Ils ont pour but d\u2019\u00e9valuer l\u2019\u00e9tat du bien immobilier tant du point de vue de la s\u00e9curit\u00e9 des personnes (installations \u00e9lectriques et gazi\u00e8res par exemple) que de celui de la construction elle-m\u00eame (pr\u00e9sence de termites, consommation \u00e9nerg\u00e9tique\u2026).<\/p>\n
Tous les diagnostics qui s\u2019y trouvent doivent \u00eatre r\u00e9alis\u00e9s par un professionnel qui r\u00e9pond \u00e0 des conditions de comp\u00e9tences, d\u2019assurance, d\u2019impartialit\u00e9 et d\u2019ind\u00e9pendance.<\/p>\n
Les diff\u00e9rents diagnostics du dossier de diagnostic technique\u00a0doivent \u00eatre fournis par le vendeur d\u00e8s la promesse de vente ou, si les parties ne concluent pas celle-ci, dans l\u2019acte authentique de vente (le contrat de vente).<\/p>\n
La sanction \u00e0 leur absence est g\u00e9n\u00e9ralement la possibilit\u00e9 pour l\u2019acheteur, en cas de d\u00e9couverte du d\u00e9faut sans qu\u2019il n\u2019ait \u00e9t\u00e9 signal\u00e9, de se retourner contre le vendeur et d\u2019invoquer la nullit\u00e9 du contrat.<\/p>\n
Attention\u00a0<\/u>: contrairement aux autres diagnostics, le diagnostic de performance \u00e9nerg\u00e9tique (DPE) doit \u00eatre disponible d\u00e8s la passation de l\u2019annonce de vente, donc avant m\u00eame la promesse de vente.<\/p>\n Ce diagnostic est obligatoire pour les immeubles dont le permis de construire est ant\u00e9rieur au 1er juillet 1997. Il \u00e9value la pr\u00e9sence d\u2019amiante et doit \u00eatre fourni au moment de la vente. Il doit \u00eatre r\u00e9alis\u00e9 dans tous les immeubles, quel que soit l\u2019usage de l\u2019immeuble (bureau, usage commercial, habitation), la nature de son propri\u00e9taire (personne morale ou physique\u2026) ou le caract\u00e8re collectif ou individuel de l\u2019immeuble. Toutes les parties, privatives et communes, de l\u2019immeuble sont soumises \u00e0 ce diagnostic.<\/p>\n Le vendeur supporte le co\u00fbt de l\u2019\u00e9tablissement du diagnostic mais une disposition du contrat de vente peut pr\u00e9voir qu\u2019il le partage ou le transfert en totalit\u00e9 \u00e0 l\u2019acheteur.<\/p>\n Tout bien immobilier vendu alors qu\u2019il est situ\u00e9 dans une zone contamin\u00e9e ou susceptible de l\u2019\u00eatre doit avoir fait l\u2019objet d\u2019un \u00e9tat relatif \u00e0 la pr\u00e9sence de termites. Les zones g\u00e9ographiques concern\u00e9es sont d\u00e9limit\u00e9es par arr\u00eat\u00e9 pr\u00e9fectoral.<\/p>\n L\u2019\u00e9tat parasitaire doit \u00eatre effectu\u00e9 au plus tard six mois avant la promesse ou l\u2019acte de vente. Il est \u00e0 la charge du vendeur bien qu\u2019une disposition du contrat de vente puisse permettre le partage ou le transfert de ce co\u00fbt entre l\u2019acheteur et le vendeur.<\/p>\n Conform\u00e9ment aux dispositions de la loi Alur du 27 mars 2014, le diagnostic pour d\u00e9tecter la pr\u00e9sence de la m\u00e9rule s\u2019applique aux immeubles b\u00e2tis situ\u00e9s dans une zone de contamination d\u00e9finie par le pr\u00e9fet. Toutes les informations relatives \u00e0 ces zones sont disponibles aupr\u00e8s de la pr\u00e9fecture. L\u2019objet du diagnostic et la sanction de son absence ne sont pas d\u00e9finis par la loi.<\/p>\n Le diagnostic des risques d\u2019exposition au plomb ne s\u2019applique qu\u2019aux immeubles \u00e0 usage d\u2019habitation ou \u00e0 usage mixte (commercial et habitation) dont le permis de construire a \u00e9t\u00e9 \u00e9mis avant le 1er janvier 1949. Il ne porte que sur les parties privatives de l\u2019immeuble et doit \u00eatre r\u00e9alis\u00e9 un an ou moins avant la promesse ou l\u2019acte de vente auxquels il doit par ailleurs \u00eatre joint.<\/p>\n Dans le cas o\u00f9 l\u2019exposition au plomb d\u00e9passe les seuils tol\u00e9r\u00e9s (qui sont fix\u00e9s par arr\u00eat\u00e9), le propri\u00e9taire doit avertir les occupants du bien immobilier ainsi que les autres personnes susceptibles d\u2019\u00eatre concern\u00e9es tels que les autres habitants de la copropri\u00e9t\u00e9. Il doit aussi r\u00e9aliser les travaux n\u00e9cessaires pour rem\u00e9dier \u00e0 l\u2019exposition au plomb.<\/p>\n L\u2019ERNMT (\u00c9tat des Risques Naturels Miniers et Technologiques)\u00a0 a \u00e9t\u00e9 remplac\u00e9 par l\u2019ESRIS (\u00c9tat des Servitudes ‘Risques’ et d’Information sur les Sols) le 1er janvier 2018 puis par l’ERP\u00a0 (\u00c9tat des Risques et Pollutions) le 3 ao\u00fbt 2018. Comme ses pr\u00e9d\u00e9cesseurs, l’ERP qui int\u00e8gre le risque Radon a une dur\u00e9e de validit\u00e9 de 6 mois. Par ailleurs, les ESRIS r\u00e9alis\u00e9s avant le 3 ao\u00fbt 2018 restent valables dans la limite de ces 6 mois et ne n\u00e9cessitent aucune r\u00e9actualisation.<\/p>\n Si le bien immobilier est situ\u00e9 dans une zone couverte par un plan de pr\u00e9vention des risques technologiques, ou par un plan de pr\u00e9vention des risques naturels pr\u00e9visibles, ou dans des zones de sismicit\u00e9 d\u00e9finies par d\u00e9cret ou, depuis le 1er juillet 2013, par un plan de pr\u00e9vention des risques miniers r\u00e9siduels, le vendeur est tenu d\u2019inclure au contrat de vente un \u00e9tat de ces risques. Les immeubles soumis \u00e0 l\u2019\u00e9tablissement d\u2019un tel diagnostic n\u2019\u00e9tant pas \u00e9num\u00e9r\u00e9s par la loi, l\u2019ERP est souvent fourni quelle que soit la destination de l\u2019immeuble vendu (habitation, commerciale\u2026).\u00a0 L\u2019absence de cet \u00e9tat permet \u00e0 l\u2019acheteur de demander la r\u00e9solution du contrat ou de demander en justice une diminution du prix de vente.<\/p>\n Bien que le DPE existe depuis 2006, son utilisation a \u00e9t\u00e9 g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9e \u00e0 partir 1er janvier 2011 avec l\u2019obligation d\u2019afficher, sur les annonces de vente et de location, le classement des biens immobiliers en mati\u00e8re de performance \u00e9nerg\u00e9tique. Celle-ci repr\u00e9sente la quantit\u00e9 annuelle d\u2019\u00e9nergie consomm\u00e9e notamment pour le chauffage et l\u2019eau chaude sanitaire rapport\u00e9e \u00e0 la surface du b\u00e2timent). La publication de ces donn\u00e9es dans les annonces est obligatoire tant pour les particuliers que pour les professionnels. Ses modalit\u00e9s varient si l\u2019annonce est pass\u00e9e par voie de presse ou par affichage dans les locaux professionnels.<\/p>\n Diff\u00e9rence notoire par rapport aux autres diagnostics, le DPE doit \u00eatre disponible d\u00e8s la mise en vente du bien. Il doit donc \u00eatre pr\u00eat avant la promesse ou le contrat de vente. Le DPE doit \u00eatre r\u00e9alis\u00e9 pour tous les b\u00e2timents clos et couverts dot\u00e9s d\u2019une installation de chauffage ou d\u2019eau chaude. En sont ainsi exclues les caves par exemple. D\u2019autres b\u00e2timents ne doivent pas non plus en faire l\u2019objet\u00a0tels que les b\u00e2timents religieux ou les b\u00e2timents class\u00e9s historiques, cette liste n\u2019\u00e9tant pas exhaustive.<\/p>\n Le DPE est \u00e9tabli par un professionnel soumis \u00e0 des conditions de comp\u00e9tence, d\u2019assurance, d\u2019impartialit\u00e9 et d\u2019ind\u00e9pendance. Il est valable pour une dur\u00e9e de dix ans, appr\u00e9ci\u00e9e \u00e0 la conclusion de la promesse ou du contrat de vente.<\/p>\n L\u2019absence du DPE n\u2019emporte aucune sanction\u00a0; il n\u2019a qu\u2019une valeur informative si bien que l\u2019acheteur ne pourra pas se pr\u00e9valoir de ses dispositions contre le vendeur. Toutefois, la Cour d\u2019appel de Paris a jug\u00e9 en 2011 que la production d\u2019un DPE erron\u00e9 causait un pr\u00e9judice \u00e0 l\u2019acheteur, qui pouvait alors engager une action en justice.<\/p>\n Objet du diagnostic<\/strong><\/p>\n<\/td>\n Immeuble concern\u00e9<\/strong><\/p>\n<\/td>\n Dur\u00e9e de validit\u00e9<\/strong><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n Amiante<\/p>\n<\/td>\n Immeubles tout usage (commercial, bureau, habitation\u2026) dont le permis de construire est ant\u00e9rieur au 1er juillet 1997.<\/p>\n<\/td>\n Illimit\u00e9e<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n Termites<\/p>\n<\/td>\n Immeubles situ\u00e9s dans les zones d\u00e9limit\u00e9es par arr\u00eat\u00e9 pr\u00e9fectoral.<\/p>\n<\/td>\n 6 mois<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n M\u00e9rule<\/p>\n<\/td>\n Immeubles situ\u00e9s dans les zones \u00e0 risque d\u00e9limit\u00e9es par le pr\u00e9fet.<\/p>\n<\/td>\n Dur\u00e9e de validit\u00e9 non encore pr\u00e9cis\u00e9e<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n Plomb<\/p>\n<\/td>\n Immeubles d\u2019habitation dont le permis de construire est ant\u00e9rieur au 1er janvier 1949.<\/p>\n<\/td>\n 1 an<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n Etat des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)<\/p>\n<\/td>\n Immeuble situ\u00e9 dans une zone couverte par un plan de pr\u00e9vention des risques technologiques, un plan de pr\u00e9vention des risques naturels pr\u00e9visibles, \u00a0un plan de pr\u00e9vention des risques miniers r\u00e9siduels ou dans des zones de sismicit\u00e9 d\u00e9finies par d\u00e9cret.<\/p>\n<\/td>\n 6 mois<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n Diagnostic de performance \u00e9nerg\u00e9tique (DPE)<\/p>\n<\/td>\n Immeuble clos et couvert \u00e9quip\u00e9 d\u2019une installation de chauffage ou d\u2019eau chaude.<\/p>\n<\/td>\n 10 ans<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\nLes documents contenus dans le dossier de diagnostic technique<\/span><\/h2>\n
Le diagnostic amiante<\/span><\/h3>\n
Termites<\/span><\/h3>\n
M\u00e9rule<\/span><\/h3>\n
Etat des risques d’exposition au plomb<\/span><\/h3>\n
L\u2019\u00e9tat des risques et pollutions (ERP)<\/span><\/h3>\n
\nLes informations d\u00e9livr\u00e9es par le pr\u00e9fet permettront de l\u2019\u00e9tablir en suivant un mod\u00e8le d\u00e9fini par arr\u00eat\u00e9 minist\u00e9riel.<\/p>\nLe diagnostic de performance \u00e9nerg\u00e9tique (DPE)<\/span><\/h3>\n
\nAucune sanction n\u2019est l\u00e9galement pr\u00e9vue en cas d\u2019absence du DPE. N\u00e9anmoins, l\u2019acheteur pourrait laisser entendre qu\u2019en sa pr\u00e9sence, il n\u2019aurait pas conclu le contrat de vente et demander de ce fait l\u2019annulation de la vente.<\/p>\nR\u00e9capitulatif des documents contenus dans le DDT<\/span><\/h2>\n
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