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À propos

Introduction à l'autorisation par le bailleur de la sous-location commerciale

Le bail commercial, dit “bail 3-6-9”, a été réformé par la loi Pinel du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce, et aux très petites entreprises. Ce type de contrat répond à un régime spécifique, notamment quant à la destination des locaux loués, ce qui a des conséquences dans l’éventualité d’une sous-location.

En sous-location d’un local commercial, contrat régi aux articles L. 145-31 et L. 145-32 du Code de commerce, le locataire, personne physique (particulier) ou personne morale (entreprise ou association), propose à la location à un tiers tout ou partie du local qu’il loue lui-même auprès du bailleur principal, qui est le plus souvent le propriétaire de l’immeuble. Cette possibilité est cependant limitée, en ce que le contrat de sous-location commerciale n’est pas libre, et dès lors que sa conclusion est conditionnée à une sorte de procédure d’autorisation.

En effet, un adage classique dit que “nul ne peut transférer plus de droit qu’il n’en a lui-même reçu”. Cette expression signifie plusieurs choses pour le locataire du local commercial souhaitant le sous-louer. Tout d’abord, la sous-location est impossible lorsqu’elle n’est pas prévue au contrat de bail commercial. Ensuite, les modalités de sous-location doivent respecter celles de la location principale. Autrement dit, la durée du contrat de sous-location ne peut pas excéder celle du bail 3-6-9, le loyer prévu pour le sous-locataire ne peut être plus élevé que celui payé par le locataire, et la destination du local ne peut être étendue au delà des limites prévues au contrat principal.

En outre, pour sous-louer valablement un local commercial, le locataire initial doit adresser à son bailleur une demande d’autorisation de sous-location, sans laquelle, même si le contrat principal comporte une clause expresse l’autorisant, la sous-location n’est pas valable. Suite à la réception de cette demande, le bailleur principal dispose d’un délai de 15 jours pour y répondre. S’il ne répond pas, son silence vaut acceptation. Autrement, il peut adresser au locataire une autorisation de sous-location du local commercial, l’écrit étant toujours plus clair pour signifier une autorisation. Il reste toutefois libre de refuser la demande de son cocontractant, et ce même si une clause expresse du bail autorise le principe de la sous-location.

Quand utiliser cette lettre type ?

Si vous êtes locataire d’un local commercial et que vous cherchez à le sous-louer, et à condition que le contrat de bail vous le permette, vous devez donc commencer par faire parvenir au propriétaire du bien une demande d’autorisation de sous-location.

Si vous avez besoin d’aide pour bien comprendre votre contrat de bail, ou pour toute autre question juridique, n’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé.

Vous pouvez utiliser ce document pour rédiger une lettre informant votre bailleur de votre intention de sous-louer le local mis à votre disposition par votre bail commercial, que vous lui enverrez par lettre recommandée avec accusé de réception.

L'essentiel de ce modèle de demande d'autorisation

Si la procédure permettant de sous-louer valablement un local commercial est particulièrement stricte, en revanche, la rédaction de la lettre d’information est relativement libre.

Seuls deux champs doivent obligatoirement y être renseignés :

  • L’identité du sous-locataire ; et
  • Le montant du loyer de la sous-location.

Il est par ailleurs utile d’y faire figurer d’autres éléments tels que l’adresse du local concerné, permettant d’identifier clairement le local en question, ou encore la date de signature du bail principal.

Quoi qu’il en soit, la rédaction d’une demande officielle n’est pas toujours facile, même pour des professionnels. Notre exemple type vous permet de vous baser sur un modèle simple et clair pour générer en ligne à l’aide de notre questionnaire un document conforme aux réglementations en vigueur mais personnalisé.

Que faire une fois le document rédigé ?

Une fois votre demande d’autorisation rédigée grâce à notre logiciel, vous pouvez télécharger le document et l’imprimer directement depuis chez vous.

La lettre doit ensuite être envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception. Le bailleur dispose alors d’un délai de quinze jours pour y apporter une réponse.

  • Si elle est positive, vous pouvez engager les négociations avec votre futur sous-locataire, sans oublier de proposer au bailleur de participer à l’acte.
  • S’il refuse, vous êtes dans l’interdiction de conclure un contrat de sous-location, même partielle, sur le bien concerné.
  • ​En l’absence de réponse, on considère que le silence du propriétaire vaut acceptation tacite du principe de la sous-location. Attention, vous restez cependant tenu de lui transmettre une proposition de participation au contrat.

Questions fréquentes

La demande d’autorisation de sous-location est-elle obligatoire lorsque le contrat de bail principal prévoit cette possibilité ?

OUI. Les conditions prévues par le Code de commerce sont cumulatives. Cela signifie que vous devez les remplir toutes, sans que l’une vous dispense de l’autre. Ainsi, même si le bail commercial vous permet de sous-louer, ce qui est la condition préalable, vous restez tenu de demander une autorisation de sous-location à votre bailleur, puis de lui proposer de participer à l’acte, pour que le contrat que vous signez avec votre sous-locataire soit valable.

Le bailleur peut-il refuser la sous-location alors qu’elle est prévue par une clause du bail commercial ?

OUI. Si la loi exige que le locataire demande une autorisation à son bailleur, ce n’est pas pour l’obliger à la lui accorder. Même si le propriétaire a accepté d’insérer au contrat initial une clause autorisant la sous-location commerciale, il reste libre de refuser la sous-location le moment venu lorsque son locataire lui en fait la demande, et ce sans avoir à justifier sa décision.

Que risque un locataire qui conclut un contrat de sous-location du local commercial sans autorisation de son bailleur ?

Si le bailleur s’aperçoit que le locataire a sous-loué tout ou partie de son local commercial sans suivre la procédure d’information, il est en droit de demander la résiliation du contrat de bail, mais aussi de refuser son renouvellement par ce motif, et même d’engager une procédure d’expulsion si nécessaire.

Que se passe-t-il si le locataire fait payer à son sous-locataire un loyer supérieur à celui convenu dans le bail 3-6-9 ?

Le locataire d’un immeuble affecté à une activité commerciale ne peut transmettre à son sous-locataire plus de droits qu’il n’en a reçu du contrat initial. En conséquence, si le bailleur s’aperçoit que son locataire reçoit du sous-locataire un loyer dépassant celui payé au propriétaire, il est en droit de procéder à une augmentation proportionnelle à la différence entre les deux montants.

Peut-on envoyer une demande d’autorisation de sous-location commerciale par lettre simple ?

NON. La demande d’autorisation doit être transmise par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par voie d’huissier, modes d’envoi qui permettent d’attester non seulement de l’accomplissement de la procédure, mais encore de la date de réception du courrier, date importante en ce qu’elle fixe le début du délai de 15 jours dont le bailleur dispose pour répondre.

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